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[AZA 3]
 
4P.303/1999
 
          I  C O R T E  C I V I L E
          ***************************
 
21 marzo 2000
 
Composizione della Corte: giudici federali Walter, presi-
dente, Corboz e Klett.
Cancelliera: Gianinazzi.
 
________
 
Visto il ricorso di diritto pubblico del 7 dicembre 1999
presentato da  Tiziano Ponti, Cureglia, patrocinato
dall'avv. Dario Item, Lugano, contro la sentenza emanata il
29 ottobre 1999 dalla  II Camera civile del Tribunale d'ap -
pello del Cantone Ticino nella causa che lo oppone al  Tou -
ring Club Svizzero, Vernier, patrocinato dall'avv. Carlo
Vitalini, Lugano, in materia di contratto di locazione (ap-
prezzamento delle prove);
 
Ritenuto in fatto :
 
A.-
Il 1° gennaio 1995 Tiziano Ponti e il Touring
Club Svizzero (TCS) hanno concluso un contratto avente per
oggetto l'occupazione di un negozio (self service) intera-
mente equipaggiato, con deposito e terrazza, sul terreno
del Campeggio TCS "La Piodella" a Muzzano, e di una mescita
di bevande alcoliche, anch'essa completamente equipaggiata.
Tale accordo, la cui durata è stata inizialmente fissata in
un anno, prevedeva indicativamente anche le condizioni per
l'affitto 1996; all'art. 4, sotto il titolo "Rescissione e
rinnovo" si poteva inoltre leggere:
 
          "Almeno sei mesi prima della scadenza del
          contratto d'affitto le parti devono avver-
          tirsi per iscritto sulle loro intenzioni.
          Un rinnovo tacito non è previsto e il pre-
          sente contratto è concluso per una durata
          determinata."
 
       Le parti hanno formalizzato un'analoga pattuizione,
il 28 dicembre 1995, per l'anno 1996; esse hanno fra l'al-
tro modificato parzialmente l'art. 4 nel senso che le trat-
tative fra le parti su un eventuale rinnovo del contratto
avrebbero dovuto avvenire "almeno tre mesi prima della sca-
denza". Il 28 novembre 1996 hanno stipulato un identico ne-
gozio per tutto l'anno seguente.
 
B.-
In data 24 settembre 1997, usando un modulo
ufficiale, il TCS ha notificato a Tiziano Ponti la disdetta
del contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre se-
guente. Dato che la stessa cosa era già accaduta nel 1995,
Tiziano Ponti ha reagito come nel passato, richiedendo l'
invio del nuovo contratto. Sennonché, questa volta, il TCS
ha ribadito il carattere definitivo della disdetta, negando
di aver mai alluso a una proroga automatica del contratto e
rinviando al verbale di una discussione svoltasi il 2 di-
cembre 1996 durante la quale, a proposito del contratto
1997, si era stabilito ch'esso sarebbe stato concluso sulle
stesse basi degli anni precedenti "sans renouvellement au-
tomatique. Cette prolongation sera le dernier test pour un
contrat de longue durée en cas de convenance et d'efficaci-
té prouvées". Interrogato sui motivi della disdetta, il TCS
si è riferito alla durata determinata del contratto, sca-
dente il 31 dicembre 1997.
 
       Adito da Tiziano Ponti con un'istanza volta alla
dichiarazione di intempestività della disdetta nonché alla
protrazione di sei anni del contratto, il 23 dicembre 1997
l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bre-
ganzona ha concesso una protrazione unica e definitiva sino
al 31 dicembre 1998.
 
       Il 23 gennaio seguente entrambe le parti si sono
rivolte al Pretore del Distretto di Lugano: Tiziano Ponti
chiedendo la protrazione del contratto per quattro anni e
il TCS domandando l'annullamento della decisione dell'Uffi-
cio di conciliazione. Il giudice ha qualificato il contrat-
to in rassegna come una locazione a tempo indeterminato,
rinnovabile di anno in anno. Con un'unica sentenza del 21
maggio 1999 egli ha quindi respinto l'istanza del TCS, men-
tre ha evaso quella di Tiziano Ponti dichiarando inefficace
la disdetta del 24 settembre 1997, siccome in contrasto con
il termine di preavviso di sei mesi previsto dalla legge
nella locazione di locali commerciali e, in ogni caso, non
fondata su motivi gravi, suscettibili di giustificare la
deroga al predetto termine.
 
C.-
La II Camera civile del Tribunale d'appello
del Cantone Ticino ha parzialmente accolto, il 29 ottobre
1999, l'appello interposto dal TCS contro questa pronunzia,
concludendo per una protrazione di due anni del contratto,
a far data dal 1° gennaio 1998.
 
D.-
Contro questa decisione Tiziano Ponti è insor-
to innanzi al Tribunale federale, il 7 dicembre 1999, tanto
con ricorso di diritto pubblico quanto con ricorso per ri-
forma. Prevalendosi della violazione degli art.i 4 e 58
vCost., nonché dell'art. 6 cpv. 1 CEDU, con il ricorso di
diritto pubblico egli postula - previa concessione dell'ef-
fetto sospensivo al gravame - l'annullamento della pronun-
zia cantonale. Il 25 febbraio 2000 la controparte ha propo-
sto l'integrale reiezione del gravame, mentre l'autorità
cantonale non ha presentato alcuna osservazione.
 
Considerando in diritto :
 
1.-
Giusta l'art. 57 cpv. 5 OG un ricorso di di-
ritto pubblico viene trattato, in linea di principio, prima
del parallelo ricorso per riforma. Nel caso in esame non
v'è motivo di discostarsi da tale regola.
 
       Orbene, considerato che l'introduzione del ricorso
per riforma sospende l'esecuzione della decisione impugnata
nei limiti delle conclusioni presentate (art. 54 cpv. 2 OG)
e che in concreto il ricorrente, nel quadro di tale rimedio
giuridico, domanda l'annullamento della pronunzia cantonale
e la dichiarazione di nullità della disdetta, la sua ri-
chiesta tendente alla concessione dell'effetto sospensivo
al ricorso di diritto pubblico diviene priva d'oggetto.
 
2.-
Alla Corte cantonale viene in sostanza rimpro-
verato di aver statuito sulla protrazione della locazione
nonostante il mancato esame di tale questione da parte
dell'autorità inferiore, limitatasi a dichiarare la disdet-
ta inefficace. A mente del ricorrente i giudici ticinesi,
una volta convintisi della validità della suddetta disdet-
ta, avrebbero infatti dovuto rinviare la causa alla prima
istanza per nuovo giudizio sulla domanda di protrazione.
Omettendo di procedere in tal senso, essi avrebbero non so-
lo applicato arbitrariamente il diritto processuale canto-
nale, bensì anche violato il diritto di essere sentito non-
ché la garanzia al doppio grado di giurisdizione, così come
quella ad un giudice imparziale (art. 4 e 58 vCost., art. 6
cpv. 1 CEDU).
 
3.-
a) Orbene, l'art. 6 CEDU garantisce, per le
controversie a carattere civile, l'accesso ai tribunali,
mentre l'art. 58 vCost. sancisce il diritto ad un giudice
costituzionale. Contrariamente a quanto pare ritenere il
ricorrente, però, nessuna di queste norme impone che una
vertenza sia esaminata in tutti i casi da più istanze giu-
diziarie (DTF 117 Ia 378 consid. 4b e 382, cfr. anche 126
II 71 consid. 3 non pubblicato). L'art. 6 CEDU si limita
piuttosto a garantire l'accesso agli eventuali tribunali
superiori - abbiano essi un potere di cognizione libero o
limitato - conformemente alle relative norme sulla compe-
tenza e a condizione che i presupposti legali siano adem-
piuti (  Villiger, Handbuch der EMRK, 2aed., Zurigo 1999,
pag. 273;  Peukert, Verfahrensgarantien und Zivilprozess,
in: Rabels Zeitschrift für ausländisches und internationa-
les Privatrecht, 1999, pag. 608).
 
       Con riferimento alla fattispecie in rassegna ciò
significa che, ai fini del giudizio sull'asserita violazio-
ne delle norme convenzionali e costituzionali, occorre sta-
bilire se la Corte cantonale ha applicato in maniera arbi-
traria i disposti sulla competenza previsti dal diritto
processuale cantonale.
       b) La procedura per le controversie in materia di
locazione di locali d'abitazione e commerciali è regolata
dagli art. 404-415 CPC/TI. Giusta l'art. 404 cpv. 1 CPC/TI
il ricorso contro la decisione dell'autorità di concilia-
zione va proposto, con istanza scritta, al pretore del luo-
go di situazione della cosa locata. A dipendenza del valore
di causa la decisione del pretore può poi essere impugnata
con un ricorso per cassazione oppure, come in concreto, con
un appello (art. 307 segg. CPC/TI).
 
       Il ricorrente non sostiene che l'azione da lui in-
tentata in materia di locazione sia stata trattata in ma-
niera sbagliata, in contrasto con la procedura prevista
dalla legge o da autorità incompetenti. Dalla motivazione
impugnata non emerge alcun motivo a sostegno dell'asserita
interpretazione arbitraria delle già citate norme proces-
suali - né, comunque, di altre - da parte della Corte can-
tonale. Inoltre, il ricorrente non sostanzia conformemente
alle esigenze di legge (art. 90 cpv. 1 lett. b OG) nemmeno
la tesi secondo la quale i giudici del Tribunale d'appello
avrebbero violato il diritto processuale cantonale pronun-
ciandosi sul merito della vertenza, segnatamente sulla pro-
trazione della locazione.
 
       c) A questo proposito giovi rilevare come, nella
misura in cui - riferendosi fra l'altro impropriamente alla
DTF 99 Ia 322 consid. 4a - il ricorrente rimprovera alla
Corte cantonale di essere venuta meno alla garanzia del
doppio grado di giurisdizione per aver statuito sul merito
della controversia, egli confonde il giudizio sul litigio
con quello su singole domande o argomentazioni.
 
       Dinanzi all'autorità di primo grado egli aveva
chiesto la protrazione del rapporto di locazione per quat-
tro anni. Dichiarata inefficace la disdetta del locatore,
il Pretore non ha - evidentemente - avuto bisogno di esami-
nare e decidere la domanda di protrazione, dato che in que-
ste circostanze il contratto di locazione continuava ad
esplicare i suoi effetti. Contrariamente a quanto pare ri-
tenere il ricorrente - che però non sostanzia la sua tesi -
dall'art. 4 vCost. non si può dedurre un principio secondo
il quale ogni istanza adita è obbligata a chinarsi non solo
sul merito del litigio, bensì su ogni singola domanda ri-
spettivamente ogni singola argomentazione addotta dalle
parti. I giudici non sono tenuti a trattare le questioni
che, stando alla loro valutazione della fattispecie, risul-
tano irrilevanti ai fini del giudizio. Se poi l'autorità di
primo grado tralascia l'esame di un punto a causa di una
valutazione giuridica erronea del caso, il suo errore può
essere corretto proprio mediante l'impugnazione della deci-
sione dinanzi all'autorità superiore d'appello, la quale,
riesaminata liberamente la vertenza nei fatti e nel dirit-
to, emana un nuovo giudizio.
 
       In concreto, la causa avviata dal ricorrente è sta-
ta giudicata da due istanze giudiziarie nel quadro di un
procedimento conforme alle norme di legge, ciò che esclude
una violazione della garanzia del doppio grado di giurisdi-
zione.
 
       Nulla muta, infine, il riferimento alla tesi di
Anastasi (Il sistema dei mezzi d'impugnazione del codice di
procedura civile ticinese, 1981, pag. 51 e in particolare
nota a piè di pagina n. 6); né questa citazione né, d'altro
canto, l'argomentazione ricorsuale permettono infatti di
capire per quale ragione la Camera civile del Tribunale
d'appello avrebbe violato l'art. 4 vCost. statuendo sulla
protrazione della locazione.
 
4.-
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso
di diritto pubblico deve pertanto venire disatteso.
       Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono
la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).
 
Per questi motivi
 
i l   T r i b u n a l e   f e d e r a l e
 
p r o n u n c i a :
 
       1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso
di diritto pubblico è respinto.
 
       2. La tassa di giustizia di fr. 2000.-- è posta a
carico del ricorrente, il quale rifonderà al resistente fr.
2000.-- per spese ripetibili della sede federale.
 
       3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e
alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone
Ticino.
 
 
Losanna, 21 marzo 2000
VIZ
 
                  
In nome della I Corte civile
                  
del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:
Il Presidente,
 
La Cancelliera,
 
 
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