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{T 0/2}
1E.13/2000/sch
 
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
**********************************
 
18. Dezember 2001
 
Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,
Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes-
richter Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre und Gerichts-
schreiberin Schilling.
 
---------
 
In Sachen
 
Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, Postfach,
Zürich-Mülligen, Beschwerdeführerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, Postfach,
Zürich,
 
gegen
 
Kanton Z ü r i c h, vertreten durch die Baudirektion, diese
vertreten durch Dr. Hansjürg Bopp, Leiter des Büros Land-
erwerb, Walcheturm, Zürich,
X.________,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10,
 
betreffend
Entschädigung für formelle Enteignung
(Neubau der Nationalstrassen A 20.1.4 Umfahrung Birmensdorf,
A 4.1.5 Uetlibergtunnel, A 4.1.4 Verzweigung Zürich-Brunau),
hat sich ergeben:
 
A.- Im Zusammenhang mit dem Neubau der Nationalstrassen
A 4.1.5 (Uetlibergtunnel) und A 4.1.4 (Brunau - Uetliberg-
Ost) beansprucht der Kanton Zürich unter anderem die Parzelle
Kat. Nr. 6100 an der Allmendstrasse in Zürich-Wollishofen.
Auf diesem Grundstück im Halte von 518 m2 steht ein im Jahre
1902 erstelltes vierstöckiges Haus, in dem ebenerdig das
Restaurant Höcklerbrücke mit Kegelbahn geführt wird und sich
in den Obergeschossen Wohnungen befinden. Die Liegenschaft
grenzt östlich an die Bahngeleise der Sihltalbahn sowie
westlich an die stark befahrene Allmendstrasse und liegt
nur rund 15 m von der Hochstrasse A 3 entfernt, die etwa
auf der Höhe des zweiten Obergeschosses verläuft.
 
Mit persönlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der
Kanton Zürich dem Eigentümer X.________, der die Liegenschaft
am 28. März 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt.
Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entschä-
digungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.-- an. An der
Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton
Zürich eine Entschädigung in Höhe von Fr. 1'000'000.--, wäh-
rend der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch
die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos
blieben, ersuchte der Kanton Zürich am 18. Januar 2000 die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Durchfüh-
rung des Schätzungsverfahrens.
 
An der Schätzungsverhandlung vom 18. April 2000
stellte der Kanton Zürich den Antrag, die Enteignungsent-
schädigung sei auf Fr. 1'550'000.-- festzusetzen. Der Ent-
eignete verlangte für den Landwert Fr. 600'000.--, den
Gebäudewert Fr. 2'335'000.-- und für entgangenen Gewinn
Fr. 800'000.--, somit insgesamt Fr. 3'735'000.--. Die Zür-
cher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgläubigerin
dem Antrag des Enteigners an.
 
B.- Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenös-
sische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an,
X.________ für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Ent-
schädigung von Fr. 1'120'000.-- zu bezahlen.
 
Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert
des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Er-
tragswerts, wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete.
Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von
einem Landwert von Fr. 500.--/m2 (insgesamt Fr. 259'000.--)
aus. Den Neubauwert des Gebäudes setzte sie auf Fr. 600.--/m3
bzw. Fr. 500.--/m3 (für Anbau mit Kegelbahn) fest. Dem Alter
und dem schlechten Zustand der Bauten wurde mit einer Alters-
entwertung von 60 % bzw. 50 % (Anbau mit Kegelbahn) Rechnung
getragen. Für die festen Einbauten setzte die Kommission
Fr. 150'000.-- ein, für Umgebungsarbeiten und Werkleitungen
Fr. 120'000.--. Die Baunebenkosten wurden auf Fr. 139'000.--
geschätzt. Damit ergaben sich Gebäude- und Nebenkosten von
Fr. 1'101'000.-- und, zusammen mit dem Landwert, ein Real-
wert von Fr. 1'360'000.--.
 
Zum Ertragswert hielt die Schätzungskommission
fest, dass zwar zwischen dem Enteigneten und der Tobler
Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude be-
standen habe, der noch bis 31. Dezember 2002 gültig gewesen
wäre, doch sei der vereinbarte Mietzins von Fr. 13'500.--
im Jahre 1998 zunächst vom Enteigneten selbst und hierauf
vom Betreibungsamt herabgesetzt worden. Der im Restaurant
erzielbare Jahresumsatz belaufe sich gemäss den Richtwerten
zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben nur auf
Fr. 570'000.--, woraus sich ein Mietwert von Fr. 45'600.--
(Umrechnungssatz 8 %) bis Fr. 51'300.-- (Umrechnungssatz 9 %)
ergebe. Aufgrund des schlechten Zustandes der drei Wohnungen
und der unfreundlichen Lage des Objekts könne nur von einem
Mietwert der Wohnungen von je Fr. 400.-- pro Monat, somit
von jährlich insgesamt Fr. 14'400.-- ausgegangen werden. Je
nach Wahl des Umrechnungssatzes ergebe sich ein möglicher
Mietertrag von insgesamt Fr. 60'000.-- bis Fr. 65'700.--
im Jahr. Damit zeige sich klar, dass ein Mietzins von
Fr. 13'500.-- im Monat nicht erzielbar sei. Würden die als
möglich angenommenen Mieterträge kapitalisiert, ergebe sich
bei einem Kapitalisierungssatz von 7 % bis 8 % ein Ertrags-
wert zwischen Fr. 750'000.-- und Fr. 857'000.-- (für einen
Mietertrag von Fr. 60'000.--) bzw. zwischen Fr. 821'000.--
und Fr. 939'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 65'700.--).
 
Schliesslich hat die Schätzungskommission ange-
sichts der Differenz zwischen dem erzielbaren und dem ver-
traglich vereinbarten Mietzins den möglichen Jahresumsatz
des Restaurants auf Fr. 650'000.-- erhöht und dementspre-
chend den Mietwert auf Fr. 58'500.-- (Umrechnungssatz 9 %)
angesetzt. Den unter Einbezug des Mietertrages für die
Wohnungen ermittelten Gesamtmietwert von Fr. 72'900.-- ka-
pitalisierte die Kommission zum (geringeren) Satz von 7 %
und legte den Ertragswert der enteigneten Liegenschaft auf
Fr. 1'041'000.-- fest.
 
C.- Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungs-
kommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Zürcher Kan-
tonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag
auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung auf Fr. 1'550'000.--
gestellt. Die Beschwerdeführerin rügt Verletzung von Bundes-
recht, unrichtige und unvollständige Ermittlung des rechts-
erheblichen Sachverhaltes sowie Unangemessenheit der von der
Schätzungskommission festgesetzten Entschädigung.
 
Im Namen des Kantons Zürich ersucht die kantonale
Baudirektion um Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, hat auf Vernehmlassung ver-
zichtet. Der ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Ent-
eignete unterstützt sinngemäss den Antrag der Beschwerde-
führerin.
 
In Replik und Duplik haben die Beschwerdeführerin
und der Enteigner an ihren Anträgen festgehalten.
 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
 
1.- Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
Enteignung (EntG; SR 711) unterliegen die Entscheide der
Schätzungskommission der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans
Bundesgericht. Mit dieser kann nicht nur Verletzung von Bun-
desrecht und unrichtige oder unvollständige Feststellung des
Sachverhaltes (Art. 104 lit. a und b OG), sondern - da eine
erstinstanzliche Verfügung über öffentlichrechtliche Ent-
schädigungen angefochten wird - auch Unangemessenheit gerügt
werden (Art. 104 lit. c Ziff. 1 OG). Dem Bundesgericht steht
in Bezug auf den Sachverhalt ebenfalls volle Prüfungsbefug-
nis zu, da die Entscheide der Schätzungskommissionen nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung trotz Art. 105 Abs. 2 OG
auch in tatsächlicher Hinsicht freier Prüfung unterliegen
(BGE 119 Ib 348 E. 1b, 447 E. 1). Im Gegensatz zur Schät-
zungskommission ist das Bundesgericht indessen an die Anträ-
ge der Parteien gebunden. Dies gilt allerdings nur für die
für ein Enteignungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren;
das Gericht kann daher die einzelnen Entschädigungsposten
unabhängig von den hiezu vorgebrachten Begründungen korri-
gieren, solange der von den Parteien gesteckte Rahmen ins-
gesamt nicht über- oder unterschritten wird (BGE 114 Ib 286
E. 9 S. 300, 109 Ib 31 mit Hinweisen auf weitere Urteile).
 
2.- Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind neben den Hauptpar-
teien auch die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten
und Nutzniesser als Nebenparteien zur Verwaltungsgerichts-
beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides
der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind.
 
Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namen-
schuldbrief über Fr. 1'500'000.--, datierend vom 16. Dezem-
ber 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief über
Fr. 100'000.-- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang,
sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verfügung des
Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Zürich vom 19. Mai
1999 ist der Zürcher Kantonalbank in der das Enteignungs-
objekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung
für den Betrag von Fr. 1'300'000.-- nebst Zins zu 9 % seit
31. Dezember 1999 sowie für die aufgelaufenen Verfahrens-
kosten Rechtsöffnung erteilt worden. Da sich die Enteig-
nungsentschädigung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle
der enteigneten Sache haftet (Art. 24 Abs. 1 EntG), nur auf
Fr. 1'120'000.-- beläuft, ist die Kantonalbank durch den
Schätzungsentscheid zu Verlust gekommen. Sie ist somit zur
Beschwerde legitimiert.
3.- Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, es sei
ein Gutachten der Oberschätzungskommission einzuholen. Die
Eidgenössische Oberschätzungskommission ist jedoch kein
Gremium, das als solches Gutachten erstatten würde. Sie
besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus ver-
schiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bun-
desgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden
können (vgl. Art. 80 und 82 EntG). Wie sich im Folgenden
zeigt, ist hier eine solche Beratung nicht nötig.
 
4.- Die Beschwerdeführerin wendet nichts dagegen ein,
dass der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft anhand
einerseits des Realwerts und andererseits des Ertragswerts
ermittelt worden ist, und stellt auch die vorgenommene Ge-
wichtung dieser beiden Werte (3-mal Ertragswert, 1-mal Real-
wert) nicht in Frage. Sie kritisiert dagegen einzelne Posten
in den von der Schätzungskommission vorgenommenen Berechnun-
gen, wobei sie sich auf die bei den Akten liegenden, im Auf-
trag des Betreibungsamtes Zürich 2 erstellten Schätzungen der
Architekten A.________ + B.________ vom 27. November 1995
(im Folgenden: Schätzung A.________) sowie der Architekten
C.________ vom 15. November 1999 (im Folgenden: Schätzung
C.________) beruft. Der Entscheid der Schätzungskommission
wäre indes nur dann bundesrechtswidrig, wenn sich die Ent-
eignungsentschädigung insgesamt, im Endergebnis, als unange-
messen und ungenügend erwiese. Die Tatsache allein, dass
einzelne Posten auch anders bewertet werden können, genügt
für den Vorwurf der Bundesrechtswidrigkeit noch nicht. Dies
gilt insbesondere dann, wenn die Differenzen in der Bewer-
tung einzelner Entschädigungsposten auf unterschiedliche
Schätzungsmethoden oder auf unterschiedliche der Schätzung
zu Grunde gelegte Annahmen zurückzuführen sind, die an sich
vertretbar sind.
5.- Was den aus dem Gebäudewert und dem (relativen)
Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundstücks
anbelangt, beanstandet die Beschwerdeführerin die für die
Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entschädigung
für die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der
Schätzungskommission eingesetzten Landwert.
 
a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der
Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude
(Fr. 600.--/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.--/m3
für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich
zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwer-
tung von ca. 60 % ein, dass für Gebäude des Unterhaltungs-
und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere
Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel
länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden,
insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche
an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das
Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50 % und für
den Anbau von 40 % und den entsprechend höheren Zeitwerten
auszugehen.
 
Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die
Schätzer A.________ und C.________ den Neuwert des Gebäudes
deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben
und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend
betrachtet werden dürfen (Schätzung A.________: Hauptgebäude
Fr. 520.--/m3, Anbau Fr. 450.--/m3; Schätzung C.________:
Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Oberge-
schoss: Fr. 450.--/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.--/
m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.--/m3). Die Altersent-
wertung hat C.________ auf 40 % festgesetzt, während sie
nach der Schätzungskommission ca. 60 % und nach A.________
sogar 66 % beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die
altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer
als 60 % zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der
Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann
für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Ge-
schäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer
Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und
hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Alters-
entwertung festgesetzt werden können, die über 60 % liegt
(vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg.
Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Fol-
genden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzer-
handbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg.
Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper-
ten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der
Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhand-
buch], S. 193; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen-
schaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt
die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines
Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der ent-
eigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen
Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A.________ aus
dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich
in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht
bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die
Lüftungsanlage und die Elektroinstallationen für das
Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das
Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein
beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und
Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schät-
zungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes
bestätigt. Auch in der Schätzung von C.________ aus dem
Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt
worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe.
Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeit-
wertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen.
b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass
die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Ent-
schädigung von pauschal Fr. 150'000.-- eingesetzt hat. In
der Schätzung von C.________ würden die Einbauten detail-
liert mit insgesamt Fr. 460'000.-- bewertet (Bierkeller
Fr. 50'000.--, Küche mit Buffet Fr. 120'000.--, Innenausbau
Restaurant Fr. 150'000.--, Abluftanlage Fr. 90'000.--,
Kegelbahn Fr. 50'000.--). Es müsse von diesen Beträgen
ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäude-
versicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zu-
mindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen
Angaben unzutreffend seien.
 
Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen,
dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung
Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung
nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C.________
allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Ein-
bauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion
von 40 % für die Altersentwertung vorgenommen und somit
"nur" Fr. 276'000.-- in Rechnung gestellt. Ist aber die
Annahme einer Altersentwertung von 40 % nach dem Gesagten
für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so
vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine
völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger
zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang an-
gegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen
vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass
die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Res-
taurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert
eingesetzt hat als der Schätzer C.________ und dabei offen-
sichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat.
Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die
Einbauten, die auch in der Schätzung A.________ mit
Fr. 150'000.-- bewertet worden sind, zu erhöhen.
c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen
Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A.________
werde unerklärlicherweise von einem Bodenwert von
Fr. 1'200.--/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grund-
stücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter
werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die
Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen
ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft
als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben.
Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schät-
zungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung
dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen
Landwert von Fr. 500.--/m2 auszugehen.
 
Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdefüh-
rerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der
Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und
nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit
der geschätzte Landwert von Fr. 500.--/m2 auf der Mitberück-
sichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er
den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält
die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses
habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai
1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Emp-
findlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zu-
gewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien
daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs-
Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte
Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr ge-
eignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender
Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der
Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen
der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv.
Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die
Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht
unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigne-
ten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen
zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsge-
werbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von
Fr. 1'200.--/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern ent-
spreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Ver-
gleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt
geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Ent-
eigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem
entsprechenden Landwert basiere.
 
aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der
enteigneten Parzelle auf Fr. 500.--/m2, der Schätzer
A.________ auf Fr. 1'200.--/m2 und der Schätzer C.________
auf Fr. 300.--/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält
Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten
Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Land-
werts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Ver-
gleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen
kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden
letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaft-
licher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Be-
ziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und
anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzer-
lehrgang, S. 27, 112).
 
In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der
relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog.
Lageklassen-Methode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese
Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahl-
reicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des
Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum
Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für
alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli
unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl
der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer
Bruttorendite von 6 %) gegenüber dem Landwert entspricht.
Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer
dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der
Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich
nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25 %, Lageklasse 2:
12,5 % usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximal-
höhe von 50 % (vgl. Wolfgang Naegeli, Die Wertberechnung des
Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese
prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung
auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand.
Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und
1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken
auf 6 % und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert
zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches
überarbeitet worden (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 44 f.,
270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisatio-
nen eigene Lagenklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen
erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Ta-
bellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese
neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lage-
klassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neu-
wert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten
Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von Naegeli/Wenger aus
dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als mass-
gebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10
und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; Naegeli/Wenger, a.a.O.,
S. 47, 143 ff.).
 
bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten
von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt,
als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein,
dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch
davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie
nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne
Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführe-
rin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des
Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants
mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass
sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungs-
stätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeig-
net hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt
keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich
eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert wer-
den. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten,
die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter
der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nöti-
gen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich
hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes
und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in
die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für
ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden
Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Sin-
gularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten
anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle
zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der
von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von
Fr. 259'000.-- der Grössenordnung nach vertreten lässt
oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerde-
führerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.-- liegt.
Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Land-
werte mit den von der Schätzungskommission berechneten Bau-
kosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so
die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüs-
sels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem
Enteignungsobjekt entspricht.
Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand
1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäu-
des (Fr. 1'101'000.--) und des Landwertes von Fr. 259'000.--
zur Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19 % des Gesamtwertes).
Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lage-
klassenschlüssel verwiesen werden kann (Naegeli/Wenger,
a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu
entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.-- in
Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1
(Landwertanteil 36 % des Gesamtwertes). Eine solch hohe Ein-
stufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der
miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage
für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl
ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfeh-
lungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom
Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Än-
derungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem
Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommen-
tar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen For-
mel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland
geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit
grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen
aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und
extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als
ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu be-
achten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der
Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll)
nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang
S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf
die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teil-
weise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden.
Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier
nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass
der relative Landwert von Fr. 259'000.-- bzw. Fr. 500.--/m2
der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgeben-
den Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint.
cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden,
dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen
in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von
Fr. 500.--/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte,
wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte
zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das be-
sagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur
deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der
Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf
der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht
hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen
vermag der genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt
für das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu
liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid fest-
gelegten Landwert zu bestätigen.
 
6.- Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Ertrags-
wert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass
die Schätzungskommission nicht auf die am Stichtag beste-
henden Mietverträge und die darin festgelegten Mietzinse
(monatlich Fr. 13'000.-- für das Restaurant, die Kegelbahn
und die Wohnungen sowie Fr. 417.-- für den Garagenanbau)
abgestellt hat. Im Weiteren rügt sie, zur Umsatzermittlung
sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gewählt
worden und unberücksichtigt geblieben, dass die Räumlich-
keiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet
seien, ebenfalls für gast- und unterhaltungsgewerbliche
Zwecke hätten genutzt werden können.
 
a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochte-
nen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigen-
tümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über
das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis
31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss
Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.--, doch habe dieser im
Oktober 1998 auf Fr. 10'500.-- und im Dezember 1998 auf
Fr. 7'000.-- gesenkt werden müssen. Die vertraglich fest-
gelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr)
erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswert-Berech-
nung auch nicht zu Grunde gelegt werden.
 
Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung
der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen
mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf
die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei,
nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag ver-
traglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und
nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des
Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite wider-
spiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde
hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen,
die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren
Mietzinse von Fr. 10'500.-- bzw. Fr. 7'000.-- zu stützen.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Miet-
zinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatz-
rückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu
überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat,
dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen
werde.
 
Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Miet-
zinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich ge-
wesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige
Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter
und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon
ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls
er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre -
nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren
Mietzins zufrieden geben müssen.
b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im ange-
fochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des
Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.-- pro Sitzplatz und Tag.
Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar
ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen,
den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.-- aber
nachträglich auf Fr. 650'000.-- erhöht hat. Eine weitere
Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten
schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das
Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist
und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung
stehen, nicht in Betracht.
 
c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der
Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den
Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit
einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der glei-
che Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des be-
stehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche
Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch be-
trächtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten
voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei
der Ertragswert-Berechnung eine Rendite aus einer theore-
tisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für
diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen.
 
Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der
Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des
Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden
müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes
oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die
Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert
zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. Adolf Hägi, Die
Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.).
Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Ent-
schädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben.
7.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem
Gesagten abzuweisen.
 
Da das Enteignungsgesetz der Grundpfandgläubigerin
im Enteignungsverfahren ausdrücklich Parteistellung zuer-
kennt, rechtfertigt es sich, auch ihr gegenüber die speziel-
len enteignungsrechtlichen Kostenregeln zur Anwendung zu
bringen. Dementsprechend sind die Kosten des vorliegenden
Verfahrens dem Kanton Zürich als Enteigner aufzuerlegen.
Dieser ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdeführerin
eine Parteienschädigung zuzusprechen, die allerdings im
Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens zu kürzen ist.
 
Demnach erkennt das Bundesgericht:
 
1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
 
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Kanton
Zürich auferlegt.
 
3.- Der Kanton Zürich wird verpflichtet, der Beschwer-
deführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.
 
4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem
Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion sowie
X.________ und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich schriftlich mitgeteilt.
______________
 
Lausanne, 18. Dezember 2001
 
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
 
 
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