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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
 
 
 
 
{T 0/2}
 
1C_427/2014
 
 
 
 
Urteil vom 25. März 2015
 
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
 
Besetzung
Bundesrichter Merkli, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Mattle.
 
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Räber,
 
gegen
 
Bezirksrat Küssnacht,
Regierungsrat des Kantons Schwyz.
 
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung),
 
Beschwerde gegen den Entscheid vom 25. Juni 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer I.
 
 
Sachverhalt:
 
A.
 
 A.________ ist Eigentümer des Grundstücks xxx in Küssnacht, welches in der Industriezone liegt. Auf diesem Grundstück betreibt ein Alleinunternehmer ohne Personal als Mieter von A.________ eine Kunststoffkarosseriewerkstatt. Seit dem Jahr 1999 benutzt der Mieter von A.________ einen zur Liegenschaft xxx gehörenden Büroraum als Einzimmerwohnung. Nachdem A.________ vom Bezirk Küssnacht aufgefordert worden war, zur Wohnnutzung auf seiner Liegenschaft Stellung zu nehmen, stellte er am 14. September 2012 zusammen mit seinem Mieter ein Gesuch um Erteilung der Bewilligung für die bereits erfolgte Umnutzung des Büroraums im Meldeverfahren.
 
 Die Baukommission Küssnacht teilte A.________ am 10. Dezember 2012 mit, die Umnutzung des Büroraums in eine Einzimmerwohnung könne voraussichtlich nicht bewilligt werden. Am 29. Mai 2013 verfügte der Bezirksrat Küssnacht, A.________ werde die Bewilligung für die bereits erfolgte Umnutzung des Büroraums in eine Einzimmerwohnung nicht erteilt und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands habe innerhalb von 30 Tagen zu erfolgen. Gleichzeitig drohte der Bezirksrat A.________ für den Fall, dass er der Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht fristgerecht nachkomme, eine Ordnungsbusse von Fr. 300.-- für jeden Tag der Nichterfüllung sowie die Ersatzvornahme auf seine Kosten an.
 
B.
 
 Der Regierungsrat des Kantons Schwyz wies eine von A.________ und seinem Mieter gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde am 26. November 2013 ab. Gegen den Beschluss des Regierungsrats gelangte A.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, welches seine Beschwerde am 25. Juni 2014 abwies. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die 30-tägige Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erst durch den Eintritt der Rechtskraft ausgelöst werde, nachdem der Beschluss des Bezirksrats angefochten worden sei.
 
C.
 
 Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat A.________ am 15. September 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Gestützt auf das kantonale Planungs- und Baugesetz bzw. das Baureglement des Bezirks Küssnacht sei ihm eine Bewilligung für die Umnutzung des Büroraums in eine Einzimmerwohnung zu erteilen. Eventualiter sei ihm dafür gestützt auf das kantonale Planungs- und Baugesetz eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Verfügung vom 10. Oktober 2014 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Die Vorinstanz, der Regierungsrat und der Bezirksrat beantragen Beschwerdeabweisung.
 
 
Erwägungen:
 
1.
 
 Das Verwaltungsgericht bestätigte mit dem angefochtenen Entscheid die Abweisung des Gesuchs für eine nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung eines Büroraums in eine Einzimmerwohnung. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Als Adressat des angefochtenen Entscheids und Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist der Beschwerdeführer zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist vorbehaltlich zulässiger und genügend begründeter Rügen einzutreten.
 
2.
 
 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
 
 Der Beschwerdeführer macht geltend, faktisch sei gar keine Nutzungsänderung erfolgt. Er legt aber nicht dar, inwiefern die vorinstanzliche Feststellung, wonach der Inhaber der auf dem Grundstück betriebenen Kunststoffkarosseriewerkstatt in einem zu seiner Liegenschaft gehörenden Büroraum wohnt, willkürlich sein sollte. Im Gegenteil bestätigt der Beschwerdeführer, dass sein Mieter seit über zehn Jahren im fraglichen Büroraum lebt. Dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hätte, ist weder genügend dargetan noch ersichtlich.
 
3.
 
 Neben der Verletzung von Bundesrecht rügt der Beschwerdeführer auch die falsche Anwendung von kantonalem Recht. Ob der angefochtene Entscheid kantonales Recht verletzt, prüft das Bundesgericht nur auf Willkür hin und nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51 mit Hinweisen).
 
4.
 
 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat sei als Rechtsmittelbehörde unzulässigerweise über den Gegenstand des Beschlusses des Bezirksrats hinausgegangen, indem er bezüglich des Büroraums auf seiner Liegenschaft nicht nur die Bewilligung für eine Nutzungsänderung verweigert, sondern darüber hinaus ein dauerhaftes Wohnnutzungsverbot ausgesprochen habe. Die Vorinstanz habe dieses Vorgehen ungerechtfertigterweise geschützt.
 
 In Dispositiv Ziffer 1 seines Entscheids vom 26. November 2013 hat der Regierungsrat die Beschwerde gegen den angefochtenen Beschluss abgewiesen sowie festgestellt, dass für den fraglichen Büroraum auf dem Grundstück xxx ein vollständiges Nutzungsverbot für Wohnraum gelte und dass er ausschliesslich als Büroraum benutzt werden dürfe. Damit hat der Regierungsrat den Beschluss des Bezirksrats vom 29. Mai 2013 (vgl. Sachverhalt Lit. A hiervor) bestätigt, ohne dass er über dessen Gegenstand hinausgegangen ist. Der Entscheid des Regierungsrats ist namentlich nicht als ein von den konkreten Umständen losgelöstes, für immer geltendes Wohnnutzungsverbot zu verstehen und schliesst nicht aus, dass der Beschwerdeführer dereinst erneut ein Gesuch um Bewilligung für eine Nutzungsänderung stellt, etwa weil sich die rechtlichen oder tatsächlichen Umstände geändert haben. Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG überhaupt in genügender Weise rügt und begründet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), dringt er damit nicht durch.
 
5.
 
 Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz habe nicht anerkannt, dass der Bezirksrat Verfahrensvorschriften missachtet habe. Die Vorinstanz habe sich auf den Standpunkt gestellt, eine Bewilligung der Nutzungsänderung im Meldeverfahren sei nicht zulässig gewesen. Ein ordentliches oder vereinfachtes Baubewilligungsverfahren sei aber nicht durchgeführt worden. Indem der Regierungsrat es unterlassen habe, die Sache zur Durchführung eines korrekten Verfahrens an die Bewilligungsbehörde zurückzuweisen, seien sein Anspruch auf rechtliches Gehör sowie die Rechtsweggarantie verletzt worden.
 
5.1. Bauten und Anlagen dürfen im Kanton Schwyz nach § 75 Abs. 1 Satz 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG; SRSZ 400.100) nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. auch Art. 22 Abs. 1 RPG). Die Bewilligung wird im Melde-, vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erteilt (§ 75 Abs. 1 Satz 2 PBG; vgl. auch Art. 118 f. des Baureglements des Bezirks Küssnacht vom 1. November 2006 [Baureglement]). Das Baubewilligungsverfahren wird durch die Einreichung eines Baubewilligungsgesuchs in Gang gesetzt (§ 77 Abs. 1 PBG). Im ordentlichen Verfahren legt die Gemeinde das Baugesuch öffentlich auf und gibt die Auflage im Amtsblatt und in ortsüblicher Weise bekannt (§ 78 Abs. 1 PBG). Zudem ist grundsätzlich ein Baugespann zu erstellen (§ 78 Abs. 2 und 3 PBG). Während der Auflagefrist kann gegen das Bauvorhaben Einsprache erhoben werden (§ 80 Abs. 1 PBG). Im vereinfachten Verfahren für kleinere Bauvorhaben oder Änderungen bewilligter Bauvorhaben wird auf die öffentliche Auflage, die Publikation und die Erstellung eines Baugespanns verzichtet, wenn das schriftliche Einverständnis der direkten Anstösser und der zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegen (§ 79 Abs. 1 PBG). Diesfalls wird die Bewilligung den direkten Anstössern und den zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks angezeigt (§ 79 Abs. 2 PBG). Fehlt das schriftliche Einverständnis eines direkten Anstössers, so wird diesem mit der schriftlichen Anzeige eine Frist von 20 Tagen angesetzt mit dem Hinweis, dass innert dieser Frist Einsprache erhoben werden kann (§ 79 Abs. 3 PBG). Für geringfügige Bauvorhaben genügt die Erfüllung der Meldepflicht (§ 75 Abs. 6 Satz 1 PBG).
 
5.2. Die kantonalen Behörden widersprechen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht, wonach das Baugesuch weder öffentlich aufgelegt und publiziert noch den direkten Anstössern angezeigt worden sei. Wie der Bezirksrat indessen zu Recht vorbringt, konnte vorliegend auf ein entsprechendes Vorgehen verzichtet werden, nachdem er zum Schluss gekommen ist, dass die Nutzungsänderung ohnehin nicht bewilligt werden könne. Die öffentliche Auflage und Publikation eines Bauvorhabens nach § 78 PBG sowie das Anzeigeverfahren nach § 79 PBG dienen der Abklärung, ob das Vorhaben Interessen von Dritten betreffen könnte, und sichern die Beteiligungsmöglichkeit allfälliger Drittbetroffener am Verfahren. Die Verfahrensrechte des Beschwerdeführers wurden durch den Verzicht auf eine öffentliche Auflage und Publikation des Bauvorhabens bzw. auf die Durchführung des Anzeigeverfahrens nicht beschnitten, zumal er vor dem Beschluss des Bezirksrats zur Sache Stellung nehmen konnte. Auch wurde es dem Beschwerdeführer nicht verunmöglicht, den Beschluss des Bezirksrats sachgerecht anzufechten. Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) oder eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts überhaupt in genügender Weise rügt und begründet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), vermag er damit nicht durchzudringen.
 
6.
 
 Gemäss Art. 83 Abs. 1 des Baureglements sind in der Industriezone Wohnungen oder Unterkünfte für standortgebundenes, betriebsnotwendiges Personal zulässig. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe diese Bestimmung willkürlich angewendet, indem sie die ersuchte Nutzungsänderung verweigert habe.
 
6.1. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, die Erteilung einer Baubewilligung setze nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG voraus, dass das Vorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspreche, mithin zonenkonform sei. Sie wies auf den erheblichen Entscheidungsspielraum hin, der den Gemeinden bei der Regelung der zulässigen Nutzung von Industrie- und Gewerbezonen zukomme, und hielt unter Verweis auf die entsprechenden Ausführungen des angefochtenen Entscheids des Regierungsrats fest, für die Beurteilung der Zonenkonformität der Nutzung des Büroraums als Wohnung sei massgebend, ob am Standort der Kunststoffkarosseriewerkstatt aus betrieblichen Gründen eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers notwendig sei. Sie führte dazu unter anderem aus, der Betriebsvorgang des Aushärtens von Kunststoffteilen und der Umstand, dass Kunststoffteile nach dem Aushärten innert nützlicher Frist weiter verarbeitet werden müssten, würden keine dauernde Anwesenheit und Überwachung bedingen. Daran, dass eine dauernde Anwesenheit nicht betriebsnotwendig sei, ändere auch der Einwand des Beschwerdeführers nichts, die Anwesenheit des Betriebsinhabers sowie seines ausgebildeten Schäferhunds diene der Sicherheit des Betriebs. Zusammenfassend kam die Vorinstanz zum Schluss, am Standort der Kunststoffkarosseriewerkstatt sei aus betrieblichen Gründen eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers nicht notwendig, womit die Nutzung des Büroraums als Wohnung nicht zonenkonform sei.
 
6.2. Die Feststellung der Vorinstanz, dass die Nutzung des Büroraums auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers als Einzimmerwohnung gemäss Art. 83 Abs. 1 des Baureglements nicht zonenkonform ist, ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer wendet ein, die in der Spezialwerkstatt anfallenden Arbeiten seien wegen des speziellen Tätigkeitsbereichs nicht planbar und der Werkstattinhaber müsse die anfallenden Arbeiten grösstenteils so rasch wie möglich durchführen, weil die Kunden dies erwarteten und darauf angewiesen seien. Dies habe zur Folge, dass der Werkstattinhaber häufig in der Nacht arbeiten müsse. Auch diese Einwände sind - soweit es sich dabei nicht ohnehin um unzulässige neue Vorbringen (vgl. Art. 99 Abs. 1 BGG) handelt - nicht geeignet, eine willkürliche Anwendung von Art. 83 Abs. 1 des Baureglements durch die Vorinstanz darzutun. Allein die Umstände, dass die in der Werkstatt anfallenden Arbeiten schlecht planbar sein mögen und der Werkstattinhaber teilweise in der Nacht arbeiten muss, führen nicht dazu, dass seine dauernde Anwesenheit aus betrieblichen Gründen notwendig erscheint.
 
7.
 
 Weiter macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, die Vorinstanz habe § 73 PBG willkürlich angewendet, indem sie die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verneint habe.
 
 Nach § 73 PBG kann im Kanton Schwyz die zuständige Bewilligungsbehörde für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen, insbesondere wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte, dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann, Art, Zweckbestimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen oder dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden kann (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen (Abs. 2).
 
 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, eine Ausnahmebewilligung nach § 73 PBG dürfe im Hinblick auf das Legalitätsprinzip und den Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht leichtfertig erteilt werden. Notwendig sei eine sorgfältige Prüfung, ob die geforderten besonderen Umstände vorliegen. Vorliegend resultiere weder eine unzumutbare Härte noch ein ungewolltes Ergebnis, wenn für die nicht standortgebundene Wohnnutzung in der Industriezone keine Ausnahmebewilligung erteilt werde. Insbesondere führe ein hoher Arbeitsanfall nicht zu einer für eine Ausnahmebewilligung sprechenden Ausnahmesituation. Der Beschwerdeführer legt nicht substanziiert dar, inwiefern die vorinstanzliche Auslegung von § 73 PBG offensichtlich unhaltbar sein sollte. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die Rüge, die Vorinstanz habe die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in willkürlicher Art und Weise verneint, ist unbegründet.
 
8.
 
 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung verletzte den Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit.
 
 Wie bereits ausgeführt ist die Nutzung des in der Industriezone gelegenen Büroraums des Beschwerdeführers als Wohnung nicht zonenkonform (E. 6 hiervor). Der Beschwerdeführer kann aus dem Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) nichts zu seinen Gunsten ableiten, zumal ihm dieser unter den gegebenen Umständen keinen Anspruch auf die Erteilung einer Bewilligung für eine nicht zonenkonforme Nutzung seiner Liegenschaft oder eine entsprechende Ausnahmebewilligung vermittelt.
 
9.
 
 Der Beschwerdeführer bringt vor, der Bezirksrat habe seinem Gesuch um Bewilligung der Nutzungsänderung im Meldeverfahren nicht innert der gesetzlich vorgesehenen Frist widersprochen bzw. nicht mitgeteilt, welches andere Verfahren zur Anwendung gelange. Aus diesem Grund sei der Bezirksrat nicht mehr berechtigt gewesen, ihm die ersuchte Bewilligung zu verweigern. Die Verweigerung der Bewilligung nach dem unterbliebenen fristgerechten Widerspruch seitens der Bewilligungsbehörde sei willkürlich und verletze den Vertrauensgrundsatz bzw. den Grundsatz von Treu und Glauben.
 
9.1. Bleibt im Kanton Schwyz bzw. im Bezirk Küssnacht im Meldeverfahren ein der zuständigen Bewilligungsbehörde gemeldetes Bauvorhaben innert 20 Tagen seit Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als bewilligt (Art. 119 Abs. 3 des Baureglements i.V.m. § 75 Abs. 6 Satz 2 PBG). Im Widerspruch ist dem Gesuchsteller mitzuteilen, ob das Bauvorhaben materielle Bauvorschriften verletzt oder in welches andere Verfahren das Bauvorhaben verwiesen wird (§ 45 Abs. 3 der kantonalen Vollzugsverordnung vom 2. Dezember 1997 zum Planungs- und Baugesetz [SRSZ 400.111]).
 
 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass eine rechtzeitige Widerspruchserhebung auf das Gesuch des Beschwerdeführers vom 14. September 2012 nicht ausgewiesen sei. Sie kam aber zum Schluss, der Umstand, dass der Bezirksrat es unterlassen habe im Sinne von § 75 Abs. 6 PBG bzw. Art. 119 Abs. 3 des Baureglements fristgerecht Widerspruch zu erheben, habe nicht die stillschweigende Bewilligung der gemeldeten Nutzungsänderung zur Folge, weil die ersuchte Nutzungsänderung gar nicht im Meldeverfahren habe bewilligt werden können.
 
9.2. Der aus Art. 9 BV fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (BGE 137 I 69 E. 2.3 und 2.5.1 S. 71 ff.). Allerdings können Verwaltungsbehörden rechtsfehlerhafte Verfügungen, die sie erlassen haben, ändern oder wieder aufheben, wenn das Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts dem Interesse an der Rechtssicherheit bzw. dem Vertrauensschutz überwiegt (BGE 137 I 69 E. 2.2 f. S. 71 f. mit Hinweisen). Wenn schon schriftlich eröffnete Verfügungen unter gewissen Voraussetzungen widerrufen werden können, muss die zuständige Verwaltungsbehörde umso mehr auf eine stillschweigend erteilte, rechtsfehlerhafte Baubewilligung zurückkommen können, jedenfalls sofern dem nicht besonders gewichtige Gründe entgegenstehen.
 
9.3. Soweit das Bundesrecht (vgl. Art. 22 Abs. 1 RPG) überhaupt Raum lässt für eine stillschweigende Genehmigung von (geringfügigen) Bauvorhaben, kann sich der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der von der Baubewilligungsbehörde verpassten Widerspruchsfrist nicht erfolgreich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen. Fraglich ist schon, ob der unterlassene Widerspruch innert 20 Tagen eine genügende Grundlage darstellt, auf die er vertrauen durfte. Nicht dargetan oder ersichtlich ist sodann, dass der Beschwerdeführer nach Ablauf der Widerspruchsfrist eine Disposition getätigt hätte, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden könnte. Schliesslich gebietet jedenfalls das Interesse an der richtigen Anwendung des Planungs- und Baurechts, die Bewilligung für die ersuchte Nutzungsänderung zu verweigern. Dass der Bezirksrat die Bewilligung für die Nutzungsänderung verweigert hat, nachdem er dem Gesuch des Beschwerdeführers zuvor nicht fristgerecht widersprochen hat, verstösst somit nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Auch hat die Vorinstanz § 75 Abs. 6 PBG bzw. Art. 119 Abs. 3 des Baureglements nicht im Ergebnis willkürlich angewendet.
 
10.
 
 Nach dem Ausgeführten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Erteilung einer Bewilligung für die zonenwidrige Nutzung des Büroraums auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers als Einzimmerwohnung ausgeschlossen hat. Daran ändern auch die Umstände nichts, dass der Mieter des Beschwerdeführers die Wohnsitznahme an der besagten Adresse seinerzeit per 1. Januar 1999 beim Einwohneramt des Bezirks Küssnacht angemeldet hat und dass offenbar in unmittelbarer Nachbarschaft zur Liegenschaft des Beschwerdeführers ebenfalls in der Industriezone Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Immerhin ist zu prüfen, ob diese Umstände mit der angeordneten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vereinbar sind, sowie gegebenenfalls, ob die für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anberaumte Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft der Anordnung verhältnismässig ist, was der Beschwerdeführer bestreitet.
 
10.1.
 
10.1.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behörden, im Falle einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 132 II 21 E. 6.3 S. 35 sowie mit gewissen Vorbehalten BGE 136 II 359 E. 8 S. 367). Auch vorher ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Einzelfall unzulässig, wenn sie allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens (BGE 136 II 359 E. 6 S. 364 f.).
 
 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1 S. 365).
 
 Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.).
 
10.1.2. Der Büroraum auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers wurde zur Wohnung umgenutzt, ohne dass vorgängig ein Baugesuch gestellt worden ist. Dass es sich bei diesem Vorgang um eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung handelt, wusste der Beschwerdeführer oder hätte er bei der gebotenen Sorgfalt wissen müssen. Unter diesen Umständen kann sich der Beschwerdeführer im Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht auf den guten Glauben berufen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Behörden erst im August 2012 interveniert haben, zumal die zonenwidrige Nutzung weniger als 30 Jahre andauerte. Die vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands hindert die Behörde grundsätzlich nicht an der späteren Behebung dieses Zustands. Eine Vertrauensgrundlage, die der Wiederherstellung der Rechtmässigkeit ganz oder teilweise entgegen steht, wird durch behördliche Untätigkeit nur in Ausnahmefällen geschaffen (BGE 132 II 21 E. 8.1 S. 45; Urteil 2C_499/2014 vom 2. Februar 2015 E. 3.4.5). Vorliegend sind keine besonderen Umstände ersichtlich, die eine solche Ausnahmesituation hätten entstehen lassen.
 
10.1.3. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands dient der Durchsetzung der grundlegenden Nutzungsordnung, woran ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht. Eine diesem Ziel dienende mildere Massnahme ist nicht ersichtlich. Der nicht gutgläubig handelnde Beschwerdeführer legt nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern seine privaten Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufwiegen sollten. Er dringt mit der Rüge, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei unverhältnismässig, rechtsmissbräuchlich und sie verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, nicht durch.
 
10.2. Zum Einwand des Beschwerdeführers, es sei stossend und rechtsmissbräuchlich, dass ihm die Nutzung des Büroraums auf seiner Liegenschaft als Einzimmerwohnung untersagt werde, obwohl die Behörden in unmittelbarer Nachbarschaft eine Wohnnutzung tolerierten, hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid ausgeführt, der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung gehe einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht in der Regel vor. Nur wenn eine Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweiche und zu erkennen gebe, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, könne der Bürger verlangen, ebenfalls gesetzeswidrig begünstigt zu werden. Vorliegend habe der Bezirksrat Küssnacht klar zum Ausdruck gebracht, dass er nicht willens sei, auf dem ebenfalls in der Industriezone gelegenen Nachbargebäude eine zonenwidrige Nutzung weiterhin zu dulden. Damit bestehe von vornherein kein Anspruch des Beschwerdeführers auf Gleichbehandlung im Unrecht.
 
 Diese Ausführungen sind mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vereinbar (vgl. BGE 139 II 49 E. 7.1 S. 61; 136 I 65 E. 5.6 S. 78 mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer setzt sich mit ihnen nicht substanziiert auseinander und begründet nicht, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid insoweit zu einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG führen sollte. Damit ist auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht weiter einzugehen (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG).
 
10.3. Die dem Beschwerdeführer für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anberaumte Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses des Bezirksrats ist zwar relativ kurz, aufgrund der Umstände aber noch verhältnismässig. Dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit aufwändigen baulichen Massnahmen verbunden wäre, bringt der Beschwerdeführer nicht vor und ist nicht ersichtlich. Unbehilflich ist der Einwand des Beschwerdeführers, seine vertraglichen Pflichten als Vermieter der Liegenschaft stünden der kurzen Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entgegen, zumal sich aus den Akten ergibt, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers seinerzeit als Gewerbeimmobilie mit Büroraum vermietet worden ist, dass der Büroraum vom Mieter zunächst nicht als Wohnung benutzt worden ist und dass kein separater Mietvertrag für eine Wohnung besteht.
 
11.
 
 Die angedrohte Ordnungsbusse von Fr. 300.-- für jeden Tag der nicht fristgerechten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist geeignet, den Wiederherstellungsbefehl durchzusetzen. Eine mildere Massnahme, die hierzu ebenso geeignet wäre, ist nicht ersichtlich, zumal die Androhung einer tieferen Busse die Wahrscheinlichkeit verringern würde, dass der Wiederherstellungsbefehl fristgerecht umgesetzt wird. Die angedrohte Ordnungsbusse ist dem Beschwerdeführer zudem zumutbar. Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) und des Willkürverbots (Art. 9 BV) überhaupt in genügender Weise rügt und begründet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), vermag er damit nicht durchzudringen. Immerhin ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer nur mit einer Ordnungsbusse belegt werden könnte, wenn er die zur fristgerechten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nötigen, in seiner Macht stehenden und zulässigen Massnahmen nicht treffen würde.
 
12.
 
 Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).
 
 
Demnach erkennt das Bundesgericht:
 
1.
 
 Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
 
2.
 
 Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
 
3.
 
 Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Bezirksrat Küssnacht, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer I, schriftlich mitgeteilt.
 
 
Lausanne, 25. März 2015
 
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Präsidierendes Mitglied:       Der Gerichtsschreiber:
 
Merkli       Mattle
 
 
 
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