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[AZA 3]
1P.602/1999/mks
1P.616/1999
 
          I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
          **********************************
 
11. Juli 2000
 
Es wirken mit: Bundesrichter Aeschlimann, präsidierendes
Mitglied der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes-
richter Féraud, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber
Bopp.
 
---------
 
In Sachen
 
1P.602/1999
Silvio M a r z i M a r c h e s i, Susenbergstrasse 35,
Zürich, Beschwerdeführer I, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Jacob Stickelberger, Höhestrasse 17, Zollikon,
 
und
 
1P.616/1999
1.  Ulrich R i c h a r d, Forstersteig 12, Zürich,
2.  Maja R a u c h, Forstersteig 14, Zürich,
3.  Marc-Antoine d e D i e t r i c h, Paris (F),
4.  Carl H. D u i s b e r g jun., Forstersteig 18, Zürich,
5.  Jürg C. S y z, Alpenstrasse 14, Zug,
6.  Alfred F r ü h, Forsterstrasse 4, Zürich,
7.  Hans M ü l l e r, Forsterstrasse 40, Zürich,
Beschwerdeführer II, alle vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Walter Bischofberger, Rämistrasse 29, Postfach 760,
Zürich,
 
gegen
 
S c h ä p p i B a u t e n KG, Sihlfeldstrasse 10, Zürich,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert
Wolfer, Nüschelerstrasse 35, Postfach 4173, Zürich,
Bausektion der Stadt Z ü r i c h,
Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 1. Abteilung,
1. Kammer,
 
betreffend
          Baubewilligung (Arealüberbauung),
hat sich ergeben:
 
A.-
Am 10. Februar 1998 reichte die Schäppi Bauten KG
der Baupolizei der Stadt Zürich ein Baugesuch ein für eine
Arealüberbauung, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern auf
den Grundstücken Nrn. 2281 und 2282 im Dreieck Forsterstras-
se, Forstersteig und Heubeeriweg in Zürich, in der Wohnzone
W2bI (zweigeschossige Wohnzone, besonderes Wohngebiet I).
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 7. Juli 1998 die
Baubewilligung mit zahlreichen Nebenbestimmungen. Dagegen
rekurrierten mehrere Eigentümer bzw. Mieter nachbarlicher
Liegenschaften an die Baurekurskommission I des Kantons
Zürich. Diese vereinigte die verschiedenen Verfahren. Mit
Entscheid vom 12. März 1999 hiess sie einige der Rekurse in
Nebenpunkten teilweise gut; im Übrigen wies sie aber die
Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat. Dagegen erhoben
Silvio Marzi Marchesi einerseits sowie Ulrich Richard, Maja
Rauch, Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg
C. Syz, Alfred Früh und Hans Müller andererseits Beschwerde
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses ver-
einigte die beiden Verfahren und wies die Beschwerden mit
Entscheid vom 20. August 1999 ab.
 
B.-
Silvio Marzi Marchesi einerseits (Beschwerdeführer
I; Verfahren 1P.602/1999) sowie Ulrich Richard, Maja Rauch,
Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg C. Syz,
Alfred Früh und Hans Müller andererseits (Beschwerdeführer
II; Verfahren 1P.616/1999) erhoben am 13. bzw. 14. Oktober
1999 staatsrechtliche Beschwerde. Der Beschwerdeführer I hat
beantragt, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben,
der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und das
Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Gemeinderat Zürich
über die neuste Revisionsvorlage betreffend den Entwurf der
Bau- und Zonenordnung 1999 beschlossen habe. Die Beschwerde-
führer II haben den Antrag gestellt, den Entscheid des Ver-
waltungsgerichts und die Baubewilligung vom 7. Juli 1998
aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem haben sie um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung, Anordnung eines zweiten Schriften-
wechsels und Durchführung eines Augenscheins ersucht. Am
10. November 1999 hat der Beschwerdeführer I dem Bundes-
gericht mitgeteilt, der Gemeinderat der Stadt Zürich habe
am 27. Oktober 1999 beschlossen, in der in Frage stehenden
Zone jede Arealüberbauung auszuschliessen.
 
C.-
Mit Verfügungen vom 12. November 1999 hat der Prä-
sident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundes-
gerichts das Sistierungsgesuch des Beschwerdeführers I als
gegenstandslos geworden abgeschrieben und den Beschwerden
aufschiebende Wirkung zuerkannt.
 
D.-
Die Beschwerdeführer II beantragen, die Beschwerde
des Beschwerdeführers I gutzuheissen. Die Schäppi Bauten KG
stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtet
auf eine Stellungnahme zur Beschwerde 1P.602/1999 und bean-
tragt, die Beschwerde 1P.616/1999 abzuweisen. Das Verwal-
tungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei.
 
E.-
In dem vom Bundesgericht angeordneten zweiten
Schriftenwechsel halten die Verfahrensbeteiligten an ihren
Anträgen fest.
 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
 
1.-
Die beiden Beschwerden richten sich gegen das
nämliche Projekt und haben den gleichen angefochtenen Ent-
scheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich, die beiden
Verfahren zu vereinigen (Art. 24 BZP in Verbindung mit
Art. 40 OG).
 
2.-
a) Die staatsrechtliche Beschwerde gegen den auf
kantonales Recht gestützten, kantonal letztinstanzlichen
Endentscheid des Verwaltungsgerichts ist zulässig (Art. 84
Abs. 2, Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 OG). Nicht eingetreten
werden kann hingegen auf den Antrag der Beschwerdeführer II,
die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 aufzuheben: Die staats-
rechtliche Beschwerde kann sich - abgesehen von hier nicht
vorliegenden Ausnahmen (BGE 125 I 492 E. 1a/aa S. 493 f.,
mit Hinweisen) - nur gegen den letztinstanzlichen kantonalen
Entscheid richten (Art. 86 Abs. 1 OG), mithin gegen das Ur-
teil des Verwaltungsgerichts. Wird dieses Urteil aufgehoben,
hat das Verwaltungsgericht über die bei ihm eingereichten
Beschwerden neu zu befinden und in diesem Rahmen über das
Schicksal der Baubewilligung zu entscheiden.
 
       b) Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwer-
de richtet sich unabhängig von der verfahrensrechtlichen
Stellung im kantonalen Verfahren nach Art. 88 OG. Nachbarn
sind zur staatsrechtlichen Beschwerde gegen die Erteilung
einer Baubewilligung legitimiert, sofern sie die willkürli-
che Anwendung von nachbarschützenden Normen geltend machen,
sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befinden und durch
die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten be-
troffen werden; zudem können sie trotz fehlender Legitima-
tion in der Sache die Verletzung von Verfahrensvorschriften
rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung
darstellt (BGE 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E. 1b
S. 364 f.; 118 Ia 232 E. 1a S. 234; BGE vom 21. Dezember
1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, nicht publ. E. 1a).
 
       Die Beschwerdeführer sind nach ihrer unbestrittenen
Darstellung Eigentümer oder Bewohner von Liegenschaften, die
dem Baugrundstück benachbart sind. Sie rügen einerseits die
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, wozu sie
ohne weiteres legitimiert sind. Sodann rügen sie eine will-
kürliche Anwendung der Vorschriften über die Arealüberbauun-
gen (§ 69 ff. des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975, PBG). Diese Vorschriften gelten nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts jedenfalls als nachbar-
schützend, soweit sie eine für die Nachbarn nachteilige Ab-
weichung von nachbarschützenden Bestimmungen der Regelbau-
weise ermöglichen (nicht publ. Urteile des Bundesgerichts
vom 16. September 1999 i.S. D., E. 1b/bb, vom 10. August
1993 i.S. V., E. 1a, und vom 9. August 1993 i.S. G., E. 1a).
Dies trifft insbesondere für die hier zur Diskussion stehen-
den Vorschriften zu, welche das Mass der zulässigen Ausnüt-
zung eines Grundstücks bestimmen (BGE 117 Ia 18 E. 3b S. 20;
BGE vom 21. Dezember 1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316,
nicht publ. E. 1b). Die Beschwerdeführer sind insoweit auch
legitimiert, eine willkürliche (Nicht-) Anwendung von § 234
PBG zu rügen, weil davon die Anwendung oder Nichtanwendung
der nachbarschützenden Vorschriften über Ausnützung und Ge-
staltung des Bauprojekts abhängt.
 
       c) Auf den von den Beschwerdeführern II beantragten
Augenschein kann verzichtet werden, da der rechtserhebliche
Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten hervor-
geht.
 
3.-
Umstritten ist in erster Linie die grundsätzliche
Zulässigkeit der Arealüberbauung.
 
       a) Nach der in der Stadt Zürich in Kraft stehenden,
ersatzweise durch die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995
verfügten Bau- und Zonenordnung (BD-BZO bzw. "BZO Hofmann")
sind in der Zone W2b Arealüberbauungen zulässig. Gemäss
§ 234 PBG kann jedoch ein Bauprojekt nur bewilligt werden,
wenn dadurch nicht eine noch fehlende oder durch den Gemein-
derat (bzw. in der Stadt Zürich: durch den Stadtrat) bean-
tragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst
wird. Diese Bestimmung hat damit die Funktion einer Bau-
sperre bzw. Planungszone im Sinne von Art. 27 RPG (BGE 116
Ia 449 E. 4a S. 453; 110 Ia 163, nicht publ. E. 4; s. auch
Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-
recht, Band I, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 99, und  Alexander 
Ruch, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 27 Rz. 9).
 
       b) Am 28. Januar 1998 verabschiedete der Stadtrat
einen Entwurf für eine neue Bau- und Zonenordnung (nachfol-
gend: BZO-E 98). Nach diesem Entwurf wäre auf dem fraglichen
Bauland unbestrittenerweise keine Arealüberbauung zulässig
gewesen. Der Entwurf wurde am 6. März 1998 öffentlich aufge-
legt. Aufgrund von Eingaben während des Einwendungsverfah-
rens verabschiedete der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine
überarbeitete Fassung zuhanden des Gemeinderates (nachfol-
gend: BZO-E 99). Nach diesem Entwurf sind in der Zone W2
(mit Einschluss der Zone W2b) auf Grundstücken von mehr als
4'000 m2 Arealüberbauungen bis zu einer Gebäudehöhe von
11,5 Metern zulässig.
 
       Die Baurekurskommission hatte in ihrem Entscheid
vom 12. März 1999 erwogen, die Darlegungen der damaligen
Rekurrenten bezögen sich auf den BZO-E 98, der indessen
nicht mehr aktuell sei; sie prüfte das Bauvorhaben im Lichte
des BZO-E 99 und kam zum Schluss, es sei damit vereinbar.
Das Verwaltungsgericht führte aus, nach seiner ständigen
Praxis sei auf das im Zeitpunkt des letztinstanzlichen
Entscheids geltende Recht abzustellen. Bei der intertempo-
ralen Anwendung von § 234 PBG erachte es als einzige sach-
gerechte Lösung eine Interessenabwägung im Einzelfall. Wenn
es während des Rechtsmittelverfahrens zu einem Antrag des
Stadtrates betreffend die Änderung einer planungsrechtlichen
Festlegung komme, könne diese Änderung dem Bauvorhaben nur
entgegengehalten werden, wenn die konkrete Interessenabwä-
gung zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall
spreche die Interessenabwägung gegen eine negative Vorwir-
kung des Stadtratsbeschlusses vom 16. Dezember 1998. Zudem
würde der BZO-E 99 durch das zu beurteilende Projekt nicht
negativ beeinflusst.
 
       c) Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammen-
hang eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
gemäss Art. 4 aBV. Im Zeitpunkt ihres Rekurses an die
Baurekurskommission sei erst der BZO-E 98 bekannt gewesen,
weshalb sich die Rekursbegründung nur darauf habe beziehen
können. Erst im Verlauf des Rekursverfahrens sei der
BZO-E 99 verabschiedet worden. Die Baurekurskommission
habe ihren Entscheid auf diesen neuen Entwurf abgestützt,
zu dem sie, die Beschwerdeführer, sich nicht mehr hätten
äussern können. Das Verwaltungsgericht habe zudem die
inzwischen verabschiedete nochmalige Änderung des BZO-E
vom 7. Juli 1999 nicht zur Kenntnis genommen.
 
       aa) Die Beschwerdeführer machen nicht die Verlet-
zung kantonaler Vorschriften geltend, die den Umfang des
Anspruchs auf rechtliches Gehör regeln. Zu prüfen ist daher
nur - und zwar mit freier Kognition -, ob die unmittelbar
aus dem Verfassungsrecht fliessenden Minimalgarantien ver-
letzt sind (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f.; 124 I 49 E. 3a
S. 51; 122 I 153 E. 3 S. 158, mit weiteren Hinweisen). Der
unmittelbar verfassungsrechtliche Gehörsanspruch, wie er
bisher aus Art. 4 aBV floss und jetzt in Art. 29 Abs. 2 der
am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom
18. April 1999 ausdrücklich gewährleistet ist, umfasst
namentlich das Recht, sich vor Erlass einer belastenden Ver-
fügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubrin-
gen, an der Erhebung von Beweisen mitzuwirken oder sich
zumindest zum Beweisergebnis äussern zu können (BGE 124 I 48
E. 3a S. 51; 122 I 53 E. 4a S. 55, mit weiteren Hinweisen).
Ein Anspruch, sich auch zu Rechtsfragen zu äussern, besteht
dann, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig neue
rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den
Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu
begründen beabsichtigt, die im bisherigen Verfahren nicht
herangezogen wurden, auf die sich die beteiligten Parteien
nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit sie vernünf-
tigerweise nicht rechnen konnten (BGE 126 I 19 E. 2c/aa
S. 22; 124 I 48 E. 3c S. 52; 115 Ia 94 E. 1b S. 96 f., mit
weiteren Hinweisen;  Michele Albertini, Der verfassungsmäs-
sige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren
des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 270 f.;  Georg 
Müller, Kommentar zur Bundesverfassung, Rz. 105 zu Art. 4
BV). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich im Laufe
des Rechtsmittelverfahrens unerwarteterweise die anwendbaren
planungsrechtlichen Grundlagen ändern (BGE 114 Ia 97 E. 2b
S. 99 f.; BGE vom 16. März 1993 i.S. M. in RDAT 1994 I 43
102, E. 3b;  Albertini, a.a.O., S. 271).
 
       bb) Nach den dargelegten Grundsätzen hatten die
Beschwerdeführer einen Anspruch darauf, sich zu der neuen
planungsrechtlichen Situation zu äussern, die sich aus der
nach Einreichung ihres Rekurses erfolgten Verabschiedung des
BZO-E 99 ergab. Nach ihrer unwidersprochenen Darstellung er-
hielten sie erst anlässlich des von der Baurekurskommission
durchgeführten Augenscheins vom 27. Januar bzw. 1. März 1999
Kenntnis davon, dass der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine
Änderung des BZO-Entwurfs beschlossen hatte. Eine fundierte
Stellungnahme dazu war unter diesen Umständen am Augenschein
selber nicht möglich. Ein weiterer Schriftenwechsel zu die-
ser Frage wurde nicht angeordnet. Die Baurekurskommission
hat damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches
Gehör verletzt.
 
       cc) Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör in oberer Instanz ge-
heilt werden, wenn dieser die gleiche bzw. eine nicht engere
Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (BGE 124 II
132 E. 2d S. 138 f.; 118 Ib 269 E. 3a S. 275 f.; 116 Ia 94
E. 2 S. 95 f.;  Albertini, a.a.O., S. 460 f.;  Müller, a.a.O.,
Rz. 103 zu Art. 4 BV). Das Erfordernis der nicht engeren
Überprüfungsbefugnis gilt indessen nicht abstrakt, sondern
bezieht sich nur auf diejenigen Aspekte, die sich im konkre-
ten Fall tatsächlich stellen; betreffen die Gehörsverweige-
rungen reine Rechtsfragen, so genügt es zur Heilung, wenn
die Rechtsmittelinstanz eine uneingeschränkte Rechtsprüfung
vornehmen kann (BGE 116 Ia 94 E. 2 S. 96 f.).
 
       dd) Vorliegend betraf die Verletzung des rechtli-
chen Gehörs durch die Baurekurskommission einzig die Frage,
ob das Projekt mit dem gegenüber dem BZO-E 98 geänderten
BZO-E 99 vereinbar war und ob überhaupt der BZO-E 99 mass-
gebend war. Das sind Rechtsfragen, die vom Verwaltungsge-
richt im Beschwerdeverfahren vollumfänglich überprüft werden
konnten. Die Beschwerdeführer konnten sich dazu im Verfahren
vor Verwaltungsgericht äussern. Damit wurde die Verletzung
des rechtlichen Gehörs geheilt.
 
       ee) Mit Recht nicht berücksichtigt hat das Verwal-
tungsgericht die am 7. Juli 1999 erfolgte Änderung des
BZO-E 99. Denn diese betraf nicht die Arealüberbauungen
in Wohnzonen, sondern nur diejenigen in Zentrumszonen.
 
       d) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, gemäss
Ziff. II BD-BZO seien künftige Änderungen von kommunalen
Vorschriften erst beachtlich, wenn sie von der Gemeinde-
legislative angenommen, rechtskräftig geworden und vom
Regierungsrat genehmigt seien. Die Anwendung von § 234 PBG
bzw. eine negative Vorwirkung von beantragten planungsrecht-
lichen Festlegungen sei daher im erfassten Gebiet von vorn-
herein unzulässig.
 
       aa) Da die Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfah-
ren obsiegt hat, kann sie zwar weder selber staatsrechtliche
Beschwerde führen noch die Begründung des kantonalen Ent-
scheids anfechten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung ist es indessen zulässig, dass sie in einem von der
anderen Seite eingeleiteten Beschwerdeverfahren den ange-
fochtenen Hoheitsakt in den ihr nachteiligen Punkten kriti-
siert (BGE 123 I 56 E. 2a S. 57, mit Hinweis).
 
       bb) Die Kritik ist indessen unbegründet. Die
BD-BZO ist durch die Baudirektion aufsichtsrechtlich ver-
fügt worden. Inhaltlich stellt sie jedoch nicht eine Ver-
fügung, das heisst einen individuell-konkreten Hoheitsakt,
sondern eine generell-abstrakte Regelung dar. Als solche
hat sie sich an die Regeln der Normenhierarchie zu halten
und muss sie von den Verwaltungsjustizbehörden daraufhin
überprüft werden, ob sie nicht gegen übergeordnetes Recht
verstösst (  Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches
Bundesstaatsrecht, 4. Aufl., Zürich 1998, S. 592 ff., be-
sonders S. 596 Rz. 1803;  Pierre Moor, Droit administratif,
Vol. 1, 2. Aufl., Bern 1994, S. 98). Wenn die BD-BZO vor-
sieht, dass eine künftige Änderung erst beachtlich ist,
wenn sie rechtskräftig und genehmigt ist, verstösst dies
klar und eindeutig gegen § 234 PBG, welcher bereits den
vom Gemeinderat  beantragten Festlegungen eine Vorwirkung
beimisst. Wohl hat die zuständige Direktion nach § 344 PBG,
worauf sich die BD-BZO stützt, die Kompetenz, die erforder-
lichen vorläufigen Regelungen zu erlassen. Doch muss sich
die Direktion dabei selbstverständlich an das Gesetz halten
und kann nicht aufsichtsrechtlich gesetzwidrige Anordnungen
treffen. Soweit die BD-BZO Regelungen enthält, die dem Ge-
setz widersprechen, ist sie deshalb nicht anwendbar. Da
vorliegend der Widerspruch zum übergeordneten Recht klar
und offensichtlich ist, war es auch entbehrlich, dass sich
das Verwaltungsgericht mit den entsprechenden Vorbringen der
Beschwerdegegnerin auseinander setzte. Unbegründet ist die
Kritik der Beschwerdegegnerin, damit würde eine kantonale
Regelung (nämlich die BD-BZO) durch eine kommunale Regelung
ausser Kraft gesetzt. Denn zur Diskussion steht nicht das
Verhältnis zwischen kantonalem und kommunalem Recht, sondern
dasjenige zwischen dem formellen kantonalen Gesetz (§ 234
PBG) und der von der Direktion angeordneten Bau- und Zonen-
ordnung.
 
       e) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss
§ 234 PBG hätte die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 gar
nicht erteilt werden dürfen, weil dadurch der am 28. Januar
1998 verabschiedete BZO-E 98, welcher für das fragliche Ge-
biet keine Arealüberbauung zuliess, nachteilig beeinflusst
werde. Die städtische Planungsabsicht, im fraglichen Gebiet
keine Arealüberbauungen zuzulassen, sei auch durch die seit-
herigen Beschlüsse der zuständigen Kommission des Gemeinde-
rates vom 28. September 1999 und des Gemeinderates vom
27. Oktober 1999 bestätigt worden.
 
       aa) Die Anwendung von § 234 PBG kann im Verfahren
der staatsrechtlichen Beschwerde nicht frei, sondern nur auf
Willkür hin überprüft werden. Willkürlich ist ein Entscheid
nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertret-
bar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann,
wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stos-
sender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Will-
kür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung
eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist
(s. etwa BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250;
123 I 1 E. 4a S. 5, mit weiteren Hinweisen).
 
       bb) Im vorliegenden Verfahren unbeachtlich ist die
Tatsache, dass der Gemeinderat inzwischen beschlossen hat,
im fraglichen Gebiet keine Arealüberbauungen zuzulassen.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist kein reformatorisches
Rechtsmittel. Mit ihr kann einzig überprüft werden, ob der
angefochtene Entscheid im Zeitpunkt, in dem er erging, mit
der damals geltenden bzw. bestehenden Rechts- und Sachlage
vereinbar war (BGE 125 II 508 E. 3b S. 510; 120 Ia 126 E. 3b
S. 130 f. und E. 4d/cc S. 135;  Madeleine Camprubi, Kassation
und positive Anordnungen bei der staatsrechtlichen Beschwer-
de, Diss. Zürich 1999, S. 42;  Walter Kälin, Das Verfahren
der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994,
S. 370). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts
datiert vom 20. August 1999. Die späteren Beschlüsse der
zuständigen kommunalen Planungsorgane können für die Beur-
teilung der vorliegenden Beschwerde nicht massgebend sein.
 
       cc) Es ist unbestritten, dass nach dem im Zeitpunkt
der Baubewilligung aktuellen BZO-E 98 im fraglichen Gebiet
eine Arealüberbauung nicht zulässig gewesen wäre. Die Be-
schwerdeführer machen daher an sich mit Recht geltend, dass
die Bausektion der Stadt Zürich gemäss § 234 PBG die Bau-
bewilligung hätte verweigern müssen. Indessen hat der Stadt-
rat nach Erteilung der Baubewilligung mit dem Beschluss vom
16. Dezember 1998 seinen Antrag an den Gemeinderat geändert
und dabei Arealüberbauungen auch in der Zone W2b vorgesehen.
Entscheidend ist somit die Frage, ob das Verwaltungsgericht
zulässigerweise den BZO-E 99 anstelle des BZO-E 98 berück-
sichtigt hat.
 
       dd) Unbegründet ist zunächst die Rüge, einzig ein
nach § 7 PBG publizierter Planentwurf könne im Rahmen von
§ 234 PBG berücksichtigt werden; publiziert worden sei nur
der BZO-E 98, nicht aber der BZO-E 99. § 234 PBG verlangt
eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht, wobei aber
verschiedene Planungsstadien in Frage kommen (vgl. BGE 118
Ia 510 E. 4b S. 512 f.; 116 Ia 449 E. 3b S. 451 f.; 110 Ia
163 E. 6a S. 165; ZBl 85/1984 76, E. 3b). Im vorliegenden
Fall hat der Stadtrat am 16. Dezember 1998, gestützt auf
das Ergebnis des Anhörungsverfahrens, den im März 1998 pub-
lizierten BZO-E 98 als Vorschlag zuhanden des Gemeinderates
geändert und damit seinen Änderungswillen hinreichend kon-
kret dokumentiert.
 
       ee) In BGE 118 Ia 510 hatte das Bundesgericht zu
beurteilen, ob künftige planungsrechtliche Festlegungen, die
erst im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens konkrete Gestalt
annehmen, gemäss § 234 PBG einem Projekt die zur Zeit des
erstinstanzlichen Bauentscheids noch bestehende Baureife zu
nehmen vermöchten. Das Verwaltungsgericht hatte damals ent-
schieden, der Wegfall der planungsrechtlichen Baureife wäh-
rend des Rechtsmittelverfahrens sei nur zu berücksichtigen,
wenn die Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen
zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall kam
das Verwaltungsgericht damals zum Ergebnis, dass kein über-
wiegendes Interesse an einer Beachtung der vorgesehenen
künftigen Planung bestehe. Das Bundesgericht schützte auf
staatsrechtliche Beschwerde hin den Entscheid des Verwal-
tungsgerichts, wobei freilich dessen Praxis, eine konkrete
Interessenabwägung vorzunehmen, nicht beanstandet worden und
demzufolge vom Bundesgericht nicht zu prüfen war (a.a.O.,
E. 4c S. 513). Hier verhält es sich umgekehrt: Während des
Rechtsmittelverfahrens wurde durch Änderung der stadträt-
lichen Planungsabsichten eine zur Zeit des erstinstanzlichen
Entscheids noch nicht bestehende Baureife geschaffen. Es
fragt sich, ob das Verwaltungsgericht unter diesen Umständen
das Projekt bewilligen durfte.
 
       ff) Nach ständiger Rechtsprechung des zürcherischen
Verwaltungsgerichts ist in Baubewilligungssachen auf das im
Zeitpunkt des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht
abzustellen, vorliegend mithin auf das Recht, welches am
20. August 1999 in Kraft stand. Die Beschwerdeführer bringen
nicht substanziiert vor, diese Rechtsprechung stehe im
Widerspruch zu einer klaren Norm oder zu anerkannten Rechts-
grundsätzen. Bei der Beurteilung der Frage, welches Recht
bei einer Änderung der Rechtsgrundlage Anwendung findet,
gilt der Grundsatz, dass diejenigen Rechtssätze massgebend
sind, die bei der Erfüllung des rechtlich zu ordnenden oder
zu Rechtsfolgen führenden Tatbestandes Geltung haben (BGE
119 Ib 103 E. 5 S. 110; 113 Ib 246 E. 2a S. 249). Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts kann deshalb in Baubewil-
ligungssachen ein im Laufe des Rechtsmittelverfahrens neu
in Kraft getretenes Recht berücksichtigt werden, da der
rechtlich zu ordnende Sachverhalt der Baubeginn ist (BGE
113 Ib 246 E. 2a S. 249; 107 Ib 133 E. 2a S. 137; 99 Ia 113
E. 4b S. 122;  Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986,
S. 113 f.;  Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Ver-
waltungsrechtsprechung, 5. Aufl., Basel 1976, Nr. 15.B.II.a
S. 96;  René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver-
waltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt
1990, Nr. 15.B.II.a S. 44). Die dagegen in der Lehre teil-
weise erhobene Kritik (  Haller/Karlen, a.a.O., S. 99 f. und
223;  Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, ZSR 1983
II S. 208 ff.;  Pierre Moor, Droit administratif I, 2. Aufl.,
Bern 1994, S. 175 f.) geht insbesondere von der Konstella-
tion aus, dass zum Nachteil des Bauwilligen auf strengeres
Recht abgestellt wird, was hier nicht der Fall ist. Demnach
kann es jedenfalls nicht als willkürlich erachtet werden,
wenn das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass
nicht die zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung, sondern
die zur Zeit seines Urteils aktuelle Planungsabsicht zu be-
rücksichtigen sei, mithin der BZO-E 99. Dieser enthielt kein
generelles Verbot von Arealüberbauungen in der Zone W2b.
Dass der Gemeinderat die dem BZO-E 99 zugrunde liegende
Planungsabsicht nachträglich wieder geändert hat, kann - wie
ausgeführt (E. 3e/bb) - nicht massgebend sein. Es ist daher
verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwal-
tungsgericht das hier streitige Projekt nicht als grundsätz-
lich unzulässig betrachtete.
 
4.-
Umstritten ist weiter, ob das fragliche Bauvorhaben
mit dem kraft Vorwirkung beachtlichen BZO-E 99 vereinbar
ist.
 
       a) Das Verwaltungsgericht hat den Einwand der nega-
tiven Vorwirkung mit zwei alternativen Begründungen verwor-
fen. Es hat erstens erwogen, bei der intertemporalen Anwen-
dung von § 234 PBG sei eine Interessenabwägung im Einzelfall
vorzunehmen. Zweitens hat es ausgeführt, dass auch eine
negative Präjudizierung des BZO-E 99 durch die vorgesehene
Überbauung verneint werden müsste.
 
       § 234 PBG verlangt an sich zwingend die Berücksich-
tigung der beantragten planungsrechtlichen Festlegungen,
ohne dass den Behörden dabei ein Ermessensspielraum zukäme
(vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4c S. 454; 110 Ia 163 E. 6a
S. 165). Die Frage, ob die Praxis des Verwaltungsgerichts,
in solchen Fällen eine Interessenabwägung vorzunehmen, eine
willkürliche Anwendung von § 234 PBG darstelle, kann jedoch
offen gelassen werden, wenn sich die zweite Begründung, wo-
nach durch das Projekt eine nachteilige Beeinflussung des
BZO-E 99 nicht anzunehmen sei, willkürfrei halten lässt.
 
       b) Zu prüfen ist demnach, ob das Verwaltungsgericht
willkürlich eine nachteilige Beeinflussung des hier massge-
benden BZO-E 99 durch das streitige Projekt verneint hat.
 
       aa) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, gemäss
Art. 8 BZO-E 99 wäre für Arealüberbauungen eine Gebäudehöhe
von 11,5 Metern und eine Ausnützung von 50 % erlaubt. Diese
Ausnützung werde durch das streitige Projekt zwar über-
schritten, doch könnte diese Ausnützungsüberschreitung durch
eine eher geringfügige Abänderung des Bauvorhabens (Umwand-
lung des dritten Vollgeschosses in ein Dachgeschoss) behoben
werden, ohne dass sich dadurch für die Beschwerdeführer ein
wesentlich anderes Bild der streitigen Überbauung bieten
würde.
 
       bb) Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht willkür-
lich. § 234 PBG bedeutet nicht, dass das beantragte künftige
Recht strikt vorangewendet werden müsste, wie wenn es be-
reits in Kraft stünde; zu verhindern ist bloss eine negative
Präjudizierung der beabsichtigten Planung (vgl. BGE 118 Ia
510 E. 4d/e S. 514 f.; 116 Ia 449 E. 4a S. 453). Damit ist
vereinbar, geringfügige Abweichungen vom beantragten künf-
tigen Recht zuzulassen. Die Beschwerdeführer stellen nicht
in Abrede, dass bei dem vom Verwaltungsgericht herangezoge-
nen, mit dem BZO-E 99 konformen Vergleichsbeispiel (Dach-
geschoss statt drittes Vollgeschoss) das Gebäude optisch
nicht wesentlich anders wirken würde als das vorliegend
bewilligte. Die Nachbarn würden dadurch in ihrer Aussicht
in vergleichbarer Weise beeinträchtigt wie durch das jetzt
bewilligte Projekt. Dasselbe würde für den quartierprägenden
Charakter der Überbauung gelten. Die Beschwerdeführer wenden
sich in Wirklichkeit dagegen, dass der bestehende Charakter
des Quartiers durch grössere Wohnblöcke im Stil des strei-
tigen Projekts verändert wird. Solche Projekte wären jedoch
nach dem hier massgebenden BZO-E 99 grundsätzlich zulässig
gewesen und können daher nicht generell verweigert werden.
 
       cc) Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdefüh-
rer II, nach dem BZO-E 99 wäre nur eine Gebäudehöhe von
11,5 Metern zulässig gewesen, während das fragliche Projekt
eine Höhe von 14,4 Metern erreiche. Das zürcherische Bau-
recht versteht unter "Gebäudehöhe" die Fassadenhöhe der
erlaubten Vollgeschosszahl (§ 278 PBG). Über diese Gebäude-
höhe hinaus können ein Schrägdach bis maximal 7 Meter Höhe
(§ 281 Abs. 1 lit. b PBG) bzw. Dachgeschosse und Dachauf-
bauten errichtet werden. Es spricht nichts dafür, dass der
Begriff "Gebäudehöhe" in Art. 8 Abs. 4 BZO-E 99 in Abwei-
chung von der sonst im zürcherischen Baurecht verwendeten
üblichen Terminologie die Gesamthöhe (Firsthöhe) meinen
würde. Nach den von den Beschwerdeführern II eingereichten
Plänen überschreiten die fraglichen Gebäude die so gemessene
Gebäudehöhe von 11,5 Metern nicht.
 
       c) Der Beschwerdeführer I rügt, das Verwaltungs-
gericht habe eine willkürliche Interessenabwägung vorge-
nommen; es hätte berücksichtigen müssen, dass die Verhinde-
rung von Arealüberbauungen am Zürichberg gewichtigen öffent-
lichen Interessen diene. Diese Rüge ist schon deshalb unbe-
gründet, weil nach der im Zeitpunkt des Urteils des Verwal-
tungsgerichts massgebenden Planungsabsicht (BZO-E 99) eben
gerade keine generelle Verhinderung von Arealüberbauungen
am Zürichberg vorgesehen war. Ein Bauprojekt kann nicht
gestützt auf § 234 PBG im Hinblick auf irgendwelche plane-
rischen oder politischen Ziele und Vorstellungen verhindert
werden, auch wenn diese als solche berechtigt sein mögen.
Demzufolge ist es auch unerheblich, ob - was das Verwal-
tungsgericht annimmt und die Beschwerdeführer bestreiten -
der Planungsaufwand der Beschwerdegegnerin gross gewesen
ist.
 
       d) Hat das Verwaltungsgericht zulässigerweise bei
der Anwendung von § 234 PBG den BZO-E 99 zugrunde gelegt und
eine nachteilige Beeinflussung der beabsichtigten Planung
durch das streitige Projekt verneint, so ist es unerheblich,
ob die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch in spekulativer Ab-
sicht eingereicht hat und sich des Risikos von Rechtsände-
rungen bewusst sein musste. Wohl hätte sie sich vermutlich
nicht auf den Vertrauensschutz berufen können, wenn der
Stadtrat den BZO-E 99 nicht verabschiedet hätte und in der
Folge die Rechtsmittelinstanzen gestützt auf § 234 PBG und
den BZO-E 98 die Bewilligung verweigert hätten. Dass dies
nicht eingetreten ist, kann ihr aber nicht zum Nachteil
gereichen. Zwar erhält damit im Ergebnis die Beschwerdegeg-
nerin das Recht, ein Bauprojekt zu realisieren, das voraus-
sichtlich in Zukunft nicht mehr bewilligt werden würde. Das
ist jedoch nichts anderes als die logische Folge daraus,
dass das bisher geltende Recht (BD-BZO) Arealüberbauungen
zulässt und im massgeblichen Entscheidungszeitpunkt (20. Au-
gust 1999) die Planungsabsicht, in Zukunft Arealüberbauungen
auszuschliessen, noch nicht mit der erforderlichen Klarheit
festgelegt war. Darin, dass einem Bauherrn aufgrund der noch
geltenden Rechtslage ein Projekt bewilligt wird, welches
später nach Änderung des Planungsrechts anderen Bauherren
nicht mehr bewilligt werden wird, liegt keine Rechtsun-
gleichheit; es ist dies die Konsequenz der Änderbarkeit
der Rechtsordnung.
 
5.-
Zu prüfen bleibt, ob die geltenden Vorschriften
über die Arealüberbauung willkürlich angewendet wurden.
 
       a) Die Beschwerdeführer II rügen eine willkürliche
Anwendung der Vorschriften über die Berechnung der Über-
bauungsziffer.
 
       aa) Unbestritten ist auf dem Baugrundstück eine
Überbauungsziffer von maximal 22 % der massgebenden Grund-
stücksfläche zulässig, was 1'180,5 m2entspricht. Das Ver-
waltungsgericht geht davon aus, dass das streitbetroffene
Projekt insgesamt eine überbaute Fläche von 1'222 m2 auf-
weist, wobei aber gemäss Nebenbestimmung in der Baubewilli-
gung eine entsprechende Korrektur angeordnet worden sei.
Die Beschwerdeführer II berechnen hingegen eine überbaute
Fläche von 1'472,6 m2. Die Differenz resultiert aus einer
unterschiedlichen Berechnung der Balkone, die eine Tiefe von
2,1 Metern aufweisen, sowie der Eingangsüberdachungen. Nach
§ 256 Abs. 2 PBG fallen für die Berechnung der massgebenden
Überbauungsziffer "oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis
zu einer Tiefe von 2 m" ausser Ansatz. Das Verwaltungsge-
richt hat diese Bestimmung so ausgelegt, dass nur derjenige
Teil der Balkone, der 2 Meter überschreitet, zu berücksich-
tigen ist. Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht,
Balkone von mehr als 2 Metern Tiefe seien in ihrer ganzen
Tiefe anzurechnen.
 
       bb) Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer ent-
spricht zwar der skizzenhaften erläuternden Darstellung im
Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Doch
kann die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts jeden-
falls nicht als willkürlich betrachtet werden. Sie ent-
spricht dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG und ist auch im
Ergebnis sinnvoll. Es wäre in sich widersprüchlich und
stossend, einen Balkon von 2 Metern Tiefe überhaupt nicht,
einen Balkon von 2,1 Metern jedoch in seiner ganzen Tiefe
anzurechnen. Aktenwidrig ist die Rüge der Beschwerdeführer
II, das Verwaltungsgericht räume selber ein, dass diese
Auslegung gegen den Wortlaut von § 256 PBG und gegen die
bisherige Praxis zustande komme. Das Verwaltungsgericht
erachtet im Gegenteil den Wortlaut als Stütze der von ihm
vertretenen Auslegung und äussert sich zur bisherigen Praxis
überhaupt nicht. Dasselbe gilt auch für die Eingangsüber-
dachungen.
 
       b) Die Beschwerdeführer II rügen sodann eine will-
kürliche Anwendung der Vorschriften über die zulässige Aus-
nützung.
 
       aa) Die Beteiligten sind sich einig, dass die zu-
lässige Ausnützung nicht höher sein darf als die Ausnützung,
die bei einem Vergleichsprojekt nach Regelbauweise zulässig
wäre. Umstritten ist jedoch die konkrete Berechnung des Ver-
gleichsprojekts. Unbestritten wären bei einer Regelbauweise
zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss
erlaubt. Das Verwaltungsgericht hat demgemäss die massge-
bende Überbauungsziffer von 1'180,5 m2 mit 3,8 multipliziert
(drei Geschosse zu 100 % und das Dachgeschoss zu 80 %), was
eine erlaubte Bruttogeschossfläche von rund 4'485,5 m2er-
gebe, die vorliegend eingehalten sei. Die Beschwerdeführer
gehen demgegenüber davon aus, dass das Vergleichsprojekt
nicht nur aufgrund der Überbauungsziffer, sondern auch an-
hand der weiteren Primärvorschriften wie Abstände, Geschoss-
zahl, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Gebäudebreite usw. zu be-
stimmen sei. Die vom Verwaltungsgericht berechnete zulässige
Nutzungsfläche komme nur unter Verletzung der Vorschriften
über die Geschosszahl und die Gebäudehöhe zustande.
 
       bb) Selbst wenn der Ansicht der Beschwerdeführer
gefolgt wird, dass für die Berechnung des Vergleichsprojekts
auch die Vorschriften über die Geschosszahl und Gebäudehöhe
zu berücksichtigen seien, ist nicht ersichtlich, inwiefern
die Betrachtung des Verwaltungsgerichts willkürlich sein
soll. In der Zone W2 sind nach Regelbauweise unbestritten
zwei Vollgeschosse zulässig. Das zusätzlich erlaubte Dach-
geschoss mit 80 % anzurechnen, ist jedenfalls nicht will-
kürlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb ein Unter-
geschoss unzulässig sein sollte. Die gemäss § 279 Abs. 1 PBG
in der Regelbauweise zulässige Gebäudehöhe von 8,1 Metern
lässt jedenfalls zwei Vollgeschosse und ein nutzbares Unter-
geschoss zu. Wohl darf ein Untergeschoss, soweit es nicht
über eine hinreichende Fensterfläche verfügt, nicht zu Wohn-
und Schlafzwecken genutzt werden (§ 302 PBG), doch sind
andere Nutzungen zulässig und denkbar. Zudem kann bei einer
Gebäudehöhe von 8,1 Metern ein wesentlicher oder gar der
grösste Teil des Untergeschosses oberirdisch liegen, zumal
wenn die maximale Geschosshöhe nicht ausgenützt wird. Die
vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegte Vergleichs-Regel-
überbauung antizipiert somit nicht bereits Arealüberbau-
ungsprivilegien.
 
       cc) Soweit eine Verletzung der Vorschriften über
die Gebäudehöhe gerügt wird, ist dies unbegründet. Nach § 72
Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Arealüberbau-
ungen Abweichungen von den Bestimmungen für die Regelbau-
weise erlauben. Nach Darlegung der Baurekurskommission, auf
welche das Verwaltungsgericht verweist, darf gemäss Art. 17
Abs. 4 BD-BZO bei Arealüberbauungen die zonengemässe Voll-
geschosszahl und Gebäudehöhe überschritten werden. Die Be-
schwerdeführer legen nicht dar, inwiefern dies willkürlich
sein soll. Im Übrigen vergleichen die Beschwerdeführer II
fälschlicherweise die vorliegend bewilligte gesamte Höhe der
Gebäude (bis zu 14,4 m) mit der angeblich nach Regelbauweise
zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 Metern. Denn zusätzlich zu
dieser Höhe könnten nach Regelbauweise ein Dachgeschoss oder
ein Schrägdach bis zu 7 Metern Höhe errichtet werden (vorne
E. 4b/cc).
 
       c) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer I eine
willkürliche Anwendung von § 71 PBG.
 
       aa) Nach dieser Bestimmung müssen Arealüberbauungen
"besonders gut gestaltet" sein. Die Baurekurskommission hat
erwogen, dass die örtliche Baubehörde bei der Anwendung
dieser Vorschrift über einen erheblichen Ermessensspielraum
verfüge; die Rechtsmittelinstanz greife nur ein, wenn die
kommunale Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten
oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt habe. Das Verwal-
tungsgericht hat ausgeführt, die Baurekurskommission habe
die zur Kognition entwickelten Grundsätze zutreffend darge-
legt. Sei der angefochtene Entscheid vertretbar, müsse er
geschützt werden, auch wenn andere Lösungen ebenfalls denk-
bar wären. Es, das Verwaltungsgericht, habe die Frage der
Gestaltung und Einordnung nicht von Grund auf selber zu
prüfen, sondern nur zu entscheiden, ob die Bausektion das
ihr zustehende Ermessen in rechtsverletzender Weise gehand-
habt habe.
 
       bb) Diese Erwägungen entsprechen dem allgemeinen
Grundsatz, dass die Gerichte die Ermessensausübung der loka-
len Behörden nicht überprüfen, solange sie nicht rechtsfeh-
lerhaft ist. Der Beschwerdeführer I beanstandet einzig in
appellatorischer Weise die von den kantonalen Behörden ange-
stellten Beurteilungen, legt aber nicht dar, inwiefern diese
rechtsfehlerhaft sein sollen. Erst recht nicht macht er gel-
tend, dass das Verwaltungsgericht, indem es den Ermessens-
spielraum der Verwaltungsbehörden respektierte, willkürlich
gehandelt haben soll. Es liegt auf der Hand, dass zu der
Frage, ob eine Überbauung besonders gut gestaltet sei, sehr
unterschiedliche Ansichten vertreten werden können. Zwar mag
zutreffen, dass das vorgesehene Projekt vom Charakter des
Quartiers und insbesondere der unmittelbar benachbarten
Liegenschaften deutlich abweicht. Das ist offensichtlich
darauf zurückzuführen, dass - wie der Beschwerdeführer I
ausführt - die bestehende bauliche Ausnützung der Umgebung
weit hinter der zulässigen Ausnützung zurückgeblieben ist.
Indessen besteht kein Anspruch darauf, dass ein bisheriger
Quartiercharakter erhalten bleibt, wenn die anwendbare
baurechtliche Ordnung (BD-BZO) eine dichtere Überbauung
zulässt. Wohl muss nach § 71 Abs. 2 PBG auch die Beziehung
des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und land-
schaftlichen Umgebung beachtet werden. Es ist den Beschwer-
deführern ohne weiteres zuzugestehen, dass Bauprojekte
denkbar sind, die besser auf die Umgebung abgestimmt wären.
Doch vermag dies den angefochtenen Entscheid angesichts des
grossen Ermessensspielraumes, den § 71 PBG den zuständigen
Behörden einräumt, nicht als willkürlich erscheinen zu
lassen.
 
6.-
Die staatsrechtlichen Beschwerden erweisen sich
somit als unbegründet und sind daher abzuweisen, soweit auf
sie einzutreten ist.
 
    Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts-
kosten je hälftig dem Beschwerdeführer I sowie den Beschwer-
deführern II (unter sich mit solidarischer Haftung) aufzuer-
legen (Art. 156 Abs. 1 und 7 in Verbindung mit Art. 153 und
Art. 153a OG). Die Beschwerdeführer haben zudem der privaten
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung zu entrichten (Art. 159
Abs. 1 und 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
 
1.-
Die Verfahren 1P.602/1999 und 1P.616/1999 werden
vereinigt.
 
2.-
Die staatsrechtlichen Beschwerden werden abgewie-
sen, soweit darauf einzutreten ist.
 
3.-
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'000.-- wird
je zur Hälfte, das heisst zu je Fr. 4'000.--, dem Beschwer-
deführer I und den Beschwerdeführern II (unter sich unter
solidarischer Haftung) auferlegt.
 
4.-
Der Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II
(diese gemeinsam) haben die private Beschwerdegegnerin für
das bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 4'000.-- zu ent-
schädigen.
 
5.-
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der
Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
(1. Abteilung, 1. Kammer) schriftlich mitgeteilt.
 
______________
 
 
Lausanne, 11. Juli 2000
 
         
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
                                       
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
   Das präsidierende Mitglied:    Der Gerichtsschreiber:
 
 
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