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[AZA 3] 
1P.602/1999/mks 
1P.616/1999 
 
          I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG  
          ********************************** 
 
11. Juli 2000  
 
Es wirken mit: Bundesrichter Aeschlimann, präsidierendes 
Mitglied der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes- 
richter Féraud, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber 
Bopp. 
 
--------- 
 
In Sachen 
 
1P.602/1999 
Silvio M a r z i M a r c h e s i, Susenbergstrasse 35,  
Zürich, Beschwerdeführer I, vertreten durch Rechtsanwalt 
Dr. Jacob Stickelberger, Höhestrasse 17, Zollikon, 
 
und 
 
1P.616/1999 
1.  Ulrich R i c h a r d, Forstersteig 12, Zürich,  
2.  Maja R a u c h, Forstersteig 14, Zürich,  
3.  Marc-Antoine d e D i e t r i c h, Paris (F),  
4.  Carl H. D u i s b e r g jun., Forstersteig 18, Zürich,  
5.  Jürg C. S y z, Alpenstrasse 14, Zug,  
6.  Alfred F r ü h, Forsterstrasse 4, Zürich,  
7.  Hans M ü l l e r, Forsterstrasse 40, Zürich,  
Beschwerdeführer II, alle vertreten durch Rechtsanwalt 
Dr. Walter Bischofberger, Rämistrasse 29, Postfach 760, 
Zürich, 
 
gegen 
 
S c h ä p p i B a u t e n KG, Sihlfeldstrasse 10, Zürich,  
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert 
Wolfer, Nüschelerstrasse 35, Postfach 4173, Zürich, 
Bausektion der Stadt Z ü r i c h,  
Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 1. Abteilung,  
1. Kammer, 
 
betreffend 
          Baubewilligung (Arealüberbauung), 
hat sich ergeben: 
 
A.-  
Am 10. Februar 1998 reichte die Schäppi Bauten KG  
der Baupolizei der Stadt Zürich ein Baugesuch ein für eine 
Arealüberbauung, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern auf 
den Grundstücken Nrn. 2281 und 2282 im Dreieck Forsterstras- 
se, Forstersteig und Heubeeriweg in Zürich, in der Wohnzone 
W2bI (zweigeschossige Wohnzone, besonderes Wohngebiet I). 
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 7. Juli 1998 die 
Baubewilligung mit zahlreichen Nebenbestimmungen. Dagegen 
rekurrierten mehrere Eigentümer bzw. Mieter nachbarlicher 
Liegenschaften an die Baurekurskommission I des Kantons 
Zürich. Diese vereinigte die verschiedenen Verfahren. Mit 
Entscheid vom 12. März 1999 hiess sie einige der Rekurse in 
Nebenpunkten teilweise gut; im Übrigen wies sie aber die 
Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat. Dagegen erhoben 
Silvio Marzi Marchesi einerseits sowie Ulrich Richard, Maja 
Rauch, Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg 
C. Syz, Alfred Früh und Hans Müller andererseits Beschwerde 
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses ver- 
einigte die beiden Verfahren und wies die Beschwerden mit 
Entscheid vom 20. August 1999 ab. 
 
B.-  
Silvio Marzi Marchesi einerseits (Beschwerdeführer  
I; Verfahren 1P.602/1999) sowie Ulrich Richard, Maja Rauch, 
Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg C. Syz, 
Alfred Früh und Hans Müller andererseits (Beschwerdeführer 
II; Verfahren 1P.616/1999) erhoben am 13. bzw. 14. Oktober 
1999 staatsrechtliche Beschwerde. Der Beschwerdeführer I hat 
beantragt, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben, 
der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und das 
Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Gemeinderat Zürich 
über die neuste Revisionsvorlage betreffend den Entwurf der 
Bau- und Zonenordnung 1999 beschlossen habe. Die Beschwerde- 
führer II haben den Antrag gestellt, den Entscheid des Ver- 
waltungsgerichts und die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 
aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem haben sie um Erteilung der 
aufschiebenden Wirkung, Anordnung eines zweiten Schriften- 
wechsels und Durchführung eines Augenscheins ersucht. Am 
10. November 1999 hat der Beschwerdeführer I dem Bundes- 
gericht mitgeteilt, der Gemeinderat der Stadt Zürich habe 
am 27. Oktober 1999 beschlossen, in der in Frage stehenden 
Zone jede Arealüberbauung auszuschliessen. 
 
C.-  
Mit Verfügungen vom 12. November 1999 hat der Prä-  
sident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundes- 
gerichts das Sistierungsgesuch des Beschwerdeführers I als 
gegenstandslos geworden abgeschrieben und den Beschwerden 
aufschiebende Wirkung zuerkannt. 
 
D.-  
Die Beschwerdeführer II beantragen, die Beschwerde  
des Beschwerdeführers I gutzuheissen. Die Schäppi Bauten KG 
stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtet 
auf eine Stellungnahme zur Beschwerde 1P.602/1999 und bean- 
tragt, die Beschwerde 1P.616/1999 abzuweisen. Das Verwal- 
tungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei. 
 
E.-  
In dem vom Bundesgericht angeordneten zweiten  
Schriftenwechsel halten die Verfahrensbeteiligten an ihren 
Anträgen fest. 
 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:  
 
1.-  
Die beiden Beschwerden richten sich gegen das  
nämliche Projekt und haben den gleichen angefochtenen Ent- 
scheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich, die beiden 
Verfahren zu vereinigen (Art. 24 BZP in Verbindung mit 
Art. 40 OG). 
 
2.-  
a) Die staatsrechtliche Beschwerde gegen den auf  
kantonales Recht gestützten, kantonal letztinstanzlichen 
Endentscheid des Verwaltungsgerichts ist zulässig (Art. 84 
Abs. 2, Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 OG). Nicht eingetreten 
werden kann hingegen auf den Antrag der Beschwerdeführer II, 
die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 aufzuheben: Die staats- 
rechtliche Beschwerde kann sich - abgesehen von hier nicht 
vorliegenden Ausnahmen (BGE 125 I 492 E. 1a/aa S. 493 f., 
mit Hinweisen) - nur gegen den letztinstanzlichen kantonalen 
Entscheid richten (Art. 86 Abs. 1 OG), mithin gegen das Ur- 
teil des Verwaltungsgerichts. Wird dieses Urteil aufgehoben, 
hat das Verwaltungsgericht über die bei ihm eingereichten 
Beschwerden neu zu befinden und in diesem Rahmen über das 
Schicksal der Baubewilligung zu entscheiden. 
 
       b) Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwer- 
de richtet sich unabhängig von der verfahrensrechtlichen 
Stellung im kantonalen Verfahren nach Art. 88 OG. Nachbarn 
sind zur staatsrechtlichen Beschwerde gegen die Erteilung 
einer Baubewilligung legitimiert, sofern sie die willkürli- 
che Anwendung von nachbarschützenden Normen geltend machen, 
sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befinden und durch 
die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten be- 
troffen werden; zudem können sie trotz fehlender Legitima- 
tion in der Sache die Verletzung von Verfahrensvorschriften 
rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung 
darstellt (BGE 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E. 1b 
S. 364 f.; 118 Ia 232 E. 1a S. 234; BGE vom 21. Dezember 
1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, nicht publ. E. 1a). 
 
       Die Beschwerdeführer sind nach ihrer unbestrittenen 
Darstellung Eigentümer oder Bewohner von Liegenschaften, die 
dem Baugrundstück benachbart sind. Sie rügen einerseits die 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, wozu sie 
ohne weiteres legitimiert sind. Sodann rügen sie eine will- 
kürliche Anwendung der Vorschriften über die Arealüberbauun- 
gen (§ 69 ff. des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 
7. September 1975, PBG). Diese Vorschriften gelten nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts jedenfalls als nachbar- 
schützend, soweit sie eine für die Nachbarn nachteilige Ab- 
weichung von nachbarschützenden Bestimmungen der Regelbau- 
weise ermöglichen (nicht publ. Urteile des Bundesgerichts 
vom 16. September 1999 i.S. D., E. 1b/bb, vom 10. August 
1993 i.S. V., E. 1a, und vom 9. August 1993 i.S. G., E. 1a). 
Dies trifft insbesondere für die hier zur Diskussion stehen- 
den Vorschriften zu, welche das Mass der zulässigen Ausnüt- 
zung eines Grundstücks bestimmen (BGE 117 Ia 18 E. 3b S. 20; 
BGE vom 21. Dezember 1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, 
nicht publ. E. 1b). Die Beschwerdeführer sind insoweit auch 
legitimiert, eine willkürliche (Nicht-) Anwendung von § 234 
PBG zu rügen, weil davon die Anwendung oder Nichtanwendung 
der nachbarschützenden Vorschriften über Ausnützung und Ge- 
staltung des Bauprojekts abhängt. 
 
       c) Auf den von den Beschwerdeführern II beantragten 
Augenschein kann verzichtet werden, da der rechtserhebliche 
Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten hervor- 
geht. 
 
3.-  
Umstritten ist in erster Linie die grundsätzliche  
Zulässigkeit der Arealüberbauung. 
 
       a) Nach der in der Stadt Zürich in Kraft stehenden, 
ersatzweise durch die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995 
verfügten Bau- und Zonenordnung (BD-BZO bzw. "BZO Hofmann") 
sind in der Zone W2b Arealüberbauungen zulässig. Gemäss 
§ 234 PBG kann jedoch ein Bauprojekt nur bewilligt werden, 
wenn dadurch nicht eine noch fehlende oder durch den Gemein- 
derat (bzw. in der Stadt Zürich: durch den Stadtrat) bean- 
tragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst 
wird. Diese Bestimmung hat damit die Funktion einer Bau- 
sperre bzw. Planungszone im Sinne von Art. 27 RPG (BGE 116 
Ia 449 E. 4a S. 453; 110 Ia 163, nicht publ. E. 4; s. auch 
Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-  
recht, Band I, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 99, und  Alexander   
Ruch, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 27 Rz. 9).  
 
       b) Am 28. Januar 1998 verabschiedete der Stadtrat 
einen Entwurf für eine neue Bau- und Zonenordnung (nachfol- 
gend: BZO-E 98). Nach diesem Entwurf wäre auf dem fraglichen 
Bauland unbestrittenerweise keine Arealüberbauung zulässig 
gewesen. Der Entwurf wurde am 6. März 1998 öffentlich aufge- 
legt. Aufgrund von Eingaben während des Einwendungsverfah- 
rens verabschiedete der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine 
überarbeitete Fassung zuhanden des Gemeinderates (nachfol- 
gend: BZO-E 99). Nach diesem Entwurf sind in der Zone W2 
(mit Einschluss der Zone W2b) auf Grundstücken von mehr als 
4'000 m2 Arealüberbauungen bis zu einer Gebäudehöhe von 
11,5 Metern zulässig. 
 
       Die Baurekurskommission hatte in ihrem Entscheid 
vom 12. März 1999 erwogen, die Darlegungen der damaligen 
Rekurrenten bezögen sich auf den BZO-E 98, der indessen 
nicht mehr aktuell sei; sie prüfte das Bauvorhaben im Lichte 
des BZO-E 99 und kam zum Schluss, es sei damit vereinbar. 
Das Verwaltungsgericht führte aus, nach seiner ständigen 
Praxis sei auf das im Zeitpunkt des letztinstanzlichen 
Entscheids geltende Recht abzustellen. Bei der intertempo- 
ralen Anwendung von § 234 PBG erachte es als einzige sach- 
gerechte Lösung eine Interessenabwägung im Einzelfall. Wenn 
es während des Rechtsmittelverfahrens zu einem Antrag des 
Stadtrates betreffend die Änderung einer planungsrechtlichen 
Festlegung komme, könne diese Änderung dem Bauvorhaben nur 
entgegengehalten werden, wenn die konkrete Interessenabwä- 
gung zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall 
spreche die Interessenabwägung gegen eine negative Vorwir- 
kung des Stadtratsbeschlusses vom 16. Dezember 1998. Zudem 
würde der BZO-E 99 durch das zu beurteilende Projekt nicht 
negativ beeinflusst. 
 
       c) Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammen- 
hang eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
gemäss Art. 4 aBV. Im Zeitpunkt ihres Rekurses an die 
Baurekurskommission sei erst der BZO-E 98 bekannt gewesen, 
weshalb sich die Rekursbegründung nur darauf habe beziehen 
können. Erst im Verlauf des Rekursverfahrens sei der 
BZO-E 99 verabschiedet worden. Die Baurekurskommission 
habe ihren Entscheid auf diesen neuen Entwurf abgestützt, 
zu dem sie, die Beschwerdeführer, sich nicht mehr hätten 
äussern können. Das Verwaltungsgericht habe zudem die 
inzwischen verabschiedete nochmalige Änderung des BZO-E 
vom 7. Juli 1999 nicht zur Kenntnis genommen. 
 
       aa) Die Beschwerdeführer machen nicht die Verlet- 
zung kantonaler Vorschriften geltend, die den Umfang des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör regeln. Zu prüfen ist daher 
nur - und zwar mit freier Kognition -, ob die unmittelbar 
aus dem Verfassungsrecht fliessenden Minimalgarantien ver- 
letzt sind (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f.; 124 I 49 E. 3a 
S. 51; 122 I 153 E. 3 S. 158, mit weiteren Hinweisen). Der 
unmittelbar verfassungsrechtliche Gehörsanspruch, wie er 
bisher aus Art. 4 aBV floss und jetzt in Art. 29 Abs. 2 der 
am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom 
18. April 1999 ausdrücklich gewährleistet ist, umfasst 
namentlich das Recht, sich vor Erlass einer belastenden Ver- 
fügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubrin- 
gen, an der Erhebung von Beweisen mitzuwirken oder sich 
zumindest zum Beweisergebnis äussern zu können (BGE 124 I 48 
E. 3a S. 51; 122 I 53 E. 4a S. 55, mit weiteren Hinweisen). 
Ein Anspruch, sich auch zu Rechtsfragen zu äussern, besteht 
dann, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig neue 
rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den 
Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu 
begründen beabsichtigt, die im bisherigen Verfahren nicht 
herangezogen wurden, auf die sich die beteiligten Parteien 
nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit sie vernünf- 
tigerweise nicht rechnen konnten (BGE 126 I 19 E. 2c/aa 
S. 22; 124 I 48 E. 3c S. 52; 115 Ia 94 E. 1b S. 96 f., mit 
weiteren Hinweisen;  Michele Albertini, Der verfassungsmäs-  
sige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren 
des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 270 f.;  Georg   
Müller, Kommentar zur Bundesverfassung, Rz. 105 zu Art. 4  
BV). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich im Laufe 
des Rechtsmittelverfahrens unerwarteterweise die anwendbaren 
planungsrechtlichen Grundlagen ändern (BGE 114 Ia 97 E. 2b 
S. 99 f.; BGE vom 16. März 1993 i.S. M. in RDAT 1994 I 43 
102, E. 3b;  Albertini, a.a.O., S. 271).  
 
       bb) Nach den dargelegten Grundsätzen hatten die 
Beschwerdeführer einen Anspruch darauf, sich zu der neuen 
planungsrechtlichen Situation zu äussern, die sich aus der 
nach Einreichung ihres Rekurses erfolgten Verabschiedung des 
BZO-E 99 ergab. Nach ihrer unwidersprochenen Darstellung er- 
hielten sie erst anlässlich des von der Baurekurskommission 
durchgeführten Augenscheins vom 27. Januar bzw. 1. März 1999 
Kenntnis davon, dass der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine 
Änderung des BZO-Entwurfs beschlossen hatte. Eine fundierte 
Stellungnahme dazu war unter diesen Umständen am Augenschein 
selber nicht möglich. Ein weiterer Schriftenwechsel zu die- 
ser Frage wurde nicht angeordnet. Die Baurekurskommission 
hat damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches 
Gehör verletzt. 
 
       cc) Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör in oberer Instanz ge- 
heilt werden, wenn dieser die gleiche bzw. eine nicht engere 
Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (BGE 124 II 
132 E. 2d S. 138 f.; 118 Ib 269 E. 3a S. 275 f.; 116 Ia 94 
E. 2 S. 95 f.;  Albertini, a.a.O., S. 460 f.;  Müller, a.a.O.,  
Rz. 103 zu Art. 4 BV). Das Erfordernis der nicht engeren 
Überprüfungsbefugnis gilt indessen nicht abstrakt, sondern 
bezieht sich nur auf diejenigen Aspekte, die sich im konkre- 
ten Fall tatsächlich stellen; betreffen die Gehörsverweige- 
rungen reine Rechtsfragen, so genügt es zur Heilung, wenn 
die Rechtsmittelinstanz eine uneingeschränkte Rechtsprüfung 
vornehmen kann (BGE 116 Ia 94 E. 2 S. 96 f.). 
 
       dd) Vorliegend betraf die Verletzung des rechtli- 
chen Gehörs durch die Baurekurskommission einzig die Frage, 
ob das Projekt mit dem gegenüber dem BZO-E 98 geänderten 
BZO-E 99 vereinbar war und ob überhaupt der BZO-E 99 mass- 
gebend war. Das sind Rechtsfragen, die vom Verwaltungsge- 
richt im Beschwerdeverfahren vollumfänglich überprüft werden 
konnten. Die Beschwerdeführer konnten sich dazu im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht äussern. Damit wurde die Verletzung 
des rechtlichen Gehörs geheilt. 
 
       ee) Mit Recht nicht berücksichtigt hat das Verwal- 
tungsgericht die am 7. Juli 1999 erfolgte Änderung des 
BZO-E 99. Denn diese betraf nicht die Arealüberbauungen 
in Wohnzonen, sondern nur diejenigen in Zentrumszonen. 
 
       d) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, gemäss 
Ziff. II BD-BZO seien künftige Änderungen von kommunalen 
Vorschriften erst beachtlich, wenn sie von der Gemeinde- 
legislative angenommen, rechtskräftig geworden und vom 
Regierungsrat genehmigt seien. Die Anwendung von § 234 PBG 
bzw. eine negative Vorwirkung von beantragten planungsrecht- 
lichen Festlegungen sei daher im erfassten Gebiet von vorn- 
herein unzulässig. 
 
       aa) Da die Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfah- 
ren obsiegt hat, kann sie zwar weder selber staatsrechtliche 
Beschwerde führen noch die Begründung des kantonalen Ent- 
scheids anfechten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- 
chung ist es indessen zulässig, dass sie in einem von der 
anderen Seite eingeleiteten Beschwerdeverfahren den ange- 
fochtenen Hoheitsakt in den ihr nachteiligen Punkten kriti- 
siert (BGE 123 I 56 E. 2a S. 57, mit Hinweis). 
 
       bb) Die Kritik ist indessen unbegründet. Die 
BD-BZO ist durch die Baudirektion aufsichtsrechtlich ver- 
fügt worden. Inhaltlich stellt sie jedoch nicht eine Ver- 
fügung, das heisst einen individuell-konkreten Hoheitsakt, 
sondern eine generell-abstrakte Regelung dar. Als solche 
hat sie sich an die Regeln der Normenhierarchie zu halten 
und muss sie von den Verwaltungsjustizbehörden daraufhin 
überprüft werden, ob sie nicht gegen übergeordnetes Recht 
verstösst (  Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches  
Bundesstaatsrecht, 4. Aufl., Zürich 1998, S. 592 ff., be- 
sonders S. 596 Rz. 1803;  Pierre Moor, Droit administratif,  
Vol. 1, 2. Aufl., Bern 1994, S. 98). Wenn die BD-BZO vor- 
sieht, dass eine künftige Änderung erst beachtlich ist, 
wenn sie rechtskräftig und genehmigt ist, verstösst dies 
klar und eindeutig gegen § 234 PBG, welcher bereits den 
vom Gemeinderat  beantragten Festlegungen eine Vorwirkung  
beimisst. Wohl hat die zuständige Direktion nach § 344 PBG
worauf sich die BD-BZO stützt, die Kompetenz, die erforder- 
lichen vorläufigen Regelungen zu erlassen. Doch muss sich 
die Direktion dabei selbstverständlich an das Gesetz halten 
und kann nicht aufsichtsrechtlich gesetzwidrige Anordnungen 
treffen. Soweit die BD-BZO Regelungen enthält, die dem Ge- 
setz widersprechen, ist sie deshalb nicht anwendbar. Da 
vorliegend der Widerspruch zum übergeordneten Recht klar 
und offensichtlich ist, war es auch entbehrlich, dass sich 
das Verwaltungsgericht mit den entsprechenden Vorbringen der 
Beschwerdegegnerin auseinander setzte. Unbegründet ist die 
Kritik der Beschwerdegegnerin, damit würde eine kantonale 
Regelung (nämlich die BD-BZO) durch eine kommunale Regelung 
ausser Kraft gesetzt. Denn zur Diskussion steht nicht das 
Verhältnis zwischen kantonalem und kommunalem Recht, sondern 
dasjenige zwischen dem formellen kantonalen Gesetz (§ 234 
PBG) und der von der Direktion angeordneten Bau- und Zonen- 
ordnung. 
 
       e) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss 
§ 234 PBG hätte die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 gar 
nicht erteilt werden dürfen, weil dadurch der am 28. Januar 
1998 verabschiedete BZO-E 98, welcher für das fragliche Ge- 
biet keine Arealüberbauung zuliess, nachteilig beeinflusst 
werde. Die städtische Planungsabsicht, im fraglichen Gebiet 
keine Arealüberbauungen zuzulassen, sei auch durch die seit- 
herigen Beschlüsse der zuständigen Kommission des Gemeinde- 
rates vom 28. September 1999 und des Gemeinderates vom 
27. Oktober 1999 bestätigt worden. 
 
       aa) Die Anwendung von § 234 PBG kann im Verfahren 
der staatsrechtlichen Beschwerde nicht frei, sondern nur auf 
Willkür hin überprüft werden. Willkürlich ist ein Entscheid 
nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertret- 
bar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, 
wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen 
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stos- 
sender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Will- 
kür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung 
eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist 
(s. etwa BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 
123 I 1 E. 4a S. 5, mit weiteren Hinweisen). 
 
       bb) Im vorliegenden Verfahren unbeachtlich ist die 
Tatsache, dass der Gemeinderat inzwischen beschlossen hat, 
im fraglichen Gebiet keine Arealüberbauungen zuzulassen. 
Die staatsrechtliche Beschwerde ist kein reformatorisches 
Rechtsmittel. Mit ihr kann einzig überprüft werden, ob der 
angefochtene Entscheid im Zeitpunkt, in dem er erging, mit 
der damals geltenden bzw. bestehenden Rechts- und Sachlage 
vereinbar war (BGE 125 II 508 E. 3b S. 510; 120 Ia 126 E. 3b 
S. 130 f. und E. 4d/cc S. 135;  Madeleine Camprubi, Kassation  
und positive Anordnungen bei der staatsrechtlichen Beschwer- 
de, Diss. Zürich 1999, S. 42;  Walter Kälin, Das Verfahren  
der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, 
S. 370). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts 
datiert vom 20. August 1999. Die späteren Beschlüsse der 
zuständigen kommunalen Planungsorgane können für die Beur- 
teilung der vorliegenden Beschwerde nicht massgebend sein. 
 
       cc) Es ist unbestritten, dass nach dem im Zeitpunkt 
der Baubewilligung aktuellen BZO-E 98 im fraglichen Gebiet 
eine Arealüberbauung nicht zulässig gewesen wäre. Die Be- 
schwerdeführer machen daher an sich mit Recht geltend, dass 
die Bausektion der Stadt Zürich gemäss § 234 PBG die Bau- 
bewilligung hätte verweigern müssen. Indessen hat der Stadt- 
rat nach Erteilung der Baubewilligung mit dem Beschluss vom 
16. Dezember 1998 seinen Antrag an den Gemeinderat geändert 
und dabei Arealüberbauungen auch in der Zone W2b vorgesehen. 
Entscheidend ist somit die Frage, ob das Verwaltungsgericht 
zulässigerweise den BZO-E 99 anstelle des BZO-E 98 berück- 
sichtigt hat. 
 
       dd) Unbegründet ist zunächst die Rüge, einzig ein 
nach § 7 PBG publizierter Planentwurf könne im Rahmen von 
§ 234 PBG berücksichtigt werden; publiziert worden sei nur 
der BZO-E 98, nicht aber der BZO-E 99. § 234 PBG verlangt 
eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht, wobei aber 
verschiedene Planungsstadien in Frage kommen (vgl. BGE 118 
Ia 510 E. 4b S. 512 f.; 116 Ia 449 E. 3b S. 451 f.; 110 Ia 
163 E. 6a S. 165; ZBl 85/1984 76, E. 3b). Im vorliegenden 
Fall hat der Stadtrat am 16. Dezember 1998, gestützt auf 
das Ergebnis des Anhörungsverfahrens, den im März 1998 pub- 
lizierten BZO-E 98 als Vorschlag zuhanden des Gemeinderates 
geändert und damit seinen Änderungswillen hinreichend kon- 
kret dokumentiert. 
 
       ee) In BGE 118 Ia 510 hatte das Bundesgericht zu 
beurteilen, ob künftige planungsrechtliche Festlegungen, die 
erst im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens konkrete Gestalt 
annehmen, gemäss § 234 PBG einem Projekt die zur Zeit des 
erstinstanzlichen Bauentscheids noch bestehende Baureife zu 
nehmen vermöchten. Das Verwaltungsgericht hatte damals ent- 
schieden, der Wegfall der planungsrechtlichen Baureife wäh- 
rend des Rechtsmittelverfahrens sei nur zu berücksichtigen, 
wenn die Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen 
zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall kam 
das Verwaltungsgericht damals zum Ergebnis, dass kein über- 
wiegendes Interesse an einer Beachtung der vorgesehenen 
künftigen Planung bestehe. Das Bundesgericht schützte auf 
staatsrechtliche Beschwerde hin den Entscheid des Verwal- 
tungsgerichts, wobei freilich dessen Praxis, eine konkrete 
Interessenabwägung vorzunehmen, nicht beanstandet worden und 
demzufolge vom Bundesgericht nicht zu prüfen war (a.a.O., 
E. 4c S. 513). Hier verhält es sich umgekehrt: Während des 
Rechtsmittelverfahrens wurde durch Änderung der stadträt- 
lichen Planungsabsichten eine zur Zeit des erstinstanzlichen 
Entscheids noch nicht bestehende Baureife geschaffen. Es 
fragt sich, ob das Verwaltungsgericht unter diesen Umständen 
das Projekt bewilligen durfte. 
 
       ff) Nach ständiger Rechtsprechung des zürcherischen 
Verwaltungsgerichts ist in Baubewilligungssachen auf das im 
Zeitpunkt des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht 
abzustellen, vorliegend mithin auf das Recht, welches am 
20. August 1999 in Kraft stand. Die Beschwerdeführer bringen 
nicht substanziiert vor, diese Rechtsprechung stehe im 
Widerspruch zu einer klaren Norm oder zu anerkannten Rechts- 
grundsätzen. Bei der Beurteilung der Frage, welches Recht 
bei einer Änderung der Rechtsgrundlage Anwendung findet, 
gilt der Grundsatz, dass diejenigen Rechtssätze massgebend 
sind, die bei der Erfüllung des rechtlich zu ordnenden oder 
zu Rechtsfolgen führenden Tatbestandes Geltung haben (BGE 
119 Ib 103 E. 5 S. 110; 113 Ib 246 E. 2a S. 249). Nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts kann deshalb in Baubewil- 
ligungssachen ein im Laufe des Rechtsmittelverfahrens neu 
in Kraft getretenes Recht berücksichtigt werden, da der 
rechtlich zu ordnende Sachverhalt der Baubeginn ist (BGE 
113 Ib 246 E. 2a S. 249; 107 Ib 133 E. 2a S. 137; 99 Ia 113 
E. 4b S. 122;  Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986,  
S. 113 f.;  Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Ver-  
waltungsrechtsprechung, 5. Aufl., Basel 1976, Nr. 15.B.II.a 
S. 96;  René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver-  
waltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt 
1990, Nr. 15.B.II.a S. 44). Die dagegen in der Lehre teil- 
weise erhobene Kritik (  Haller/Karlen, a.a.O., S. 99 f. und  
223;  Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, ZSR 1983  
II S. 208 ff.;  Pierre Moor, Droit administratif I, 2. Aufl.,  
Bern 1994, S. 175 f.) geht insbesondere von der Konstella- 
tion aus, dass zum Nachteil des Bauwilligen auf strengeres 
Recht abgestellt wird, was hier nicht der Fall ist. Demnach 
kann es jedenfalls nicht als willkürlich erachtet werden, 
wenn das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass 
nicht die zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung, sondern 
die zur Zeit seines Urteils aktuelle Planungsabsicht zu be- 
rücksichtigen sei, mithin der BZO-E 99. Dieser enthielt kein 
generelles Verbot von Arealüberbauungen in der Zone W2b. 
Dass der Gemeinderat die dem BZO-E 99 zugrunde liegende 
Planungsabsicht nachträglich wieder geändert hat, kann - wie 
ausgeführt (E. 3e/bb) - nicht massgebend sein. Es ist daher 
verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwal- 
tungsgericht das hier streitige Projekt nicht als grundsätz- 
lich unzulässig betrachtete. 
 
4.-  
Umstritten ist weiter, ob das fragliche Bauvorhaben  
mit dem kraft Vorwirkung beachtlichen BZO-E 99 vereinbar 
ist. 
 
       a) Das Verwaltungsgericht hat den Einwand der nega- 
tiven Vorwirkung mit zwei alternativen Begründungen verwor- 
fen. Es hat erstens erwogen, bei der intertemporalen Anwen- 
dung von § 234 PBG sei eine Interessenabwägung im Einzelfall 
vorzunehmen. Zweitens hat es ausgeführt, dass auch eine 
negative Präjudizierung des BZO-E 99 durch die vorgesehene 
Überbauung verneint werden müsste. 
 
       § 234 PBG verlangt an sich zwingend die Berücksich- 
tigung der beantragten planungsrechtlichen Festlegungen, 
ohne dass den Behörden dabei ein Ermessensspielraum zukäme 
(vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4c S. 454; 110 Ia 163 E. 6a 
S. 165). Die Frage, ob die Praxis des Verwaltungsgerichts, 
in solchen Fällen eine Interessenabwägung vorzunehmen, eine 
willkürliche Anwendung von § 234 PBG darstelle, kann jedoch 
offen gelassen werden, wenn sich die zweite Begründung, wo- 
nach durch das Projekt eine nachteilige Beeinflussung des 
BZO-E 99 nicht anzunehmen sei, willkürfrei halten lässt. 
 
       b) Zu prüfen ist demnach, ob das Verwaltungsgericht 
willkürlich eine nachteilige Beeinflussung des hier massge- 
benden BZO-E 99 durch das streitige Projekt verneint hat. 
 
       aa) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, gemäss 
Art. 8 BZO-E 99 wäre für Arealüberbauungen eine Gebäudehöhe 
von 11,5 Metern und eine Ausnützung von 50 % erlaubt. Diese 
Ausnützung werde durch das streitige Projekt zwar über- 
schritten, doch könnte diese Ausnützungsüberschreitung durch 
eine eher geringfügige Abänderung des Bauvorhabens (Umwand- 
lung des dritten Vollgeschosses in ein Dachgeschoss) behoben 
werden, ohne dass sich dadurch für die Beschwerdeführer ein 
wesentlich anderes Bild der streitigen Überbauung bieten 
würde. 
 
       bb) Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht willkür- 
lich. § 234 PBG bedeutet nicht, dass das beantragte künftige 
Recht strikt vorangewendet werden müsste, wie wenn es be- 
reits in Kraft stünde; zu verhindern ist bloss eine negative 
Präjudizierung der beabsichtigten Planung (vgl. BGE 118 Ia 
510 E. 4d/e S. 514 f.; 116 Ia 449 E. 4a S. 453). Damit ist 
vereinbar, geringfügige Abweichungen vom beantragten künf- 
tigen Recht zuzulassen. Die Beschwerdeführer stellen nicht 
in Abrede, dass bei dem vom Verwaltungsgericht herangezoge- 
nen, mit dem BZO-E 99 konformen Vergleichsbeispiel (Dach- 
geschoss statt drittes Vollgeschoss) das Gebäude optisch 
nicht wesentlich anders wirken würde als das vorliegend 
bewilligte. Die Nachbarn würden dadurch in ihrer Aussicht 
in vergleichbarer Weise beeinträchtigt wie durch das jetzt 
bewilligte Projekt. Dasselbe würde für den quartierprägenden 
Charakter der Überbauung gelten. Die Beschwerdeführer wenden 
sich in Wirklichkeit dagegen, dass der bestehende Charakter 
des Quartiers durch grössere Wohnblöcke im Stil des strei- 
tigen Projekts verändert wird. Solche Projekte wären jedoch 
nach dem hier massgebenden BZO-E 99 grundsätzlich zulässig 
gewesen und können daher nicht generell verweigert werden. 
 
       cc) Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdefüh- 
rer II, nach dem BZO-E 99 wäre nur eine Gebäudehöhe von 
11,5 Metern zulässig gewesen, während das fragliche Projekt 
eine Höhe von 14,4 Metern erreiche. Das zürcherische Bau- 
recht versteht unter "Gebäudehöhe" die Fassadenhöhe der 
erlaubten Vollgeschosszahl (§ 278 PBG). Über diese Gebäude- 
höhe hinaus können ein Schrägdach bis maximal 7 Meter Höhe 
(§ 281 Abs. 1 lit. b PBG) bzw. Dachgeschosse und Dachauf- 
bauten errichtet werden. Es spricht nichts dafür, dass der 
Begriff "Gebäudehöhe" in Art. 8 Abs. 4 BZO-E 99 in Abwei- 
chung von der sonst im zürcherischen Baurecht verwendeten 
üblichen Terminologie die Gesamthöhe (Firsthöhe) meinen 
würde. Nach den von den Beschwerdeführern II eingereichten 
Plänen überschreiten die fraglichen Gebäude die so gemessene 
Gebäudehöhe von 11,5 Metern nicht. 
 
       c) Der Beschwerdeführer I rügt, das Verwaltungs- 
gericht habe eine willkürliche Interessenabwägung vorge- 
nommen; es hätte berücksichtigen müssen, dass die Verhinde- 
rung von Arealüberbauungen am Zürichberg gewichtigen öffent- 
lichen Interessen diene. Diese Rüge ist schon deshalb unbe- 
gründet, weil nach der im Zeitpunkt des Urteils des Verwal- 
tungsgerichts massgebenden Planungsabsicht (BZO-E 99) eben 
gerade keine generelle Verhinderung von Arealüberbauungen 
am Zürichberg vorgesehen war. Ein Bauprojekt kann nicht 
gestützt auf § 234 PBG im Hinblick auf irgendwelche plane- 
rischen oder politischen Ziele und Vorstellungen verhindert 
werden, auch wenn diese als solche berechtigt sein mögen. 
Demzufolge ist es auch unerheblich, ob - was das Verwal- 
tungsgericht annimmt und die Beschwerdeführer bestreiten - 
der Planungsaufwand der Beschwerdegegnerin gross gewesen 
ist. 
 
       d) Hat das Verwaltungsgericht zulässigerweise bei 
der Anwendung von § 234 PBG den BZO-E 99 zugrunde gelegt und 
eine nachteilige Beeinflussung der beabsichtigten Planung 
durch das streitige Projekt verneint, so ist es unerheblich, 
ob die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch in spekulativer Ab- 
sicht eingereicht hat und sich des Risikos von Rechtsände- 
rungen bewusst sein musste. Wohl hätte sie sich vermutlich 
nicht auf den Vertrauensschutz berufen können, wenn der 
Stadtrat den BZO-E 99 nicht verabschiedet hätte und in der 
Folge die Rechtsmittelinstanzen gestützt auf § 234 PBG und 
den BZO-E 98 die Bewilligung verweigert hätten. Dass dies 
nicht eingetreten ist, kann ihr aber nicht zum Nachteil 
gereichen. Zwar erhält damit im Ergebnis die Beschwerdegeg- 
nerin das Recht, ein Bauprojekt zu realisieren, das voraus- 
sichtlich in Zukunft nicht mehr bewilligt werden würde. Das 
ist jedoch nichts anderes als die logische Folge daraus, 
dass das bisher geltende Recht (BD-BZO) Arealüberbauungen 
zulässt und im massgeblichen Entscheidungszeitpunkt (20. Au- 
gust 1999) die Planungsabsicht, in Zukunft Arealüberbauungen 
auszuschliessen, noch nicht mit der erforderlichen Klarheit 
festgelegt war. Darin, dass einem Bauherrn aufgrund der noch 
geltenden Rechtslage ein Projekt bewilligt wird, welches 
später nach Änderung des Planungsrechts anderen Bauherren 
nicht mehr bewilligt werden wird, liegt keine Rechtsun- 
gleichheit; es ist dies die Konsequenz der Änderbarkeit 
der Rechtsordnung. 
 
5.-  
Zu prüfen bleibt, ob die geltenden Vorschriften  
über die Arealüberbauung willkürlich angewendet wurden. 
 
       a) Die Beschwerdeführer II rügen eine willkürliche 
Anwendung der Vorschriften über die Berechnung der Über- 
bauungsziffer. 
 
       aa) Unbestritten ist auf dem Baugrundstück eine 
Überbauungsziffer von maximal 22 % der massgebenden Grund- 
stücksfläche zulässig, was 1'180,5 m2entspricht. Das Ver- 
waltungsgericht geht davon aus, dass das streitbetroffene 
Projekt insgesamt eine überbaute Fläche von 1'222 m2 auf- 
weist, wobei aber gemäss Nebenbestimmung in der Baubewilli- 
gung eine entsprechende Korrektur angeordnet worden sei. 
Die Beschwerdeführer II berechnen hingegen eine überbaute 
Fläche von 1'472,6 m2. Die Differenz resultiert aus einer 
unterschiedlichen Berechnung der Balkone, die eine Tiefe von 
2,1 Metern aufweisen, sowie der Eingangsüberdachungen. Nach 
§ 256 Abs. 2 PBG fallen für die Berechnung der massgebenden 
Überbauungsziffer "oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis 
zu einer Tiefe von 2 m" ausser Ansatz. Das Verwaltungsge- 
richt hat diese Bestimmung so ausgelegt, dass nur derjenige 
Teil der Balkone, der 2 Meter überschreitet, zu berücksich- 
tigen ist. Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, 
Balkone von mehr als 2 Metern Tiefe seien in ihrer ganzen 
Tiefe anzurechnen. 
 
       bb) Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer ent- 
spricht zwar der skizzenhaften erläuternden Darstellung im 
Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Doch 
kann die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts jeden- 
falls nicht als willkürlich betrachtet werden. Sie ent- 
spricht dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG und ist auch im 
Ergebnis sinnvoll. Es wäre in sich widersprüchlich und 
stossend, einen Balkon von 2 Metern Tiefe überhaupt nicht, 
einen Balkon von 2,1 Metern jedoch in seiner ganzen Tiefe 
anzurechnen. Aktenwidrig ist die Rüge der Beschwerdeführer 
II, das Verwaltungsgericht räume selber ein, dass diese 
Auslegung gegen den Wortlaut von § 256 PBG und gegen die 
bisherige Praxis zustande komme. Das Verwaltungsgericht 
erachtet im Gegenteil den Wortlaut als Stütze der von ihm 
vertretenen Auslegung und äussert sich zur bisherigen Praxis 
überhaupt nicht. Dasselbe gilt auch für die Eingangsüber- 
dachungen. 
 
       b) Die Beschwerdeführer II rügen sodann eine will- 
kürliche Anwendung der Vorschriften über die zulässige Aus- 
nützung. 
 
       aa) Die Beteiligten sind sich einig, dass die zu- 
lässige Ausnützung nicht höher sein darf als die Ausnützung, 
die bei einem Vergleichsprojekt nach Regelbauweise zulässig 
wäre. Umstritten ist jedoch die konkrete Berechnung des Ver- 
gleichsprojekts. Unbestritten wären bei einer Regelbauweise 
zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss 
erlaubt. Das Verwaltungsgericht hat demgemäss die massge- 
bende Überbauungsziffer von 1'180,5 m2 mit 3,8 multipliziert 
(drei Geschosse zu 100 % und das Dachgeschoss zu 80 %), was 
eine erlaubte Bruttogeschossfläche von rund 4'485,5 m2er- 
gebe, die vorliegend eingehalten sei. Die Beschwerdeführer 
gehen demgegenüber davon aus, dass das Vergleichsprojekt 
nicht nur aufgrund der Überbauungsziffer, sondern auch an- 
hand der weiteren Primärvorschriften wie Abstände, Geschoss- 
zahl, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Gebäudebreite usw. zu be- 
stimmen sei. Die vom Verwaltungsgericht berechnete zulässige 
Nutzungsfläche komme nur unter Verletzung der Vorschriften 
über die Geschosszahl und die Gebäudehöhe zustande. 
 
       bb) Selbst wenn der Ansicht der Beschwerdeführer 
gefolgt wird, dass für die Berechnung des Vergleichsprojekts 
auch die Vorschriften über die Geschosszahl und Gebäudehöhe 
zu berücksichtigen seien, ist nicht ersichtlich, inwiefern 
die Betrachtung des Verwaltungsgerichts willkürlich sein 
soll. In der Zone W2 sind nach Regelbauweise unbestritten 
zwei Vollgeschosse zulässig. Das zusätzlich erlaubte Dach- 
geschoss mit 80 % anzurechnen, ist jedenfalls nicht will- 
kürlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb ein Unter- 
geschoss unzulässig sein sollte. Die gemäss § 279 Abs. 1 PBG 
in der Regelbauweise zulässige Gebäudehöhe von 8,1 Metern 
lässt jedenfalls zwei Vollgeschosse und ein nutzbares Unter- 
geschoss zu. Wohl darf ein Untergeschoss, soweit es nicht 
über eine hinreichende Fensterfläche verfügt, nicht zu Wohn- 
und Schlafzwecken genutzt werden (§ 302 PBG), doch sind 
andere Nutzungen zulässig und denkbar. Zudem kann bei einer 
Gebäudehöhe von 8,1 Metern ein wesentlicher oder gar der 
grösste Teil des Untergeschosses oberirdisch liegen, zumal 
wenn die maximale Geschosshöhe nicht ausgenützt wird. Die 
vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegte Vergleichs-Regel- 
überbauung antizipiert somit nicht bereits Arealüberbau- 
ungsprivilegien. 
 
       cc) Soweit eine Verletzung der Vorschriften über 
die Gebäudehöhe gerügt wird, ist dies unbegründet. Nach § 72 
Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Arealüberbau- 
ungen Abweichungen von den Bestimmungen für die Regelbau- 
weise erlauben. Nach Darlegung der Baurekurskommission, auf 
welche das Verwaltungsgericht verweist, darf gemäss Art. 17 
Abs. 4 BD-BZO bei Arealüberbauungen die zonengemässe Voll- 
geschosszahl und Gebäudehöhe überschritten werden. Die Be- 
schwerdeführer legen nicht dar, inwiefern dies willkürlich 
sein soll. Im Übrigen vergleichen die Beschwerdeführer II 
fälschlicherweise die vorliegend bewilligte gesamte Höhe der 
Gebäude (bis zu 14,4 m) mit der angeblich nach Regelbauweise 
zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 Metern. Denn zusätzlich zu 
dieser Höhe könnten nach Regelbauweise ein Dachgeschoss oder 
ein Schrägdach bis zu 7 Metern Höhe errichtet werden (vorne 
E. 4b/cc). 
 
       c) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer I eine 
willkürliche Anwendung von § 71 PBG
 
       aa) Nach dieser Bestimmung müssen Arealüberbauungen 
"besonders gut gestaltet" sein. Die Baurekurskommission hat 
erwogen, dass die örtliche Baubehörde bei der Anwendung 
dieser Vorschrift über einen erheblichen Ermessensspielraum 
verfüge; die Rechtsmittelinstanz greife nur ein, wenn die 
kommunale Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten 
oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt habe. Das Verwal- 
tungsgericht hat ausgeführt, die Baurekurskommission habe 
die zur Kognition entwickelten Grundsätze zutreffend darge- 
legt. Sei der angefochtene Entscheid vertretbar, müsse er 
geschützt werden, auch wenn andere Lösungen ebenfalls denk- 
bar wären. Es, das Verwaltungsgericht, habe die Frage der 
Gestaltung und Einordnung nicht von Grund auf selber zu 
prüfen, sondern nur zu entscheiden, ob die Bausektion das 
ihr zustehende Ermessen in rechtsverletzender Weise gehand- 
habt habe. 
 
       bb) Diese Erwägungen entsprechen dem allgemeinen 
Grundsatz, dass die Gerichte die Ermessensausübung der loka- 
len Behörden nicht überprüfen, solange sie nicht rechtsfeh- 
lerhaft ist. Der Beschwerdeführer I beanstandet einzig in 
appellatorischer Weise die von den kantonalen Behörden ange- 
stellten Beurteilungen, legt aber nicht dar, inwiefern diese 
rechtsfehlerhaft sein sollen. Erst recht nicht macht er gel- 
tend, dass das Verwaltungsgericht, indem es den Ermessens- 
spielraum der Verwaltungsbehörden respektierte, willkürlich 
gehandelt haben soll. Es liegt auf der Hand, dass zu der 
Frage, ob eine Überbauung besonders gut gestaltet sei, sehr 
unterschiedliche Ansichten vertreten werden können. Zwar mag 
zutreffen, dass das vorgesehene Projekt vom Charakter des 
Quartiers und insbesondere der unmittelbar benachbarten 
Liegenschaften deutlich abweicht. Das ist offensichtlich 
darauf zurückzuführen, dass - wie der Beschwerdeführer I 
ausführt - die bestehende bauliche Ausnützung der Umgebung 
weit hinter der zulässigen Ausnützung zurückgeblieben ist. 
Indessen besteht kein Anspruch darauf, dass ein bisheriger 
Quartiercharakter erhalten bleibt, wenn die anwendbare 
baurechtliche Ordnung (BD-BZO) eine dichtere Überbauung 
zulässt. Wohl muss nach § 71 Abs. 2 PBG auch die Beziehung 
des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und land- 
schaftlichen Umgebung beachtet werden. Es ist den Beschwer- 
deführern ohne weiteres zuzugestehen, dass Bauprojekte 
denkbar sind, die besser auf die Umgebung abgestimmt wären. 
Doch vermag dies den angefochtenen Entscheid angesichts des 
grossen Ermessensspielraumes, den § 71 PBG den zuständigen 
Behörden einräumt, nicht als willkürlich erscheinen zu 
lassen. 
 
6.-  
Die staatsrechtlichen Beschwerden erweisen sich  
somit als unbegründet und sind daher abzuweisen, soweit auf 
sie einzutreten ist. 
 
    Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts- 
kosten je hälftig dem Beschwerdeführer I sowie den Beschwer- 
deführern II (unter sich mit solidarischer Haftung) aufzuer- 
legen (Art. 156 Abs. 1 und 7 in Verbindung mit Art. 153 und 
Art. 153a OG). Die Beschwerdeführer haben zudem der privaten 
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine 
angemessene Parteientschädigung zu entrichten (Art. 159 
Abs. 1 und 2 OG). 
Demnach erkennt das Bundesgericht:  
 
1.-  
Die Verfahren 1P.602/1999 und 1P.616/1999 werden  
vereinigt. 
 
2.-  
Die staatsrechtlichen Beschwerden werden abgewie-  
sen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
3.-  
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'000.-- wird  
je zur Hälfte, das heisst zu je Fr. 4'000.--, dem Beschwer- 
deführer I und den Beschwerdeführern II (unter sich unter 
solidarischer Haftung) auferlegt. 
 
4.-  
Der Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II  
(diese gemeinsam) haben die private Beschwerdegegnerin für 
das bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 4'000.-- zu ent- 
schädigen. 
 
5.-  
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der  
Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 
(1. Abteilung, 1. Kammer) schriftlich mitgeteilt. 
 
______________ 
 
 
Lausanne, 11. Juli 2000 
 
           
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung  
                                         
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS  
   Das präsidierende Mitglied:    Der Gerichtsschreiber: