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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
 
{T 0/2}
4A_601/2010
 
Arrêt du 24 février 2011
Ire Cour de droit civil
 
Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Crittin.
 
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
tous deux représentés par Me Jacques Philippoz,
recourants,
 
contre
 
1. X.________ SA, représentée par Me Laurent Nicod,
2. Y.W.________, représenté par Me Pierre-Cyril Sauthier,
3. Z.W.________, représenté par Me Jacques Evéquoz,
intimés.
 
Objet
contrat de vente; contrat d'entreprise,
 
recours contre le jugement rendu le 27 septembre 2010 par la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.
 
Faits:
 
A.
A.a Y.W.________ et Z.W.________ sont les promoteurs du projet immobilier ..., sur la commune de .... Par l'intermédiaire de R.________, qui gère une agence immobilière à ..., B.________, de nationalité suédoise et domicilié à Singapour, s'est intéressé à acquérir un chalet de la promotion ....
 
Le 30 juin 2000, il est devenu propriétaire de l'unité d'étage no xxx de la parcelle de base no 1 et de la quote-part de 2/14e de la part d'étage no zzz de la parcelle de base no 3. L'acte de vente a été signé, pour le compte de l'acquéreur B.________ par R.________. Le prix de vente convenu était de 4'000'000 fr., payable à concurrence de 400'000 fr. à la date de la signature, de 1'200'000 fr. au début des travaux, de 1'200'000 fr. à la mise sous toit, de 800'000 fr. à l'exécution des chapes, de 350'000 fr. à la prise de possession, et de 50'000 fr. dès l'exécution des travaux de retouches. En cas de retard dans le paiement des acomptes, la perception d'intérêts moratoires était prévue. Dans l'hypothèse d'un refus d'autorisation de vente au sens de la LFAIE, nécessaire au regard du domicile de l'acquéreur, les vendeurs s'obligeaient à restituer les acomptes sans intérêts. L'entrée en jouissance devait intervenir en principe le 1er décembre 2001.
 
L'autorisation d'acquérir les unités d'étages précitées a été délivrée le 22 mars 2001 par le service juridique du registre foncier.
 
Le 9 mai 2001, un acte de modification de propriété par étages et de constitution de servitudes d'usage d'une installation de funiculaire/ascenseur et de servitude de passage à pied a été instrumenté. Les deux servitudes ont été constituées en faveur des promoteurs, mais à la charge des parcelles nos 1, 2, 3 et 4 pour la première et à la charge de la parcelle no 1 pour la seconde. En cas de mise en oeuvre des servitudes, un accord a été convenu entre les promoteurs et l'acquéreur B.________, qui devait alors bénéficier d'un montant de 100'000 fr. pour l'extension du funiculaire et d'un même montant pour le passage à pied.
A.b Par acte du 18 juin 2001, les promoteurs ont vendu à A.________ l'unité d'étage no yyy de la parcelle de base no 1 et la quote-part de 1/14e de la part d'étage no zzz de la parcelle de base no 3. Sur le prix de vente convenu de 1'800'000 fr., 720'000 fr. étaient déjà versés. Le solde était payable à raison de 540'000 fr. à la mise sous toit, de 360'000 fr. à l'exécution des chapes, de 130'000 fr. à la prise de possession, et de 50'000 fr. dès l'exécution des travaux de retouches. B.________ a financé l'acquisition du bien immobilier par A.________.
 
L'autorisation d'acquérir les unités d'étages précitées a été délivrée le 17 juillet 2001 par le service juridique du registre foncier.
A.c Les promoteurs ont confié à X.________ SA le soin de construire les immeubles acquis par B.________ et A.________. Les travaux ont débuté durant l'été 2000. La surveillance du chantier était assurée, pour le compte de B.________, par la société offshore V.________ Ltd, de siège à ..., puis par S.________, qui travaillait au service de cette dernière société. En été 2001, les travaux ont subi "un certain retard" en raison, notamment, d'une interruption du 2 au 20 août imposée par la commune de ....
 
Dès le mois d'octobre 2001, des tensions ont surgi entre les parties. B.________, en proie à des difficultés financières, a alors manifesté sa volonté d'aliéner le chalet. A l'instar de A.________, il entendait revendre les unités d'étages litigieuses.
A.d Les acomptes dus à l'exécution des chapes n'ont pas été payés dans le délai contractuellement fixé. Le 15 octobre 2001, les promoteurs ont interrompu les travaux et adressé une sommation à B.________ pour la totalité des montants dus au titre de 4ème acompte (1'160'000 fr.), ainsi que pour les plus-values exécutées (259'743 fr.). Ils lui impartissaient un délai fixé au 9 novembre 2001 pour payer les montants en question, à défaut de quoi ils entendaient se départir des contrats de vente des 30 juin 2000 et 18 juin 2001. Il n'a pas été établi que les acquéreurs avaient pris, avant le 15 octobre 2001, la décision de se départir du contrat.
 
Aucun montant n'ayant été payé au terme fixé, les parties ont entrepris des pourparlers tendant à mettre fin aux contrats. Un accord a été trouvé le 21 février 2002: le contrat de vente du 30 juin 2000 portant sur l'unité d'étage no xxx et une quote-part du no zzz et celui du 18 juin 2001 portant sur l'unité d'étage no yyy et une quote-part du no zzz ont été annulés. D'éventuelles prétentions en réparation du dommage subi étaient réservées.
 
Le 18 octobre 2002, B.________ et A.________ "renon(çaient) définitivement à l'achat pour ne pas être complices d'une violation de la législation suisse". Ils soutenaient que la société X.________ SA avait déterminé les surfaces nettes de plancher habitables des unités d'étages acquises de manière erronée et articulaient des prétentions à hauteur de 1'072'920 fr., qui incluaient un intérêt sur les acomptes versés, les frais d'actes de vente et de constitution de propriété par étages, les frais d'intervention de Me Philippoz, les honoraires de S.________, divers frais de B.________ et les dommages-intérêts pour violation des droits de la personnalité de B.________.
 
Les biens immobiliers litigieux ont été revendus le 1er février 2002. Les actes de vente spécifiaient que leur validité était subordonnée à l'annulation des actes conclus les 30 juin 2000, respectivement 18 juin 2001, qui portaient sur les mêmes immeubles.
 
B.
Le 12 mai 2003, A.________ et B.________ ont ouvert action contre Y.W.________, Z.W.________ et la société X.________ SA, concluant au paiement de la somme de 533'212 fr.15 avec intérêts à 5% dès février 2003. Les prétentions des demandeurs étaient fondées sur l'annulation des contrats passés les 30 juin 2000 et 18 juin 2001 ainsi que sur une atteinte à la personnalité de l'un des intimés.
 
Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande.
 
Dans le cadre de l'instruction de la cause, deux expertises ont été administrées. Les experts ont notamment chiffré les surfaces nettes de plancher habitables des unités d'étages nos yyy et xxx et relevé, s'agissant de ces surfaces, une différence entre les plans réalisés pour la mise à l'enquête et ceux d'exécution.
 
Après clôture de l'instruction, le juge de district en charge de l'instruction de la cause a transmis le dossier au Tribunal cantonal du canton du Valais pour jugement.
 
La Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejeté la demande par jugement du 27 septembre 2010. L'autorité cantonale a tout d'abord dénié à l'intimée X.________ SA la qualité pour défendre. S'agissant des deux autres intimés, Y.W.________ et Z.W.________, elle a retenu qu'ils n'encouraient aucune responsabilité dans l'annulation des contrats mixtes, ce qui avait pour effet de sceller le sort des prétentions en dommages-intérêts des recourants. Dans une argumentation subsidiaire, les magistrats valaisans ont examiné chaque créance d'honoraires dont le paiement est réclamé à titre de dommages-intérêts et rejeté les prétentions s'y rapportant; toute violation des dispositions afférentes à l'instrumentation des actes notariés a notamment été niée. La cour cantonale a également interprété l'accord passé le 21 février 2002 concernant l'annulation des contrats et considéré qu'aucun intérêt n'avait été convenu entre les parties sur les acomptes versés à restituer. L'autorité précédente a enfin rejeté toute atteinte à la personnalité du recourant B.________, imputée aux intimés Y.W.________ et Z.W.________.
 
C.
A.________ et B.________ (ci-après: les recourants) exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre le jugement précité. Ils reprochent à l'autorité cantonale de ne pas avoir imputé la responsabilité de la rupture des contrats de vente aux seuls intimés, qui auraient par leur comportement violé la LFAIE. Subsidiairement, ils invoquent une violation du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. et une violation de "l'art. 6 al. 3 let. d CEDH" et invoquent également un déni de justice. Ils développent enfin diverses "motivations supplémentaires", qui se rapportent à l'instrumentation des actes notariés, à la constitution des servitudes d'usage et de passage et, enfin, à l'interprétation de la convention d'annulation. Les recourants concluent à l'admission du recours, à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour jugement, "étant précisé que les co-défendeurs sont responsables de la rupture du contrat de l'acte notarié de vente des PPE et doivent supporter les dommages causés de ce chef aux recourants Messieurs A.________ et B.________".
 
Y.W.________, Z.W.________ et la société X.________ SA (les intimés) concluent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité, avec suite de frais et dépens.
 
L'autorité précédente se réfère aux considérants du jugement rendu.
Les demandes de sûretés en garantie des dépens formulées par les intimés ont été rejetées par ordonnance présidentielle du 22 décembre 2010.
 
Considérant en droit:
 
1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions condamnatoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
 
La cour cantonale n'a certes pas statué sur recours, comme le prévoit l'art. 75 al. 2 LTF. Cette situation reste toutefois sans conséquence, puisque, au moment où le jugement a été prononcé - le 27 septembre 2010 -, les cantons disposaient encore d'un délai d'adaptation (art. 130 al. 2 LTF).
 
1.2 Conformément à l'art. 42 al. 1 LTF, tout mémoire doit indiquer les conclusions. Si le Tribunal fédéral admet le recours, il peut en principe statuer lui-même sur le fond (art. 107 al. 2 LTF). La partie recourante ne peut dès lors se borner à demander l'annulation de la décision attaquée, mais elle doit également prendre des conclusions sur le fond du litige; il n'est fait exception à cette règle que lorsque le Tribunal fédéral, en cas d'admission du recours, ne serait de toute manière pas en situation de statuer lui-même sur le fond et ne pourrait que renvoyer la cause à l'autorité cantonale (ATF 134 III 379 consid. 1.3 p. 383 et l'arrêt cité).
 
En l'espèce, l'acte de recours ne contient aucune conclusion sur le fond, ses auteurs se bornant à demander le renvoi de la cause à l'autorité cantonale, ce qui est en principe irrecevable. On peut néanmoins considérer que la situation exceptionnelle visée par la jurisprudence susmentionnée est réalisée, dès lors que les recourants invoquent le grief de violation du droit d'être entendu et que son admission impliquerait le renvoi de la cause à l'autorité précédente.
Quoi qu'il en soit, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans doit, de toute façon, être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, pour les motifs indiqués ci-après.
 
1.3 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En conséquence, il peut aussi être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382).
 
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389).
 
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
 
1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
 
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
 
En l'occurrence, les recourants ne remettent pas en cause l'état de fait arrêté dans le jugement cantonal. A défaut de toute motivation sur le sujet, le raisonnement juridique doit être mené exclusivement sur la base des constatations cantonales.
 
2.
Les recourants sont domiciliés en Suède pour le premier et à Singapour pour le second. La cause comporte ainsi un caractère international, qui impose au Tribunal fédéral d'examiner d'office la question du droit applicable. Pour le faire, il faut appliquer le droit international privé du for et qualifier le rapport juridique selon la lex fori (ATF 136 III 142 consid. 3.2 p. 144; 135 III 562 consid. 3.2 p. 564).
 
Il n'est pas douteux que les contrats conclus entre les parties sont, selon le droit interne suisse, des contrats mixtes combinant des éléments du contrat de vente et du contrat d'entreprise. Ces contrats portent sur l'achat et/ou la vente de différentes unités d'étages d'un objet immobilier sis sur la commune de ...; ils ont été annulés par accord du 21 février 2002. Comme les contrats relatifs aux immeubles ou à leur usage sont régis par le droit du lieu de leur situation (art. 119 LDIP et art. 148 al. 3 LDIP qui renvoie aux art. 116 ss LDIP pour le contrat résolutoire [cf. DASSER, in: Basler Kommentar, Internationales Privatrecht, 2e éd. 2007, no 36 ad art. 148 LDIP; KELLER/GIRSBERGER, in: Zürcher Kommentar zum IPRG, 2e éd. 2004, no 62 ad art. 148 LDIP]), le droit suisse est applicable.
 
3.
L'autorité cantonale a dénié à l'intimée X.________ SA la qualité pour défendre et a rejeté la demande dans la mesure où elle était dirigée contre elle.
 
A défaut de toute motivation concernant la qualité pour défendre de l'intimée X.________ SA, le recours est irrecevable dans la mesure où il est dirigé contre cette dernière (cf. art. 42 al. 2 LTF). En tout état de cause, on relèvera qu'il n'est pas contesté que l'intimée n'était pas partie aux contrats de vente des 30 juin 2000 et 18 juin 2001 et qu'elle n'a entretenu aucune relation contractuelle avec les recourants. On ne saurait donc faire grief à l'autorité cantonale d'avoir sur ce point violé le droit fédéral.
 
4.
Les contrats passés entre les parties les 30 juin 2000 et 18 juin 2001 ont été annulés. Leur annulation est intervenue au terme d'un accord conclu le 21 février 2002. Cet accord réservait d'éventuelles prétentions en réparation du dommage subi.
 
A ce titre, les recourants ont réclamé le remboursement des honoraires de V.________ Ltd (par 150'000 fr.), du notaire T.________ (par 29'502 fr.15), de leur conseil (par 32'280 fr.) et de U.________ (par 8'000 fr.). Ces prétentions ont été rejetées par les juges cantonaux aux motifs que les intimés W.________ n'encouraient aucune responsabilité dans l'annulation des contrats mixtes. Les magistrats ont en outre relevé que les divers postes du dommage invoqués n'étaient soit pas suffisamment allégués et/ou établis, soit qu'ils ne présentaient aucun lien avec les contrats litigieux.
 
S'agissant en particulier des honoraires de Me Philippoz, les magistrats valaisans ont considéré qu'ils n'étaient pas justifiés. Ils ont notamment constaté que le mandataire s'était prévalu, avant l'ouverture de l'action, de défauts entachant soi-disant les unités d'étages acquises - comme la violation par les promoteurs de la LFAIE -, mais que ces griefs n'étaient pas fondés; elle a de surcroît mentionné que les défauts allégués ne constituaient pas la cause de l'annulation des contrats de vente. Dans le cadre de l'analyse des défauts invoqués, l'autorité cantonale a retenu que les recourants ne sauraient reprocher aux promoteurs intimés d'avoir enfreint la LFAIE et donc se prévaloir d'une violation des dispositions de cette loi, alors qu'ils ont eux-mêmes, avec une vraisemblance confinant à la certitude, adopté un comportement contraire à la LFAIE.
 
5.
Les recourants dénoncent une violation du droit fédéral, en reprochant à l'autorité cantonale de ne pas avoir fait application de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.41; LFAIE) et de ce fait de ne pas avoir reconnu une responsabilité des recourants dans la rupture des relations contractuelles.
 
Il ressort des constatations cantonales, qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - l'arbitraire n'ayant pas été invoqué sur le sujet -, que l'annulation des contrats est intervenue à la suite de sommations restées sans réponses adressées par les intimés W.________ aux recourants qui ne s'étaient pas acquittés d'acomptes échus, les intimés ayant clairement manifesté leur intention de se départir des contrats en cas de non-paiement.
 
Il n'a pas été constaté qu'une éventuelle violation par les intimés de la LFAIE, pour avoir déterminé de façon erronée les surfaces nettes de plancher habitables des unités d'étages acquises, aurait déterminé les parties à mettre un terme à leur relation contractuelle. Ce n'est que le 18 octobre 2002, soit quelque huit mois après la signature de l'accord, que les recourants ont invoqué pour la première fois une violation de la LFAIE; ils ne l'ont jamais fait auparavant, alors qu'ils ne pouvaient ignorer les valeurs d'exécution de l'ouvrage. Sur cette base, le grief est infondé.
 
A supposer même qu'il y ait eu une violation de la LFAIE constituant un acte illicite, le lien de causalité entre cet acte et les dommages invoqués n'a pas été constaté, ce qui ne permet pas de retenir une responsabilité délictuelle de la part des intimés. Une éventuelle responsabilité pré-contractuelle, pour le cas où les contrats devaient être considérés comme nuls du fait de la violation alléguée - comme nouvellement invoqué par les recourants devant le Tribunal fédéral -, doit être écartée pour le même motif, le lien de causalité entre le comportement incriminé et les dommages n'ayant pas été établi.
 
On ne saurait par ailleurs faire grief à l'autorité cantonale d'avoir violé le droit d'être entendu des recourants et de s'être livrée, sur la question de la violation de la LFAIE, à un déni de justice, puisque, comme on l'a vu ci-dessus (cf. supra, consid. 4), les juges cantonaux se sont clairement exprimés sur la question.
 
Il s'ensuit que le grief doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
 
6.
Dans l'examen des prétentions en dommages-intérêts, la cour cantonale a précisé, pour répondre à une critique formulée par les recourants dans leur mémoire-conclusions, qu'aucune violation des dispositions afférentes à l'instrumentation ne pouvait être retenue et qu'en tout état de cause, le lien entre les faits dénoncés en rapport avec l'instrumentation des actes et les prétentions n'était pas établi.
 
Les recourants prétendent, de manière erronée, que la cour aurait écarté le grief soulevé en arguant de la mauvaise foi du recourant B.________ et qu'elle n'aurait pas traité "le problème de fond", ce qui serait inacceptable. Le moyen est irrecevable, faute de s'en prendre aux considérations développées par les juges cantonaux (art. 42 al. 2 LTF).
 
Il n'y a enfin pas lieu d'entrer en matière sur la discussion concernant la constitution des servitudes d'usage et de passage, également développée à titre de "motivations subsidiaires", puisque l'on ne saisit pas à la lecture du grief quelle règle de droit aurait été transgressée (art. 42 al. 2 LTF).
 
7.
Les recourants dénoncent encore une interprétation arbitraire de la convention d'annulation du 21 février 2002.
 
Lorsque le juge est amené à qualifier ou interpréter un contrat, il doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral conformément à l'art. 105 al. 1 LTF. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF).
 
En l'espèce, les magistrats cantonaux ont retenu, sur la base des pourparlers contractuels, que la réelle et commune intention des parties était de prévoir un remboursement des acomptes versés sans intérêt. Ils ont notamment mentionné qu'aucun indice ne permettait d'affirmer que les parties contractantes voulaient inclure, dans les clauses qui réservaient la réparation du dommage occasionné par la non-conclusion du contrat, la question de l'intérêt du capital investi.
 
Les recourants affirment, de manière péremptoire, que les parties ne sont pas parvenues à se mettre d'accord sur la question des intérêts et que, dès lors, la convention a été signée, en permettant à chaque partie de faire valoir ses prétentions ultérieurement.
 
Les recourants occultent totalement le raisonnement suivi par les juges cantonaux pour aboutir à une solution différente de celle retenue. Ils n'avancent aucun argument qui permettrait d'interpréter différemment la clause litigieuse; ils ne font en particulier état d'aucun élément qui aurait été omis ou mal apprécié par les magistrats cantonaux et qui permettrait d'aboutir à une interprétation différente. Une telle démonstration est impropre à démontrer l'arbitraire; elle est donc irrecevable.
 
8.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
 
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
 
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
 
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
 
3.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront aux intimés, solidairement entre eux, une indemnité de 9'000 fr. à titre de dépens.
 
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, IIe Cour civile.
 
Lausanne, le 24 février 2011
 
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
 
Klett Crittin
 
 
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