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[AZA 3] 
1P.664/1999 
1P.686/1999 
 
       Ie C O U R D E   D R O I T   P U B L I C 
       ********************************************** 
 
1er septembre 2000  
 
Composition de la Cour: MM. et Mme les Juges Aemisegger, 
Président, Nay, Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre et 
Pont Veuthey, suppléante. Greffier: M. Kurz. 
_________ 
 
          Statuant sur les recours de droit public 
formés par 
 
la  Chambre genevoise immobilière, à Genève, représentée par  
Me Bruno Mégevand, avocat à Genève, 
 
et par 
 
Nicolas G i o r g i n i, chemin Kermely 3, à Genève,  
 
contre 
 
les modifications de la loi genevoise sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996, adoptées le 25 mars 1999 par le  Grand Conseil  
de la République et canton de G e n è v e;  
 
          (garantie de la propriété; 
          force dérogatoire du droit fédéral) 
          Vu les pièces du dossier d'où ressortent 
          les  f a i t s suivants:  
 
A.-  
La loi genevoise sur les démolitions, transforma-  
tions et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier 
1996 (ci-après: LDTR), a pour but la préservation de l'habi- 
tat et des conditions de vies existants ainsi que le carac- 
tère actuel de l'habitat. Elle prévoit, tout en assurant la 
protection des locataires et propriétaires d'appartements, 
des restrictions à la démolition, à la transformation et au 
changement d'affectation des maisons d'habitation, l'encou- 
ragement à des travaux d'entretien et de rénovation raison- 
nables et proportionnés, des restrictions quant à l'aliéna- 
tion des appartements destinés à la location et l'expropria- 
tion temporaire de l'usage des appartements laissés vides 
sans motif légitime. 
 
B.-  
Le 25 mars 1999, le Grand Conseil de la République  
et canton de Genève a notamment modifié les dispositions 
suivantes de la LDTR (les modifications sont en caractère 
gras) : 
 
"Chapitre I   Préambule 
 
Art. 3 Définitions 
Transformations 
 
1 Par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
pour objet: 
 
a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, 
la destination, la distribution intérieure de tout ou 
partie d'une maison d'habitation; 
b) la création de nouveaux logements, notamment dans les 
combles; 
c) la création d'installations nouvelles d'une certaine im- 
portance, telles que chauffage, distribution d'eau chau- 
de, ascenseur, salles de bains et cuisines; 
d) la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même par- 
tielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en 
améliorant le confort existant sans modifier la distri- 
bution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 ci- 
dessous. 
 
2 Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi, 
il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant 
partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier 
ne sont pas considérés comme travaux de transformation, 
pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du 
confort existant. 
 
-..] 
 
4 Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des lo- 
caux à usage commercial, administratif, artisanal ou indus- 
triel ont été temporairement affectés à l'habitation et 
qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administra- 
tive, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant 
qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au loge- 
ment. 
 
Chapitre V   Fixation des loyers et des prix 
       en cas de démolition ou de 
       transformation 
 
Art. 11 Mode de calcul 
 
1 Prenant en considération l'ensemble des travaux à effec- 
tuer, le département fixe le montant des loyers ou des prix 
de vente maximaux, en tenant compte: 
 
a) du rendement équitable des capitaux investis pour les 
travaux, [...]; 
b) de l'amortissement calculé en fonction de la durée de 
viedes installations, [...]; 
c) des frais d'entretien [...]; 
d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en 
considération selon les articles 269 et suivants du code 
des obligations. 
 
2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants 
de la population quant à leur genre, leur typologie, leur 
qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur 
surface, le loyer après transformation doit répondre aux 
besoins prépondérants de la population. 
 
3 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le 
niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population, il est maintenu par le département au même ni- 
veau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au pro- 
priétaire de supporter le coût des travaux sans majoration 
de loyer. 
Chapitre VI Encouragement à la rénovation 
 
Art. 15 Buts et moyens 
 
-..] 
 
6 En cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, le 
département peut ordonner l'affectation en logements des 
locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou in- 
dustriel, vides depuis plus de 24 mois, qui ont été précé- 
demment affectés au moins une fois au logement, pour autant 
qu'il n'en résulte pas des frais disproportionnés pour le 
bailleur. 
 
Chapitre VII Mesures visant à lutter contre la pénurie 
       d'appartements locatifs 
 
Section 1   Appartements assujettis 
 
Art. 25 Principe 
 
1 Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la 
population a besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à 
la location doit conserver son affectation locative, dans 
les limites du présent chapitre. 
 
Définition de la pénurie 
 
2 Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des loge- 
ments vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% 
duparc immobilier de la même catégorie. 
 
Exception 
 
3 Les appartements de plus de 7 pièces n'entrent pas dans 
une catégorie où sévit la pénurie. 
 
Section 3   Aliénation des appartements 
       destinés à la location 
 
Art. 39 Aliénation 
 
1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (...), d'un 
appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert en lo- 
cation, est soumise à autorisation dans la mesure où l'ap- 
partement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans 
une catégorie de logements où sévit la pénurie. 
 
Motifs de refus 
 
2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif pré- 
pondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. 
L'intérêt public et l'intérêt général résident dans le 
maintien, en période de pénurie de logements, de l'affec- 
tation locative des appartements loués. 
 
Exception 
 
3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif 
d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire en place 
d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'in- 
térêt public que si les conditions suivantes sont réunies: 
 
- 60% des locataires en place acceptent formellement cette    
acquisition; dans ce cas cependant, les locataires res- 
tants devront obtenir la garantie de ne pas être con- 
traints d'acheter leur appartement ou de partir. 
 
Chapitre VIII Dispositions générales 
 
Art. 42A Travaux ordonnés par le département 
 
En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure 
ou l'habitabilité d'un immeuble, le département, notamment 
sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des 
travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter aux 
frais du propriétaire selon la procédure des travaux d'of- 
fice prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants 
de la loi sur les constructions et les installations diver- 
ses. 
 
Art. 43A Rénovations ou constructions subventionnées 
 
Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de 
prestations au sens de la loi générale sur le logement et 
la protection des locataires, du 4 décembre 1977, les dis- 
positions en matière de fixation de loyer ou de prix de la 
présente loi restent applicables". 
 
    Ces différentes modifications ont été approuvées en vo- 
tation populaire le 26 septembre 1999. L'arrêté de promulga- 
tion a été rendu le 15 octobre 1999 par le Conseil d'Etat 
genevois. 
 
C.-  
La Chambre genevoise immobilière (ci-après: la CGI)  
forme un recours de droit public contre cette loi. Elle con- 
clut à l'annulation de ses art. 3 al. 2, 11 al. 1 et 3, 15 
al. 6, 25 al. 3, 39 al. 3, 42A et 43A, notamment pour viola- 
tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la 
liberté économique, de la liberté contractuelle et de l'éga- 
lité de traitement. 
 
    Nicolas Giorgini, citoyen genevois, forme également un 
recours de droit public. Il conclut à l'annulation des art. 
3 al. 1 let. d, 3 al. 4 in fine, 11 al. 3 et 39 al. 3 1ère 
condition LDTR, pour des motifs similaires. 
 
    Le Grand Conseil genevois conclut au rejet des deux re- 
cours. Il met en doute la recevabilité de certains griefs 
soulevés par la CGI, et la qualité pour recourir de Nicolas 
Giorgini. 
 
    Par ordonnance du 2 décembre 1999, le Président de la 
Ie Cour de droit public a rejeté une demande d'effet suspen- 
sif formée par la CGI. 
 
    Les parties ont répliqué et dupliqué. 
 
C o n s i d é r a n t   e n   d r o i t :  
 
1.-  
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabili-  
té des recours qui lui sont soumis (ATF 126 I 81 consid. 1, 
125 I 253 consid. 1a, 412 consid. 1a p. 414 et les arrêts 
cités). 
 
    a) Le recours de droit public dirigé contre un arrêté 
de portée générale doit être déposé dans les trente jours 
dès la publication de l'arrêté de promulgation (art. 89 al. 
1 OJ). Cette exigence a été respectée en l'espèce. 
 
    b) Selon la jurisprudence relative à l'art. 88 OJ, la 
qualité pour former un recours de droit public contre un ac- 
te normatif cantonal appartient à toute personne dont les 
intérêts juridiquement protégés sont effectivement ou pour- 
raient un jour être touchés par l'acte attaqué. Une atteinte 
virtuelle est suffisante, pour autant qu'elle présente un 
minimum de vraisemblance (ATF 125 I 369 consid. 1a p. 371- 
372; 474 consid. 1d p. 477-478 et les arrêts cités). Par 
ailleurs, une association jouissant de la personnalité ju- 
ridique est admise à agir sans être elle-même touchée par 
l'acte attaqué, à condition que ses membres aient indivi- 
duellement qualité pour agir, que la défense de leurs inté- 
rêts constitutionnellement protégés figure parmi ses buts 
statutaires et qu'enfin l'acte lèse objectivement ses mem- 
bres dans leur majorité ou du moins en grand nombre (ATF 125 
I 71 consid. 1b/aa p. 75; 369 consid. 1a in fine p. 372 et 
les arrêts cités). 
 
    aa) La CGI a pour but statutaire, en particulier, la 
promotion, la représentation et la défense de la propriété 
foncière dans le canton de Genève. Selon l'art. 2 de ses 
statuts, elle connaît de tous les problèmes qui touchent 
directement ou non à l'économie immobilière à Genève et en 
Suisse, et se voue par pur idéal à l'étude de questions re- 
latives notamment au logement, à l'aménagement du territoire 
et à la protection de l'environnement. Association de pro- 
priétaires (art. 3 des statuts), la CGI a qualité pour s'op- 
poser aux nouvelles dispositions de la LDTR: l'art. 3 al. 2 
consacre une notion plus restrictive des travaux d'entretien 
non soumis à autorisation; l'art. 11 al. 1 précise qu'en cas 
de démolition ou de transformation, le département fixe les 
loyers ou prix de vente maximaux en prenant en considération 
l'ensemble des travaux à effectuer, alors que l'art. 11 al. 
3 permet à certaines conditions un blocage du montant des 
loyers; l'art. 15 al. 6 permet au département d'affecter au 
logement les locaux commerciaux laissés vides depuis deux 
ans; l'art. 25 al. 3 précise que les logements de plus de 
sept pièces n'entrent pas dans la catégorie où sévit la pé- 
nurie d'appartements locatifs, alors que la disposition an- 
térieure concernait les appartements de plus de six pièces; 
l'art. 39 al. 3 exige une acceptation formelle de 60% des 
locataires lorsque l'un d'entre eux désire acquérir son lo- 
gement, alors que, selon la disposition antérieure, il suf- 
fisait que 60% des locataires ne s'opposent pas à cette ac- 
quisition; l'art. 42A permet au département d'ordonner les 
travaux d'entretien nécessaires; l'art. 43A prévoit enfin 
l'application des dispositions de la LDTR en matière de 
fixation de loyer aux logements subventionnés. L'ensemble 
de ces dispositions est susceptible de s'appliquer aux mem- 
bres de la CGI, sans que celle-ci ait à s'en expliquer da- 
vantage. La condition de l'atteinte virtuelle est manifes- 
tement réalisée. 
 
    bb) Nicolas Giorgini est copropriétaire d'un immeuble 
locatif en ville de Genève. Il pourrait lui aussi se voir 
appliquer, avec une vraisemblance suffisante, les quatre 
dispositions contestées de la loi, relatives à l'entretien 
et à la transformation, ainsi qu'à la fixation des loyers et 
à l'aliénation des appartements. Cela suffit à lui reconnaî- 
tre la qualité pour recourir. 
 
    c) Les deux recours sont dirigés contre une même loi. 
Les recourants concluent certes à l'annulation de disposi- 
tions différentes de la loi, mais leur argumentation se re- 
coupe sur plusieurs points. L'étroite connexité des recours 
justifie leur jonction (ATF 113 Ia 390 consid. 1 p. 394). 
 
    d) Le Tribunal fédéral vérifie en principe librement la 
constitutionnalité d'un arrêté de portée générale, notamment 
sous l'angle de la force dérogatoire du droit fédéral (ATF 
126 I 76 consid. 1 p. 78). Il n'annule toutefois les dispo- 
sitions attaquées que si elles ne se prêtent à aucune inter- 
prétation ou application conforme au droit constitutionnel. 
Il y a donc lieu de tenir compte des circonstances dans les- 
quelles ces dispositions seront appliquées, sur le vu, en 
particulier, des intentions exprimées à ce sujet par l'auto- 
rité intimée. A elle seule - pour autant qu'une protection 
juridique suffisante soit assurée contre les mesures concrè- 
tes d'application -, l'éventualité d'une application incons- 
titutionnelle à des cas particuliers n'est pas déterminante 
(ATF 125 II 440 consid. 1d p. 443-444 et les arrêts cités; 
125 I 369 consid. 3 in fine p. 375). 
 
    e) Même si, comme le soutient le Grand Conseil, certai- 
nes des dispositions attaquées ne font que reprendre la ré- 
glementation figurant déjà dans la loi, les griefs soulevés 
par les recourants n'en sont pas moins recevables. Il s'agit 
en effet de dispositions formellement nouvelles, et les re- 
courants sont habilités à en contester la constitutionnali- 
té. Toutefois, les considérations émises par le Tribunal fé- 
déral, à l'occasion de précédents recours dirigés contre des 
dispositions analogues à certains articles de la loi atta- 
quée, n'en conservent pas moins leur pertinence, comme on 
le verra ci-dessous. 
 
2.-  
Nicolas Giorgini critique la nouvelle teneur de  
l'art. 3 al. 1 let. d LDTR. L'ancienne disposition assimi- 
lait aux transformations, soumises à autorisation en vertu 
de l'art. 9 LDTR, les travaux qui ont pour objet d'améliorer 
le confort existant sans modifier la distribution des loge- 
ments, à l'exception des travaux d'entretien réguliers et 
raisonnables (art. 3 al. 2). Alors que les travaux d'entre- 
tien font maintenant l'objet de l'art. 3 al. 2 LDTR, le nou- 
vel art. 3 al. 1 let. d LDTR assimile à une transformation 
la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partiel- 
le, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en amélio- 
rant le confort existant sans modifier la distribution des 
logements, sous réserve de l'aliéna 2. 
 
    Le recourant y voit une violation du droit fédéral. La 
remise en état incombe au bailleur en vertu de l'art. 256 
CO, et le droit cantonal ne pourrait l'empêcher en instau- 
rant un régime d'autorisation. Le critère de l'augmentation 
du confort ne serait pas adéquat, car toute remise en état 
supposerait une relative amélioration du confort. Des tra- 
vaux de modernisation pourraient certes constituer une réno- 
vation, mais non une simple remise en état, lorsque celle-ci 
est nécessaire pour conserver un logement dans un état ap- 
proprié. 
 
    a) Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral 
(art. 2 Disp. trans. aCst., art. 49 Cst.) fait obstacle à 
l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui élu- 
dent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredi- 
sent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les 
moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des 
matières que le législateur fédéral a réglementées de façon 
exhaustive (ATF 112 Ia 401 consid. 4a; voir aussi ATF 122 I 
139 consid. 4a p. 145; 116 Ia 272 consid. 4a, 279 consid. 
b). Cela concerne en particulier les règles de droit public 
cantonal qui sont en concours avec le droit civil fédéral, 
dans leurs rapports avec ce droit; de telles règles, que les 
cantons peuvent édicter en vertu de l'art. 6 CC, ne sont ad- 
missibles que si elles sont motivées par un intérêt public 
pertinent (ATF 119 Ia 61 consid. 2b, 114 Ia 355 consid. 4a, 
113 Ia 141 consid. 9a). En matière de législation sur le 
logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les 
rapports directs entre les parties au contrat de bail, car 
ces rapports sont réglés exhaustivement par le droit fédéral 
(ATF 117 Ia 331 consid. 2b, 113 Ia 143 consid. 9d). 
 
    b) Selon l'art. 269a let. b CO, ne sont pas abusifs, en 
principe, les loyers qui sont justifiés par des hausses de 
coûts ou par des prestations supplémentaires. Sont réputés 
prestations supplémentaires du bailleur, en vertu de l'art. 
14 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le 
bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, 
RS 221.213.11), les investissements qui aboutissent à des 
améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la 
chose louée, ainsi que les prestations accessoires supplé- 
mentaires. En règle générale, les frais causés par d'impor- 
tantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, 
comme des investissements créant des plus-values (al. 1). 
Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations 
entraînant une plus-value sont réputées non abusives lors- 
qu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais 
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien causés par l'in- 
vestissement (al. 2). 
 
    c) Le Grand Conseil expose que sa volonté était de re- 
venir à la définition des travaux de rénovation qui figurait 
dans la version de 1989 de la LDTR, en introduisant la no- 
tion de rénovation - par opposition à celle de transforma- 
tion qui touche à la substance du bâtiment -, qui avait été 
supprimée dans la révision du 25 janvier 1996. 
 
    d) Dans un arrêt du 20 décembre 1990, le Tribunal fédé- 
ral a examiné la conformité au droit fédéral de l'art. 3 al. 
1 let. d LDTR, selon lequel étaient considérés comme trans- 
formations les travaux de rénovation ayant pour but d'amé- 
liorer le confort existant sans modifier la distribution des 
logements et les réparations importantes, tels que la réfec- 
tion des toitures ou des façades, le remplacement des sani- 
taires, des tuyauteries, des salles de bains, du chauffage, 
de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement 
des cuisines (ATF 116 Ia 401, SJ 1991 481). 
 
    Le Tribunal fédéral a rappelé que les dispositions can- 
tonales qui soumettent à une autorisation les transforma- 
tions de maisons d'habitation et imposent un contrôle des 
loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du 
droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bail- 
leurs et locataires. Les travaux de rénovation s'apparentent 
tantôt à l'entretien courant, tantôt à une transformation, 
suivant leur ampleur. La notion de rénovation couvre tous 
les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation 
qui ne touchent pas au volume, à l'aspect extérieur et à 
la destination de l'immeuble. Ces travaux constituent une 
transformation lorsqu'ils entraînent une modification allant 
au-delà de ce qui est usuel, en raison, par exemple, d'un 
important accroissement du confort. Le coût des travaux en- 
visagés est un critère essentiel de cette distinction. Le 
Tribunal fédéral a toutefois annulé cette disposition, en 
tant qu'elle soumettait les réparations importantes à auto- 
risation, car dans les cas où ces réparations tomberaient 
simultanément sous le coup des art. 14 OBLF et 3 al. 1 let. 
d LDTR, le contrôle des loyers institué par la LDTR se su- 
perposerait aux règles du droit fédéral sur le bail, avec le 
risque de conduire à des décisions contradictoires (consid. 
5b/c p. 410-411). 
 
    e) Sur le vu de ces considérations, la disposition li- 
tigieuse apparaît conforme au droit fédéral. Le législateur 
genevois a en effet manifestement voulu consacrer une notion 
de rénovation distincte de celle qui figure aux art. 259a et 
b CO. L'expression "remise en état" est certes identique à 
celle utilisée par le droit fédéral, mais elle est limitée, 
à l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, aux travaux qui améliorent le 
confort existant. Ce dernier critère est en effet de ceux 
retenus par la jurisprudence pour admettre l'existence de 
travaux allant au-delà du simple entretien. Contrairement à 
ce que soutient le recourant, l'exécution par le bailleur 
des travaux de remise en état auxquels il est tenu en vertu 
des art. 259a et b CO ne procure en général pas un confort 
supplémentaire au locataire, par rapport à ce qui est con- 
venu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la 
suppression des défauts graves - soit ceux qui empêchent ou 
entravent considérablement l'usage pour lequel la chose a 
été louée, art. 258 et 259b CO; cf. SVIT-Kommentar Miet- 
recht, Zurich 1998, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, p. 248- 
251 et les exemples cités -, ou des défauts de moyenne im- 
portance - soit ceux qui restreignent l'usage prévu, mais ne 
l'entravent pas considérablement (op. cit. p. 249). La dis- 
position litigieuse permet à l'autorité administrative de 
distinguer les travaux d'entretien non soumis à la LDTR des 
rénovations assimilables aux transformations (cf. ATF 116 Ia 
401 consid. 5 in fine p. 411). 
 
3.-  
La CGI s'en prend pour sa part à l'alinéa 2 de  
l'art. 3 LDTR. La nouvelle disposition n'exclut les travaux 
d'entretien du régime d'autorisation que dans la mesure où 
ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant. 
La plupart des travaux de simple entretien seraient ainsi 
soumis au contrôle des loyers prévu aux art. 10 ss LDTR. La 
protection des locataires en cas de travaux d'entretien se- 
rait déjà assurée par le droit fédéral, soit les art. 256, 
269a let. b CO et 14 OBLF. La CGI se réfère à l'ATF 116 Ia 
411 précité, en relevant que le critère du coût des travaux 
aurait été négligé, et que celui de l'amélioration du con- 
fort ne serait pas suffisant. Certains travaux raisonnables 
d'entretien améliorant le confort seraient imposés par 
l'art. 256 al. 1 CO. Par ailleurs, l'art. 3 al. 2 LDTR ne 
serait pas suffisamment précis pour justifier l'atteinte à 
la garantie de la propriété qu'il occasionne; il ne repose- 
rait pas sur un intérêt public suffisant et ne respecterait 
pas le principe de la proportionnalité. 
 
    a) Le Grand Conseil expose que l'art. 3 al. 2 LDTR doit 
être lu en relation avec l'art. 3 al. 1 let. d de la loi. 
Les travaux qui ne sont pas mentionnés dans cette dernière 
disposition échappent au régime d'autorisation prévu dans la 
loi. L'art. 3 al. 2 LDTR ne ferait que compléter cette défi- 
nition positive, en décrivant certains types de travaux qui 
ne seraient pas soumis à autorisation. Cette disposition ne 
serait pas exhaustive, compte tenu de la complexité des cri- 
tères applicables. L'annulation du seul art. 3 al. 2 de la 
loi n'aurait pas de sens, puisque la définition des travaux 
soumis à autorisation découlerait en premier lieu de l'art. 
3 al. 1. 
 
    b) Compte tenu des explications fournies par l'autorité 
intimée, une interprétation conforme de la disposition liti- 
gieuse apparaît possible (ATF 124 I 193 consid. 3c p. 195/ 
196). Si l'art. 3 al. 2 LDTR n'a qu'une valeur d'exemple, il 
permet à l'autorité d'application de renoncer à soumettre à 
autorisation des travaux qui seraient imposés au bailleur en 
vertu du droit privé. Il laisse ainsi la place à l'applica- 
tion d'autres critères, comme l'importance des travaux. Par 
ailleurs, comme cela est relevé ci-dessus, l'accroissement 
du confort existant constitue un critère important pour dis- 
tinguer les travaux d'entretien des transformations qui peu- 
vent être soumises à autorisation. La jurisprudence a déjà 
affirmé qu'un régime cantonal d'autorisation correspond à un 
intérêt public évident, et n'est nullement disproportionné: 
la LDTR n'institue pas un contrôle général des loyers, mais 
permet à l'autorité de fixer, pour des motifs raisonnables 
et pertinents d'intérêt général, le montant des loyers ou 
des prix d'un appartement transformé ou rénové (cf. ATF 101 
Ia 510 consid. 3d in fine). 
 
4.-  
Nicolas Giorgini critique ensuite l'art. 3 al. 4 in  
fine LDTR, en relation avec l'art. 15 al. 6 de cette loi. 
Cette dernière disposition, dont le recourant ne conteste 
pas la constitutionnalité, permet l'affectation au logement 
des locaux commerciaux laissés vides durant plus de 24 mois 
et qui ont été précédemment affectés au moins une fois au 
logement. Le recourant admet que cette disposition poursuit 
un but de politique sociale correspondant à un intérêt pu- 
blic légitime. Il relève toutefois que, lorsqu'une telle af- 
fectation a été ordonnée, l'art. 3 al. 4 de la loi impose- 
rait au propriétaire qui désire revenir à l'affectation com- 
merciale des locaux, d'obtenir une autorisation exception- 
nelle pour un changement d'affectation, au sens de l'art. 8 
LDTR. Il en résulterait une atteinte à la garantie de la 
propriété. 
 
    a) Le Grand Conseil expose que, lors de la précédente 
révision de la loi, il avait été tenu compte de la pléthore 
de locaux commerciaux, et la possibilité avait été prévue 
d'affecter temporairement ces locaux au logement, sans que 
la réaffectation ultérieure en surfaces commerciales ne 
soit soumise à autorisation. Désormais, seuls les locaux 
qui n'ont jamais connu auparavant d'affectation au logement 
peuvent être reconvertis librement dans les activités com- 
merciales. Il s'agirait d'une légère restriction à la réaf- 
fectation libre des locaux commerciaux, la possibilité d'une 
autorisation dérogatoire étant réservée. Dès lors que l'af- 
fectation forcée prévue à l'art. 15 al. 6 LDTR n'est pas 
contestée par le recourant, l'art. 3 al. 4 n'en constitue- 
rait que le complément nécessaire, afin d'empêcher, lors- 
qu'une telle mesure est ordonnée, un retour prématuré et 
incontrôlé à une affectation commerciale. 
 
    b) Le grief du recourant apparaît mal fondé. En effet, 
dès lors que l'art. 15 al. 6 LDTR permet d'obliger un pro- 
priétaire à affecter ses locaux au logement, sans que le re- 
courant ne remette en cause la constitutionnalité de cette 
obligation (cf. également consid. 7 ci-dessous), il paraît 
proportionné au but recherché de soumettre également au con- 
trôle étatique la réaffectation des locaux à un usage com- 
mercial. Le but de la loi est de préserver le maintien de 
l'habitat en évitant notamment le dépeuplement des quartiers 
d'habitation et la disparition du marché des logements à 
loyer modéré. Une précédente vocation locative constitue 
donc un élément important pour déterminer si le retour à une 
affectation commerciale doit ou non être soumis à autorisa- 
tion. 
5.-  
La CGI critique l'art. 11 al. 1 LDTR en tant que  
cette disposition impose au département de tenir compte, 
pour la fixation des loyers en cas de démolition ou de 
transformation, de "l'ensemble des travaux à effectuer". Le 
droit privé, soit l'art. 256 al. 1 CO, oblige le propriétai- 
re à effectuer certains travaux, et les art. 269a let. b CO 
et 14 OBLF prévoient de quelle manière les coûts peuvent en 
être répercutés sur les loyers; ces travaux devraient échap- 
per à la réglementation cantonale. Il y aurait donc viola- 
tion du droit fédéral, ainsi que de la garantie de la pro- 
priété, car la loi ne revêtirait pas sur ce point une densi- 
té normative suffisante, alors qu'elle impose une restric- 
tion importante sous la forme d'un contrôle des loyers. 
 
    Le Grand Conseil expose que cette précision a été ap- 
portée pour tenir compte des cas dans lesquels un proprié- 
taire effectue une transformation de son immeuble et, simul- 
tanément, des travaux d'entretien qui, en tant que tels, ne 
seraient pas soumis à la LDTR. Dans ce cas, il y aurait lieu 
de tenir compte de l'ensemble des paramètres justifiant une 
hausse des loyers: d'une part, le rendement équitable des 
capitaux investis, l'amortissement et les frais d'entretien 
des travaux (art. 11 al. 1 let. a à c LDTR), et, d'autre 
part, les autres facteurs de hausse et de baisse à prendre 
en considération selon l'art. 269 CO (art. 11 al. 1 let. d 
LDTR). La prise en compte de l'ensemble des travaux a ainsi 
pour but d'assurer une fixation des loyers conforme au droit 
fédéral. Dans ce sens, la réglementation litigieuse apparaît 
favorable au propriétaire puisqu'elle permet des augmenta- 
tions de loyers en tenant compte de travaux non soumis à la 
LDTR. On ne voit pas, par conséquent, en quoi pourrait con- 
sister la violation prétendue du droit fédéral, ou de la ga- 
rantie de la propriété. 
 
6.-  
L'art. 11 al. 3 LDTR est également contesté, tant  
par la CGI que par Nicolas Giorgini, qui y voient une viola- 
tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la 
liberté économique et de l'égalité de traitement. Cette dis- 
position permet au département de maintenir les loyers si 
leur niveau, avant transformation ou rénovation, dépasse le 
niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population, lorsque le propriétaire peut supporter le coût 
des travaux sans majoration de loyer. Un tel plafonnement 
serait en contradiction manifeste avec les règles du droit 
privé fédéral sur la fixation des loyers, car il interdi- 
rait, dans les cas visés, toute répercussion des travaux sur 
le montant des loyers, et impliquerait un contrôle incident 
de l'admissibilité des loyers. Portant sur les loyers dépas- 
sant le niveau de ceux qui répondent aux besoins prépondé- 
rants de la population, le contrôle étatique ne serait pas 
justifié par l'intérêt public lié aux objectifs de politique 
sociale, et violerait le principe de la proportionnalité. 
Les termes utilisés par la loi seraient trop imprécis. Selon 
la CGI, il y aurait aussi violation du principe d'égalité de 
traitement, car seuls les locataires occupant des logements 
bon marché verraient les travaux de transformation se réper- 
cuter sur leur loyer, à l'inverse des locataires occupant 
des logements de luxe, qui se verraient protégés contre une 
telle augmentation. Selon Nicolas Giorgini, la disposition 
litigieuse serait dictée par des considérations de politique 
économique, et partant inadmissible. 
 
    a) Le Grand Conseil explique que le but de cette dispo- 
sition est d'empêcher un "changement d'affectation qualita- 
tif", lorsque les loyers déjà perçus par le propriétaire 
sont à ce point élevés qu'ils permettent au bailleur de sup- 
porter les coûts de la transformation sans opérer une nou- 
velle hausse. L'art. 11 al. 3 LDTR ne viserait que les cas 
d'abus, et n'irait pas au-delà du droit fédéral, qui tient 
aussi pour abusifs les loyers procurant un rendement exces- 
sif (art. 269 CO). 
    b) Le but de la LDTR est la préservation de l'habitat 
et des conditions de vie existants ainsi que le caractère 
actuel de cet habitat, en apportant notamment des restric- 
tions aux transformations et au changement d'affectation des 
maisons d'habitation. Les transformations ou rénovations, au 
sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon 
l'art. 9 LDTR, qu'en présence d'un intérêt public ou géné- 
ral, compte tenu notamment des besoins prépondérants de la 
population. La loi ne répond ainsi à l'intérêt public que 
dans la mesure où elle vise à maintenir l'affectation des 
logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et leur 
conception, aux besoins prépondérants de la population. Les 
restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être 
propres à atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie 
d'empêcher que des logements à loyer modéré soient transfor- 
més en appartements de luxe, l'intérêt public ne commande 
pas, en revanche, de limiter la transformation et la rénova- 
tion de logements de luxe préexistants (ATF 116 Ia 401 con- 
sid. 11b/bb). 
 
    c) A première lecture, l'art. 11 al. 3 LDTR semble 
avoir pour effet le blocage des loyers d'appartements ne 
correspondant pas aux besoins prépondérants de la popula- 
tion, soit en particulier les logements de luxe. Dans ce 
cas, la disposition attaquée ne reposerait pas sur un inté- 
rêt public suffisant. Comme le relève toutefois l'autorité 
intimée, cette catégorie de logements est soustraite, par 
l'art. 10 al. 2 let. b LDTR, au contrôle des loyers, ainsi 
que les logements dont les loyers dépassent d'au moins deux 
fois et demie les besoins prépondérants de la population. 
L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR serait ainsi limitée 
aux cas des logements qui, sans être des logements de luxe, 
sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme 
abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait ad- 
missible après transformation. Cette interprétation est en 
accord avec le texte légal. Elle correspond d'ailleurs aux 
travaux préparatoires (Mémorial du Grand Conseil 1999, 
p. 1087-1088). Ainsi comprise de façon restrictive, la dis- 
position attaquée est susceptible d'une interprétation con- 
forme à la Constitution. Elle ne va pas au-delà de la pro- 
tection contre les loyers procurant un rendement abusif et 
répond à un objectif de politique sociale et non, comme le 
prétend Nicolas Giorgini, de politique économique. Par ail- 
leurs, la réserve selon laquelle le blocage des loyers doit 
être économiquement supportable permettra à l'autorité de 
respecter le principe de la proportionnalité lors de l'ap- 
plication de cette disposition. 
 
    Selon la CGI, la loi permettrait d'augmenter les loyers 
les plus bas, alors que ceux qui dépassent les loyers répon- 
dant aux besoins ne seraient pas touchés. Il en résulterait 
une inégalité de traitement. Par son effet de blocage, la 
norme attaquée tend à rapprocher du montant admissible des 
loyers qui ne l'étaient pas auparavant; elle ne saurait par 
ailleurs s'opposer à des augmentations justifiées, tant du 
point de vue du droit civil que des autres dispositions de 
la LDTR. Sous l'angle du but poursuivi par la norme, la si- 
tuation n'est guère comparable entre le propriétaire qui dé- 
sire, après travaux, adapter ses loyers auparavant justi- 
fiés, et celui dont on peut considérer que le coût des tra- 
vaux était déjà compris dans les loyers précédents. Il n'y 
a donc pas non plus inégalité de traitement. 
 
7.-  
Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR permet au département,  
en cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, d'or- 
donner l'affectation en logements des locaux à usage commer- 
cial, administratif, artisanal ou industriel vides depuis 
plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins 
une fois au logement, pour autant qu'il n'en résulte pas des 
frais disproportionnés pour le bailleur. La CGI tient cette 
disposition pour contraire au droit fédéral, soit essentiel- 
lement la liberté contractuelle; elle ne reposerait pas sur 
un intérêt public suffisant, serait trop vague et imprécise 
en particulier quant à l'expression "dans une catégorie 
d'appartements", et de surcroît disproportionnée. Elle por- 
terait atteinte, pour les mêmes raisons, à la garantie de la 
propriété, et méconnaîtrait les spécificités des locaux com- 
merciaux et les nécessités liées au développement de l'éco- 
nomie, qui imposeraient de disposer d'un parc suffisant de 
locaux commerciaux. La CGI évoque la détente du marché du 
logement que connaîtrait le canton de Genève depuis plu- 
sieurs années. Aucune règle de procédure n'aurait été en- 
visagée, notamment pour sauvegarder le droit d'être entendu 
du propriétaire concerné, contrairement à ce que prévoit, 
par exemple, l'art. 29 LDTR; la mesure contestée n'est par 
ailleurs assortie d'aucune limite dans le temps. 
 
    a) Dans sa réponse, le Grand Conseil rappelle que le 
Tribunal fédéral, dans un arrêt du 17 novembre 1993 (ATF 119 
Ia 348), a jugé conforme à la Constitution une série de dis- 
positions de l'ancienne LDTR (les art. 9A ss, actuellement 
les art. 26 à 38 LDTR) prévoyant l'expropriation temporaire 
de l'usage des appartements locatifs laissés abusivement vi- 
des. Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR procéderait du même inté- 
rêt public, soit la lutte contre la pénurie de logements, 
ainsi que le maintien d'un climat social serein, afin de 
prévenir les occupations illicites de locaux. 
 
    b) La norme critiquée poursuit un but d'intérêt public 
évident, soit essentiellement la lutte contre la pénurie de 
logements. L'affectation forcée tend à éviter que des locaux 
susceptibles d'être habités ne soient délibérément laissés 
vides et sans entretien alors qu'ils pourraient correspondre 
à une catégorie d'appartements locatifs où sévit la pénurie. 
 
    Comme l'a relevé le Tribunal fédéral dans son arrêt 
précité du 17 novembre 1993, il s'agit, comme pour les art. 
26 ss LDTR, d'un instrument supplémentaire de lutte contre 
la pénurie de logements; à l'instar des autres mesures déjà 
instituées dans ce but par la LDTR, elle répond à un intérêt 
public suffisamment important pour justifier des restric- 
tions au droit de propriété, à la liberté économique et à 
l'application de certaines règles de droit civil fédéral 
(ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414/415, 113 Ia 126 consid. 7a 
p. 133, 111 Ia 23 consid. 3a p. 26). Contrairement à ce que 
craint la recourante, l'affectation forcée ne peut concerner 
que les locaux correspondant aux logements d'une catégorie 
où sévit la pénurie, c'est-à-dire d'un nombre de pièces 
identique à celui des locaux commerciaux en question. Ces 
locaux doivent au surplus déjà avoir été utilisés à des fins 
d'habitation, et donc pouvoir être reconvertis sans frais 
excessifs. Cela exclut tant les locaux qui ont toujours été 
à usage commercial, que ceux qui ont été transformés de 
telle manière que leur réaffectation en logements n'est 
pas envisageable sans frais excessifs. 
 
    La CGI évoque le droit de laisser des locaux délibé- 
rément vides, en vue notamment d'une démolition ou d'une 
transformation ultérieure. La norme contestée tient toute- 
fois compte des intérêts économiques du propriétaire, puis- 
qu'elle exige que la reconversion des locaux se fasse sans 
frais excessifs pour lui. Comme l'explique le Grand Conseil, 
l'affectation forcée ne pourrait être ordonnée qu'en cas 
d'inoccupation abusive, ce qui comprend les cas d'occupation 
fictive ou de loyer exagérément élevé (art. 27 LDTR). En re- 
vanche, lorsque le propriétaire désire réellement démolir ou 
transformer son immeuble, la pesée des intérêts à laquelle 
devra se livrer l'autorité d'application, en vertu de l'art. 
15 al. 5 in fine LDTR, pourrait s'opposer à une affectation 
forcée. Le délai d'inoccupation, de deux ans, l'exigence 
d'une affectation à l'habitation et la prise en compte des 
intérêts du bailleur paraissent propres à assurer une in- 
terprétation et une application de la norme conformes à la 
Constitution. 
    La recourante se plaint aussi en vain d'une violation 
de la liberté contractuelle: l'affectation forcée ne con- 
traint pas le propriétaire à conclure un bail avec une per- 
sonne déterminée: elle ne fait que changer l'affectation des 
locaux, le propriétaire conservant le choix du locataire, 
ainsi que le montant du loyer. Ce n'est que s'il persiste à 
laisser ses locaux inoccupés que le propriétaire peut être 
contraint, en vertu des art. 26 ss LDTR, de laisser à l'Etat 
l'usage temporaire de ceux-ci, en vue de leur location, pro- 
cédure que le Tribunal fédéral a déjà jugée conforme à la 
Constitution. 
 
    c) La CGI fait aussi état de la détente que connaîtrait 
ces dernières années le marché locatif dans le canton de Ge- 
nève, phénomène contesté par le Grand Conseil. La norme at- 
taquée n'en constitue pas moins un outil efficace pour lut- 
ter contre la pénurie de logements, aux moments où celle-ci 
se fait sentir dans une catégorie donnée d'appartements. Ou- 
tre qu'elle figure dans une loi formulée, ce qui permet de 
tenir compte des intentions du législateur en vue de son 
interprétation, la disposition litigieuse se distingue de 
celle qui a fait l'objet de l'ATF 112 Ia 382 (consid. 5b 
p. 388), car elle contient des précisions suffisantes et 
pertinentes quant aux conditions de l'intervention étatique. 
En outre, la mesure critiquée ne consiste pas dans une loca- 
tion forcée, mais en un changement d'affectation qui laisse 
au propriétaire le choix de son locataire et du montant du 
loyer; même si le rendement est sans doute inférieur à celui 
qui pourrait être retiré d'une utilisation commerciale des 
locaux, le propriétaire reste assuré d'un rendement convena- 
ble, ce qui permet de dénier à la mesure critiquée tout ca- 
ractère expropriatoire. 
 
    d) La CGI reproche enfin à la norme attaquée de ne pas 
prévoir de règles de procédure, assurant en particulier au 
propriétaire le respect de son droit d'être entendu. Au cas 
où le propriétaire ne serait pas préalablement entendu, son 
droit d'être entendu est toutefois garanti par la possibili- 
té d'un recours, contre les décisions du département, auprès 
de la Commission de recours instituée par la loi sur les 
constructions et installations diverses (art. 45 LDTR), puis 
auprès du Tribunal administratif (art. 47 LDTR). Au cours de 
ces procédures, l'intéressé a la faculté de s'exprimer, con- 
formément à son droit d'être entendu, en faisant valoir par 
exemple les motifs pour lesquels les locaux demeurent inoc- 
cupés et les raisons qui s'opposeraient à un changement 
d'affectation. 
 
8.-  
Selon l'art. 25 al. 3 LDTR, dans son ancienne te-  
neur, les appartements de plus de six pièces (cuisine com- 
prise) n'entraient pas dans une catégorie où sévit la pénu- 
rie. Dans sa nouvelle teneur, cette exception passe aux ap- 
partements de plus de sept pièces. Les mesures d'expropria- 
tion temporaire (art. 26-38 LDTR) et de contrôle de l'alié- 
nation des appartements loués (art. 39 LDTR) s'étendent ain- 
si aux appartements de six pièces et demie et de sept piè- 
ces. La CGI relève que l'art. 271a al. 1 let. c CO permet au 
locataire de contester le congé donné par le bailleur dans 
le but de l'amener à acheter l'appartement loué. Le droit 
cantonal, destiné lui aussi à lutter contre les congés-ven- 
tes, ferait ainsi double emploi avec le droit fédéral. Par 
ailleurs, la protection contre les loyers abusifs des art. 
269 ss CO ne s'étend pas aux logements de luxe comprenant 
six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253b CO), de 
sorte que le droit cantonal irait sur ce point plus loin que 
le droit fédéral. On ne verrait pas en quoi consisterait 
l'intérêt public à cette extension. 
 
    a) Le Grand Conseil rappelle que la protection contre 
les congés-ventes et l'expropriation des logements vides 
s'étendaient déjà, en 1992, aux logements de sept pièces. 
La limite a été ramenée à six pièces en 1995. La nouvelle 
disposition ne fait donc que revenir à la limite posée en 
1992. 
 
    b) La recourante ne met pas seulement en cause la limi- 
te posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, mais aussi le système même 
de protection contre les congés-ventes et du contrôle des 
loyers, jugé incompatible (ou faisant double emploi) avec le 
droit fédéral. Le grief n'est donc pas dirigé contre l'art. 
25 al. 3 LDTR, mais contre l'ensemble des art. 39 ss et 10 
ss LDTR, dispositions sur lesquelles ne porte pas la modifi- 
cation législative adoptée le 25 mars 1999. Dans cette mesu- 
re, le grief est irrecevable. Quant à l'extension de la li- 
mite posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, la recourante se contente 
d'affirmer qu'elle ne reposerait sur aucun intérêt public. 
Elle perd toutefois de vue que la disposition analogue de 
l'art. 9A al. 3 LDTR de 1992 a été jugée compatible avec le 
droit fédéral, en particulier l'art. 253b al. 2 CO. S'agis- 
sant de l'intérêt public, le Grand Conseil relève que, selon 
les données recueillies par l'Office cantonal de la statis- 
tique, la catégorie des logements de sept pièces ou plus 
(cuisine comprise), très recherchés par les familles avec 
enfants, est celle qui subit la pénurie la plus prononcée. 
Cela suffit pour reconnaître que le législateur genevois, 
dans un domaine qui revêt un caractère éminemment politique, 
s'est fondé sur un intérêt public suffisant. Le grief doit 
lui aussi être écarté. 
 
9.-  
L'art. 39 al. 3 LDTR fait l'objet de critiques de  
la part des deux recourants. Cette disposition remplace, 
pour admettre une vente d'appartement à un locataire, l'ab- 
sence d'opposition de 60% des locataires restants, par l'ac- 
ceptation formelle de ceux-ci. En exigeant la preuve formel- 
le de l'acceptation de 60% des locataires en place, la loi 
rendrait notablement plus difficile l'aliénation d'un loge- 
ment, sans que cela ne soit justifié par un intérêt public 
suffisant, et au mépris de l'intérêt privé de l'acquéreur. 
Ce nouvel obstacle dissuasif porterait atteinte, selon la 
CGI, à la garantie de la propriété, à la liberté contrac- 
tuelle et à l'art. 10 de la constitution genevoise qui ga- 
rantit le droit au logement. Nicolas Giorgini y voit une 
violation du principe de la proportionnalité, l'assurance 
offerte par le bailleur de ne pas contraindre les locataires 
restants à acheter leur logement ou à le quitter étant une 
garantie suffisante. Cette condition supplémentaire à la 
conclusion du contrat de vente violerait en outre le droit 
civil fédéral. 
 
    a) Dans son arrêt du 17 novembre 1993, le Tribunal fé- 
déral a examiné la constitutionnalité de l'art. 9 LDTR. La 
précédente disposition, jugée admissible (ATF 113 Ia 126), 
soumettait à autorisation la vente d'un appartement jus- 
qu'alors loué, appartenant à une catégorie touchée par la 
pénurie, et prévoyait une pesée des intérêts par l'autorité 
compétente. L'art. 9 al. 3 LDTR précisait que le désir du 
locataire en place d'acquérir son appartement n'était présu- 
mé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions 
suivantes étaient réunies: 80% des locataires de l'immeuble 
désiraient acquérir leur appartement ou partir; les loca- 
taires restants obtenaient la garantie de ne pas être con- 
traints d'acheter ou de partir. Le Tribunal fédéral a con- 
sidéré que cette précision se prêtait à une interprétation 
conforme à la Constitution; le texte ne prévoyait qu'une 
présomption en faveur du locataire désireux d'acquérir son 
appartement et n'empêchait pas que, dans d'autres cas, la 
pesée des intérêts à laquelle l'autorité restait tenue abou- 
tisse également à l'octroi de l'autorisation (consid. 5 non 
publié de l'ATF 119 Ia 348; cf. aussi ATF 113 Ia 126). 
 
    b) Le Grand Conseil explique à ce propos que l'art. 9 
al. 3 LDTR a été assoupli en 1996, le taux des locataires 
restants étant ramené à 60%, et leur intention d'acquérir 
étant remplacée par une absence d'opposition. S'il est plus 
restrictif que la disposition de 1996, le nouvel art. 39 al. 
3 LDTR est en revanche plus favorable à l'acquéreur que 
l'art. 9 al. 3, dans sa version qui a fait l'objet de l'ATF 
119 Ia 348. Comme le relève avec raison le Grand Conseil, la 
disposition contestée ne fait qu'instaurer une présomption 
et laisse, comme auparavant, la place à une libre pesée des 
intérêts de la part de l'autorité. L'interprétation conforme 
effectuée dans l'arrêt précité s'impose, a fortiori, dans le 
cas d'espèce. Quant aux dispositions de la constitution ge- 
nevoise invoquées par la CGI, celle-ci n'explique pas, con- 
formément à l'art. 90 al. 1 let. b OJ, en quoi elles insti- 
tueraient une protection allant au-delà des garanties cons- 
titutionnelles fédérales invoquées par ailleurs. Le Tribunal 
fédéral a d'ailleurs déjà admis la validité du droit gene- 
vois au regard des règles du droit fédéral encourageant 
l'accession à la propriété de logements (ATF 113 Ia 126 
consid. 9f p. 144). 
 
    Nicolas Giorgini invoque en vain les art. 216 ss CO re- 
latifs à la vente immobilière. La réglementation genevoise 
fait partie des restrictions à la liberté contractuelle que 
les cantons peuvent, pour des motifs d'intérêt public, ap- 
porter en vertu de l'art. 19 al. 2 CO; elle n'intervient pas 
dans les rapports directs entre le vendeur et l'acquéreur 
potentiels, ni ne fixe des conditions de forme supplémentai- 
res à celles qui sont prévues par le droit fédéral. Elle ré- 
siste dès lors au grief de violation de ce droit. 
 
10.-  
Selon le nouvel art. 42A LDTR, le département  
peut, en cas de défaut d'entretien mettant en péril une 
structure ou l'habitabilité d'un immeuble, ordonner l'exécu- 
tion des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exé- 
cuter aux frais du propriétaire selon la procédure des tra- 
vaux d'office prévus aux art. 133 ss et 140 de la loi du 14 
avril 1988 sur les constructions et les installations diver- 
ses (LCI). La CGI tient cette disposition pour contraire au 
droit fédéral: les obligations respectives du bailleur et du 
locataire en matière d'entretien figurent aux art. 256 et 
259 CO, les modalités en étant précisées aux art. 259a à 
259i CO; la rénovation et la modification de la chose louée 
font l'objet des art. 260 et 260a CO. La disposition de la 
LDTR ferait double emploi avec le droit fédéral, ainsi 
d'ailleurs qu'avec les art. 120 ss LCI, qui traitent de la 
sécurité des constructions et des obligations de leur pro- 
priétaire. Les art. 129, 132, 133 et 140 LCI permettent eux 
aussi à l'autorité d'intervenir à l'égard des constructions 
"non conformes à la sécurité ou à la salubrité publique". Ni 
les défauts de structure, ni ceux affectant l'habitabilité 
ne mettraient en cause l'intérêt public. La CGI se plaint 
aussi d'une atteinte à la garantie de la propriété: la norme 
attaquée ne posséderait pas le degré de précision nécessaire 
- en particulier quant à la procédure à suivre -, et elle 
violerait le principe de la proportionnalité puisque les 
travaux imposés au propriétaire ne pourraient pas être ré- 
percutés sur les loyers, en cas d'application de l'art. 11 
al. 3 LDTR. 
 
    a) Sur ce point également, les arguments avancés par le 
Grand Conseil sont convaincants. La loi ne viserait pas tous 
types de travaux d'entretien, mais seulement les cas excep- 
tionnels de délabrement et d'insalubrité des bâtiments, met- 
tant en péril la sécurité et l'hygiène de ses habitants. 
Cette interprétation, à nouveau restrictive, est compatible 
avec le texte de la disposition. Ainsi comprise, elle est 
justifiée par un intérêt public évident, tendant à maintenir 
le caractère habitable des logements (cf. ATF 119 Ia 348 
consid. 4i p. 361-362), en permettant à l'Etat d'intervenir 
pour éviter une dégradation des immeubles, par ailleurs po- 
tentiellement dangereuse. 
 
    b) Contrairement à ce que soutient la recourante, les 
défauts visés par l'art. 42A LDTR ne se confondent nullement 
avec ceux qui sont concernés par les art. 256 ss CO. Le 
droit privé tend à assurer au locataire un état et un entre- 
tien conformes à l'affectation de la chose louée; les art. 
258 ss CO instaurent la garantie contre les défauts, et en 
fixent les modalités d'exercice. Par défaut, au sens de ces 
dispositions, il faut entendre l'absence d'une qualité pro- 
mise ou attendue, rendant la chose louée totalement ou par- 
tiellement impropre à l'usage pour lequel elle a été louée. 
Cette notion est relative, puisqu'elle dépend de la conven- 
tion entre les parties, notamment quant à l'usage des lo- 
caux, de la nature de la construction ou de la contre-pres- 
tation du locataire. Les dispositions du droit civil tendent 
ainsi au respect des termes du contrat et permettent notam- 
ment au locataire d'exiger, outre la réparation, une réduc- 
tion du loyer ou d'obtenir la résiliation du contrat, voire, 
en cas de faute du bailleur, des dommages-intérêts. L'art. 
42A LDTR tend pour sa part, indépendamment des conventions 
existant entre bailleur et locataire, à la sauvegarde d'un 
intérêt plus général; il permet à l'Etat d'intervenir, dans 
les cas graves, au bénéfice de tout usager de l'immeuble, et 
même en cas d'inaction des locataires en place. La disposi- 
tion, qui vise des buts et met en oeuvre des moyens diffé- 
rents, ne fait donc nullement double usage avec le droit ci- 
vil. 
 
    Même si, comme l'admet l'autorité intimée, la disposi- 
tion de la LDTR se recoupe avec celles de la LCI consacrées 
à la sécurité des constructions et installations (art. 120 à 
128 LCI), rien n'empêche le législateur cantonal de prévoir 
une norme spécifiquement applicable aux maisons d'habita- 
tion; il n'en résulte d'ailleurs aucune atteinte supplémen- 
taire aux droits constitutionnels des propriétaires. 
 
    c) La recourante se plaint aussi de ce que le coût des 
travaux exécutés en vertu de l'art. 42A LDTR ne pourrait 
être répercuté sur les loyers dans les cas d'application de 
l'art. 11 al. 3 LDTR. Le grief n'a toutefois pas de portée 
propre par rapport à ceux qui sont dirigés, séparément, con- 
tre chacune de ces dispositions. Dans les cas habituels, 
rien n'empêche que les travaux ordonnés par l'Etat aux frais 
du propriétaire soient ensuite répercutés sur le montant des 
loyers, comme l'admet d'ailleurs l'autorité intimée. Quant à 
l'absence de procédure et de garantie du droit d'être enten- 
du, que dénonce la recourante, le grief est lui aussi mal 
fondé puisque l'art. 42A LDTR renvoie, pour la procédure, 
aux art. 133 ss et 140 LCI. Ces dispositions supposent une 
notification préalable de la mesure aux intéressés et la 
fixation d'un délai pour l'exécution, ainsi qu'un ultime dé- 
lai de cinq jours (art. 132 et 133 al. 1 et 3 LCI), sauf 
dans les cas de danger imminent (art. 133 al. 1 LCI). L'art. 
140 LCI prévoit la notification d'un bordereau de frais, 
contre lequel il peut être recouru. Si le propriétaire n'est 
pas préalablement entendu (en particulier dans les cas d'ur- 
gence), il a en tout cas la faculté de s'exprimer à l'occa- 
sion des recours prévus aux art. 45 et 47 LDTR et 140 LCI. 
La procédure apparaît ainsi décrite avec suffisamment de 
précision, et le grief doit également être écarté. 
 
11.-  
La CGI s'en prend enfin à l'art. 43A LDTR, selon  
lequel les dispositions en matière de fixation de loyer ou 
de prix restent applicables aux logements reconstruits ou 
rénovés qui bénéficient déjà de prestations au sens de la 
loi générale sur le logement et la protection des locatai- 
res du 4 décembre 1977 (LGL). Selon la recourante, aucun 
intérêt public ne commanderait l'application des règles de 
la LDTR aux logements subventionnés, l'art. 1er al. 3 LGL 
instaurant déjà un contrôle des loyers. L'assimilation, sur 
ce point, des loyers libres et des loyers déjà contrôlés 
constituerait une violation du principe d'égalité de trai- 
tement. 
    a) L'art. 1er al. 3 LGL permet un contrôle des loyers 
sur tous les logements ou locaux construits avec l'aide de 
collectivités publiques ou corporations de droit public. Le 
propriétaire s'engage, en contrepartie de l'aide étatique, à 
ne pas exiger des habitants de son immeuble des loyers su- 
périeurs à l'état locatif autorisé. Selon l'art. 42 LGL, 
l'état locatif ne peut être modifié qu'en raison de la dimi- 
nution de l'aide de l'Etat et de l'évolution des conditions 
d'exploitation de l'immeuble, notamment des variations du 
taux d'intérêt des dettes hypothécaires et du coût des tra- 
vaux d'entretien et de réparation. 
 
    b) La LGL poursuit un but voisin de la LDTR. Par la 
construction de logements d'utilité publique, elle tend à 
garantir des loyers aussi bas que possible et à améliorer la 
qualité de l'habitat (art. 1er LGL). Il est dès lors logique 
d'appliquer au calcul des loyers les règles, plus favorables 
aux locataires, qui sont fixées par la LDTR en cas de réno- 
vation ou de reconstruction. L'extension d'application, sur 
ce point, de la loi aux logements subventionnés répond, con- 
trairement à ce que soutient la recourante, à un souci 
d'égalité, car, comme le relève le Grand Conseil, l'appli- 
cation de la seule LGL peut dans certains cas aboutir à des 
loyers après travaux supérieurs, pour les logements subven- 
tionnés, à ce que permettrait la LDTR. Il n'y a donc pas 
d'inégalité à appliquer la règle la plus favorable aux lo- 
cataires à l'ensemble des logements, subventionnés ou non. 
Dans la mesure où il est suffisamment motivé, le grief doit 
donc, lui aussi, être rejeté. 
 
12.-  
Sur le vu de ce qui précède, l'ensemble des nou-  
velles dispositions de la LDTR se prête à une interprétation 
conforme à la Constitution et au droit fédéral. Les recours 
de droit public doivent par conséquent être rejetés, dans la 
mesure où ils sont recevables. Conformément à l'art. 156 al. 
1 OJ, un émolument judiciaire est mis à la charge des recou- 
rants, qui succombent. 
 
Par ces motifs, 
 
l e   T r i b u n a l   f é d é r a l :  
 
    1. Rejette les recours dans la mesure où ils sont rece- 
vables. 
 
    2. Met à la charge de la Chambre genevoise immobilière 
un émolument judiciaire de 5000 fr. 
 
    3. Met à la charge de Nicolas Giorgini un émolument ju- 
diciaire de 4000 fr. 
 
    4. Communique le présent arrêt en copie aux parties et 
au Grand Conseil de la République et canton de Genève. 
 
_________ 
 
 
Lausanne, le 1er septembre 2000 
KUR/mnv 
 
                    
Au nom de la Ie Cour de droit public  
                    
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:  
Le Président, 
 
Le Greffier,