[AZA 0/2]
5C.33/2002/pai
II. Z I V I L A B T E I L U N G ********************************
12. April 2002
Es wirken mit: Bundesrichter Bianchi, Präsident der
II. Zivilabteilung, Bundesrichter Raselli, Bundesrichter
Meyer und Gerichtsschreiber Schneeberger.
_________
In Sachen
U. X.________, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer, General-Guisan-Quai 32, 8002 Zürich,
gegen
1. H. Y.________,
2. A. Y.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christoph Hohler, Badenerstrasse 75, 8004 Zürich,
betreffend
Wohnrecht (Forderung), hat sich ergeben:
A.- a) An der Z.________ strasse .. in N.________ steht ein Dreifamilienhaus. Im Erdgeschoss wird es von B. L.________ bewohnt, deren Mann, C. L.________ verstorben ist. U. X.________ und seine Frau leben in der Wohnung im ersten Stock dieses Hauses. In der darüber liegenden Etage wohnen die Eheleute Y.________. Die Hausbewohner schlossen am 11. Juni 1996 einen öffentlich beurkundeten Vertrag, der unter anderen folgende Bestimmungen enthält:
...
Mit dem vorliegenden Vertrag übt U. X.________ gegenüber
H. Y.________ und gegenüber C. L.________ bzw. gegenüber
dessen Rechtsnachfolgern gemäss Ziff. 3 lit. a - c
hievor vorzeitig und nach übereinstimmendem Willen das
ihm zustehende Kaufsrecht aus, und zwar wie folgt:
1. Gegenüber H. Y.________
a) Dingliche Bestimmungen
H. Y.________ überträgt seinen zu einem Drittel bestehenden
Miteigentumsanteil an der vorgenannten Liegenschaft
an der Z.________strasse .. in N.________ an
U. X.________, und es wird statt dessen zulasten des
jeweiligen Grundeigentümers der Liegenschaft Z.________
strasse .., N.________, Grundbuchblatt ___ Kat. Nr. ___
Plan __ Wohnhaus etc. folgende Personaldienstbarkeit
begründet:
Zu Gunsten von H. Y.________ und dessen Ehefrau
A. Y.________ geb. F.________ wird das ausschliessliche
und lebenslängliche Wohnrecht gemäss Art. 776 ff. ZGB an
der Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss eingeräumt.
Dieses Wohnrecht, das im Rahmen des Vertrages
X.________/Y. ________ vom 2. Mai 1988 (vgl. lit. b)
hienach unentgeltlich ist, ist im Sinne von Art. 777
Abs. II ZGB ausdrücklich auf die Person von H. bzw. von
A. Y.________ beschränkt. Endigt das Wohnrecht in der
Person des einen Ehegatten (namentlich Verzicht, Wegzug
oder Tod), so steht es dem andern Ehegatten alleine zu.
b) Obligatorische Bestimmung
Der Kaufpreis für die Uebertragung des Miteigentumsanteils
beträgt Fr. 200'000.--, welche Summe durch Verrechnung
der von H. Y.________ gegenüber U. X.________
bestehenden Darlehensschuld gemäss Ziff. 1 des Vertrages
X.________/Y. ________ vom 2. Mai 1988 in diesem Betrag
getilgt wird. Im übrigen besteht dieser allseits bekannte
Vertrag unverändert weiter.
3. Tragung der Lasten
Sämtliche Nebenkosten für das belastete Grundstück
(Energie, Wasser, Abwasser, Kehrichtabfuhr, Kabelfernsehen,
Versicherungsprämien etc.) tragen im Umfange
ihres Wohnrechtes die Wohnberechtigten anteilsmässig.
Die weiteren Kosten, namentlich diejenigen für den baulichen
Unterhalt der Liegenschaft trägt im bisherigen
Rahmen U. X.________ allein.
...
b) Die im vorstehenden Vertrag erwähnte Vereinbarung vom 2. Mai 1988 ist zwischen U. X.________ und seiner Frau einerseits sowie dem Ehepaar Y.________ andererseits geschlossen worden. Daraus sind folgende Bestimmungen zu zitieren:
1. X.________ gewähren den Y.________ ein Darlehen
über Fr. 180'000.-- (hundertachzigtausend), zuzüglich
Kostenanteil Y.________ für die Renovationsarbeiten
1988 (entsprechend dem nach Abschluss der
Arbeiten durch Arch. G.________ zu erstellenden
Kostenverteiler X.________/Y. ________/L. ________).
Y.________ bestätigen, das hiermit vereinbarte
Darlehen erhalten zu haben.
Der Darlehensvertrag vom 28. Februar 1983 wird,
soweit er Y.________ betrifft, durch den vorliegenden
Vertrag ersetzt.
2. Anstelle der Bezahlung eines Darlehenszinses
besorgen Y.________ ab 1. Juli 1988 während der
Zeit, in der sie im Haus (Z.________strasse ..
N.________) wohnen, den gesamten X.________- Haushalt (inklusive Autos). Ferner warten
Y.________ - allenfalls zusammen mit L.________ -
das Haus und den Garten.
A. Y.________ wirkt bei X.________-Einladungen
(Einkauf etc.) und sie kocht bei diesen Anlässen
(auch an Samstagen und Sonntagen).
...
c) A. Y.________ hatte sich seit dem Sommer 1999 geweigert, die Arbeiten gemäss diesem Vertrag weiterhin zu leisten. Mit Brief vom 13. August 1999 kündigte U. X.________ den Ehegatten Y.________ den Vertrag vom 2. Mai 1988 und als Folge davon das Wohnrecht an der von ihnen benutzten Wohnung per 31. März 2000. Das Ehepaar Y.________ verliess das Haus nicht.
B.- U. X.________ verklagte die Ehegatten Y.________ und begehrte die Ausweisung der Beklagten, die Löschung des Wohnrechts und eine monatliche Benutzungsentschädigung von Fr. 2'000.--. Mit zwei Eventualbegehren verlangte er vor allem Schadenersatz. Das Bezirksgericht Meilen (mit Urteil und Beschluss vom 9. Mai 2001) und das Obergericht des Kantons Zürich (mit Urteil vom 7. Dezember 2001) wiesen die Klage ab.
C.- Der Kläger beantragt dem Bundesgericht mit Berufung, es sei festzustellen, dass das Wohnrecht der Beklagten per 31. März 2000 untergegangen sei und diese die Wohnung nach Eintritt der Rechtskraft zu verlassen hätten (Begehren 1); das zuständige Grundbuchamt sei anzuweisen, das Wohnrecht zu löschen (Begehren 2). Der Kläger verlangt ferner eine näher umschriebene Benutzungsentschädigung von Fr. 2'000.-- im Monat (Begehren 3 und 4) und die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz (Begehren 5).
Die Beklagten schliessen auf Abweisung sowohl der Berufung als auch der Klage; überdies ersuchen sie um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Das Obergericht ist aus verschiedenen Gründen zum Schluss gelangt, der Vertrag vom 11. Juni 1996 verpflichte die Beklagte 2 nicht, die Arbeit neu als Entgelt für das eingeräumte Wohnrecht zu leisten. Der Kläger macht eine Verletzung von Art. 18 OR und bundesrechtswidrige Vertragsauslegung geltend. Im Wesentlichen ist er der Ansicht, die im Vertrag vom 2. Mai 1988 vereinbarte Arbeit sei seit Abschluss des Vertrages vom 11. Juni 1996 als Entgelt für das Wohnrecht geschuldet. Dafür bringt er mehrere Gründe vor.
a) Der Kläger macht unter dem Titel "ergänzende Auslegungsmittel" geltend, die Beklagte 2 habe die üblichen Arbeiten noch während ungefähr drei Jahren nach Abschluss des Vertrages vom 11. Juni 1996 ausgeführt. Daraus müsse gefolgert werden, dass die Beklagten tatsächlich der Meinung waren, die Arbeiten gemäss Vertrag vom 2. Mai 1988 seien weiterhin geschuldet.
aa) Schlüsse, die aus dem Verhalten einer Partei nach Abschluss des Vertrages gezogen werden, gehören zur Sachverhaltsfeststellung, welche vom Bundesgericht im Berufungsverfahren nicht überprüft werden kann (BGE 107 II 417 E. 6 S. 418 unten; zuletzt BGE 118 II 365 E. 1 S. 366). Gleich verhält es sich mit den tatsächlichen Feststellungen zum subjektiven Vertragswillen, welche das Bundesgericht ebenfalls binden und der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip vorgehen (BGE 125 III 305 E. 2b S. 308 Abs. 2 mit Hinw.).
Das Obergericht stellt nicht in Abrede, dass die Beklagte 2 die Hausarbeiten für den Kläger noch ungefähr drei Jahre nach Abschluss des Vertrages vom 11. Juni 1996 geleistet hat (E. 3 S. 9 a.A.). Jedoch hat es daraus nicht den Schluss gezogen, die Parteien hätten subjektiv übereinstimmend gewollt, dass Arbeit im bisherigen Umfang geleistet werden müsse. Es hält zu den Geschehnissen im fraglichen Zeitraum nämlich bloss fest, das Wohnrecht sei beim Grundbuchamt als unentgeltlich angemeldet worden (E. 4b S. 13 oben). Im Übrigen hat es für den Sachverhalt auf den erstinstanzlichen Entscheid verwiesen (E. II.1 S. 5); insoweit kann dieser gleich wie das obergerichtliche Urteil angefochten werden (BGE 119 II 478 E. 1d S. 480 f.). Der Entscheid des Bezirksgerichts enthält aber auch keine den klägerischen Standpunkt stützenden Feststellungen (E. 6 S. 18); darin wird vielmehr betont, der Kläger sei den anderen Hausbewohnern juristisch überlegen gewesen. Die Verträge seien nicht besprochen worden. Daher könne nicht gesagt werden, vertragliche Unklarheiten seien gemeinsam zu verantworten (E. 8 S. 22).
An diese tatsächlichen Feststellungen ist das Bundesgericht gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG). Soweit der Kläger primär erreichen will, dass das Bundesgericht die von ihm gewünschte, tatsächliche Feststellung selber trifft, bleibt er ohne Erfolg. Denn in der Berufungsschrift fehlen diejenigen Aktenhinweise, die für eine Rückweisung der Sache zur Ergänzung des Sachverhalts erforderlich sind (Art. 64 Abs. 1 OG; BGE 119 II 353 E. 5c/aa S. 357 mit Hinw.).
bb) Wohl dürfen im Rahmen der objektivierten Vertragsauslegung Indizien berücksichtigt werden. Indessen gilt das nur für bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Umstände (Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, N 71 zu Art. 18 OR; allgemein Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I,
7. Aufl. 1998, Rz 1223 S. 260). Daher kann der Kläger auch insoweit nichts für seinen Standpunkt ableiten.
cc) Falls der Kläger mit dem Argument, die Beklagte 2 habe noch 3 Jahre nach Abschluss des Vertrages vom 11. Juni 1996 im bisherigen Umfang Arbeit geleistet, erreichen will, dass dieser Vertrag entsprechend ergänzt wird, scheitert er ebenfalls. Denn im Rahmen der auslegenden Vertragsergänzung gilt betreffend Unterscheidung zwischen Sachverhaltsermittlung und Rechtsanwendung die für die Vertragsauslegung allgemein gültige Grenze (BGE 115 II 484 E. 4 S. 487 ff.; 106 II 226 E. 2c S. 230 und Kramer/Schmidlin, a.a.O. N 206 zu Art. 18 OR). Daher ist für den Kläger auch unter diesem Titel nichts zu gewinnen, und es kann auf bereits Dargelegtes verwiesen werden (E. 1a/aa und bb).
dd) Bei diesem Zwischenergebnis bleibt nur noch zu prüfen, ob sich der klägerische Standpunkt durch Auslegung der einschlägigen Vertragstexte selbst stützen lässt.
b) Das Bundesgericht prüft die Auslegung von Willenserklärungen nach dem Vertrauensprinzip frei (objektive Auslegung). Massgebend ist wie diese von einem vernünftigen Empfänger in guten Treuen verstanden werden durften und mussten. Dabei ist vom Wortlaut auszugehen und stets der Gesamtzusammenhang im Auge zu halten, d. h. die einzelnen Bestimmungen eines Vertrages dürfen nicht von ihrem Kontext losgelöst werden, sondern sind aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen (BGE 126 III 119 E. 2a; 123 III 165 E. 3a S. 168).
In diesem Zusammenhang räumt der Kläger ein, das Wohnrecht sei im Vertrag vom 11. Juni 1996 (Ziff. 1a Abs. 2) unentgeltlich gewährt worden. Das sei aber durch den Verweis auf den Vertrag vom 2. Mai 1988 sogleich relativiert worden.
Auch in Ziff. 1b des jüngeren Vertrages werde auf den älteren verwiesen. Der Vertrag vom 11. Juni 1996 sei bloss so abgefasst worden, weil allen Beteiligten klar gewesen sei, was die beiden Verträge bedeutet hätten. Gemäss dem Willen der Parteien müsse das Wohnrecht mit Arbeitsleistungen im bisherigen Umfang entschädigt werden. Damit bleibt er ohne Erfolg:
In Ziff. 1a Abs. 2 des Vertrages vom 11. Juni 1996 steht, das Wohnrecht sei "im Rahmen des Vertrages X.________/Y. ________ vom 2. Mai 1988 unentgeltlich". Daraus ist zunächst zu schliessen, dass der jüngere Vertrag den älteren nicht ersetzen soll. Dem Vertrag vom 11. Juni 1996 kann aber keine Relativierung der Unentgeltlichkeit entnommen werden, wird doch diese am Schluss des Satzes stipuliert; dementsprechend werden in Ziff. 3 nur noch die zu tragenden Lasten verteilt. Zusammen mit der Festlegung des Kaufpreises (Ziff. 1b a.A.) sind die finanziellen Verpflichtungen der Parteien somit umfassend geregelt, und die Unentgeltlichkeit des Wohnrechts wird nicht in Frage gestellt. Weiter geht aus Ziff. 1b des jüngeren Vertrages unmissverständlich hervor, was die Parteien wollten. Der den Beklagten zufallende Erlös für die Veräusserung des Miteigentumsanteils am Dreifamilienhaus soll mit der Darlehensforderung des Klägers verrechnet werden, wie das Obergericht überzeugend darlegt (E. 4b S. 12). Die Verrechnung ist denn auch der wichtigste Grund für die Erwähnung der Vereinbarung vom 2. Mai 1988 im Vertrag vom 11. Juni 1996.
Deshalb ist der Verweis auf die ältere Vereinbarung entgegen der Ansicht des Klägers nicht sinnlos. Es bleibt aber dabei, dass die Arbeitsleistung ausschliesslich anstelle der Bezahlung eines Darlehenszinses erfolgt, wie der ältere Vertrag ausdrücklich festhält. Auch hilft dem Kläger nicht, dass der jüngere Vertrag im Gegensatz zum älteren öffentlich beurkundet ist. Denn Art. 9 ZGB, der den Beweis mit öffentlicher Urkunde ordnet, beschlägt als Beweisregel Tatsachen; was aus den beiden Verträgen nach dem Vertrauensprinzip geschuldet ist, stellt aber Rechtsanwendung dar, welche unabhängig von der Vertragsform vorzunehmen ist. Aus diesen Gründen verstösst die Ansicht des Obergerichts nicht gegen Bundesrecht, das Wohnrecht sei gemäss Vertrag vom 11. Juni 1996 ausdrücklich unentgeltlich eingeräumt worden (E. 4b und 5b S. 12 f. und 17 des angefochtenen Urteils).
Gemäss Vertrag vom 2. Mai 1988 (Ziff. 2 a.A.) ist das vom Kläger nicht eingeforderte Zinsguthaben mit der Arbeit der Beklagten 2 abzugelten. Diese Verknüpfung ist mit dem Vertrag vom 11. Juni 1996 nicht aufgelöst worden, weil gemäss dessen Ziff. 1b a.E. der "allseits bekannte Vertrag" vom 2. Mai 1988 "unverändert" weiter bestehen soll. Freilich mag dem Willen des Klägers entsprochen haben, für das Wohnrecht ein Entgelt zu bekommen. Indessen mussten die Beklagten den Vertrag vom 11. Juni 1996 nicht so verstehen und ist dem Obergericht darin zuzustimmen, dass die Arbeitsleistung vertraglich nicht vom Darlehenszins gelöst und auch nicht mit dem Wohnrecht verbunden worden ist (E. 4a bis 4c und 5a S. 9 bis 11, 12 f. und 15 f.). Mit diesem ist nach der überzeugenden Ansicht der Vorinstanz vielmehr die Übertragung des Miteigentumsanteils verknüpft (E. 4d S. 13 des angefochtenen Urteils).
c) Der Kläger begründet seinen Standpunkt mit weiteren Rügen, die ebenfalls nicht durchdringen:
Zunächst ficht er mit systematischen Argumenten.
Diese gehen aber in der Sache nicht über die bereits widerlegten Rügebegründungen hinaus und bleiben somit erfolglos.
Sodann zieht der Kläger aus der Interessenlage beim Abschluss des Vertrages vergeblich Schlüsse für seinen Standpunkt. Denn er begründet bloss in tatsächlicher Hinsicht, welchen wirtschaftlichen Wert das Wohnrecht der Beklagten hat, was nicht angeht (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
Mangels tatsächlicher Feststellungen im angefochtenen Urteil zur Wertentwicklung der Liegenschaft im Verlauf der Jahrzehnte (Art. 63 Abs. 2 OG) kann das Bundesgericht nicht beurteilen, ob das Vertragswerk die Interessen der Parteien ausgewogen berücksichtigte.
Schliesslich vergleicht der Kläger den Vorteil, den er aus dem Erwerb eines weiteren Miteigentumsdrittels von den Berechtigten an der Wohnung des Erdgeschosses erzielt hat, mit dem aus dem hier strittigen Verhältnis. Diese Wohnberechtigten hätten ihm die Kaufpreiszahlung gestundet und ihm gemäss Vertrag vom 11. Juni 1996 (Ziff. 1b: nach Verrechnung eines Teils des Kaufpreises) ein unverzinsliches Darlehen in der Höhe von Fr. 170'000.-- bis nach der Beendigung des Wohnrechts gewährt. Damit hätten sie ihm jährlich Fr. 6'800.-- bis Fr. 13'600.-- zugewendet. Angesichts der vergleichbaren Situation der Beklagten hätten auch diese ihm den entsprechenden Wert geschuldet, in ihrem Fall aber als Naturalleistung. Weil ausreichende tatsächliche Feststellungen zur Grösse der beiden Wohnungen, zu deren tatsächlichen Werten und weiteren Leistungen z.B. im Hinblick auf die Erneuerungsarbeiten fehlen (Art. 63 Abs. 2 OG), kann das Bundesgericht entsprechende Vergleiche nicht anstellen.
Der Kläger bringt auch hier die für eine Rückweisung erforderlichen Aktenhinweise nicht an.
d) Nach dem Dargelegten hat das Obergericht ohne Verletzung von Bundesrecht erkannt, die Beklagten würden aus dem Vertrag vom 11. Juni 1996 keine Arbeitsleistungen schulden.
2.- Das Obergericht hat einen Schadenersatzanspruch des Klägers aus verschiedenen Gründen abgelehnt: Der Kläger habe mit Brief vom 13. August 1999 den Vertrag vom 2. Mai 1988 gekündigt und damit auch das durch Verrechnung reduzierte Darlehen; davon sei auch er selber in seinen Kündigungsschreiben ausgegangen. Die Rückzahlungspflicht selbst und die umstrittene Frage, um wieviel das Darlehen den im Vertrag vom 2. Mai 1988 erwähnten Betrag von Fr. 180'000.-- übersteige, seien nicht Prozessgegenstand gewesen. Der Kläger verlange erfolglos Ersatz für die weggefallene Arbeit (positives Vertragsinteresse), weil mit der Kündigung des Darlehens auch die damit verbundene Arbeitsleistung nicht mehr geschuldet sei. Das Begehren des Klägers um Schadenersatz von monatlich Fr. 2'000.-- dringe auch deshalb nicht durch, weil das Wohnrecht nicht mit Arbeitsleistungen entschädigt werden müsse (E. 5a und 5b S. 16 f. des angefochtenen Urteils). Der Kläger begründet seinen Schadenersatzanspruch vor Bundesgericht damit, die Beklagten - namentlich die Beklagte 2- würden sich mit der Arbeitsleistung im Verzug befinden (Art. 107 OR). Ihm stehe Schadenersatz zu, weil die von ihm ohne Erfolg gemahnten Beklagten die Arbeitsleistungen nicht erbracht hätten, die sie für das Wohnrecht schulden würden.
a) Hat die Vorinstanz bundesrechtskonform eine aus dem Vertrag vom 11. Juni 1996 fliessende Pflicht der Beklagten verneint, Arbeitsleistungen als Entgelt für das Wohnrecht zu erbringen (E. 1b hiervor), hat sie dem Kläger aus diesem Vertrag auch keinen Schadenersatz zusprechen dürfen. Denn der Verzug setzt eine Schuldpflicht voraus.
Ist der Vertrag vom 2. Mai 1988 gekündigt worden, hat das Obergericht zu Recht befunden, aus der Verweigerung der Arbeitsleistung entstehe kein Schadenersatzanspruch.
Denn durch die Kündigung ist das Darlehen rückzahlungspflichtig geworden, soweit es nicht bereits durch Verrechnung getilgt worden ist. Wegen der Kündigung sind die Beklagten auch nicht mehr zu Arbeitsleistungen verpflichtet, die ja den Gegenwert zum ebenfalls weggefallenen Darlehenszins gebildet haben (E. 1b Abs. 3 hiervor). Ist aber keine Arbeit geschuldet, können die Beklagten insoweit nicht in Verzug geraten sein. Ob sie sich bezüglich der Darlehensrückzahlung allenfalls in Verzug befinden, interessiert hier nicht, weil diese Forderung nicht Prozessgegenstand ist.
b) Somit hat das Obergericht die Schadenersatzklage unter allen Aspekten geprüft und ohne Verletzung von Bundesrecht abgewiesen.
3.- Das Obergericht hat die Frage offen gelassen, ob Wohnberechtigte während der Wohnrechtsdauer aus der Wohnung ausgeschlossen werden können (E. 4d S. 13 unten). Eine vorzeitige Ablösung des Wohnrechts komme jedenfalls nur gegen eine Entschädigung und nur dann in Betracht, wenn die Verhältnisse für den Eigentümer unzumutbar geworden seien. Das sei hier nicht der Fall, weil die Abkühlung des Verhältnisses zwischen den Parteien und die Arbeitsniederlegung der Beklagten 2 nicht berechtigen würden, das Wohnrecht vorzeitig aufzuheben, selbst wenn es mit Arbeit abgegolten werden müsste (E. 4e S. 14 f. des angefochtenen Urteils).
Der Kläger widerspricht dem und beruft sich für die vorzeitige Aufhebung des Wohnrechts auf die
a) Im vorliegenden Fall haben die Beklagten ein lebenslängliches Wohnrecht an einer Wohnung des Dreifamilienhauses, das im Alleineigentum des Klägers steht; das Miteigentum wurde mit Vertrag vom 11. Juni 1996 aufgehoben.
Somit greift Art. 649c ZGB nicht unmittelbar. Denn diese Bestimmung schreibt ausdrücklich vor, dass Art. 649b ZGB über den Ausschluss von Miteigentümern nur "auf den Nutzniesser oder auf den Inhaber eines anderen dinglichen oder vorgemerkten persönlichen Nutzungsrechts an einem Miteigentumsanteil anwendbar" ist. Liegt eine solche Konstellation - wie hier - nicht vor, ist in der Lehre umstritten, ob ein Wohnrecht wegen Unzumutbarkeit vorzeitig aufgehoben werden kann (Mooser/Izzo, Basler Kommentar, N 38 a.A. zu Art. 776 ZGB; Baumann, Zürcher Kommentar, N 21 zu Art. 776 ZGB; M. Mooser, La fin du droit d'habitation, ZBGR 77/1996 S. 355 in Fn. 73). Zwar befürworten die Kommentatoren eine analoge Anwendung von Art. 649b ZGB (Baumann, a.a.O.; Mooser/Izzo, a.a.O. N 38 zu Art. 776 ZGB). Das Gesetz sieht aber für das Wohnrecht eigene Beendigungsgründe vor (Art. 776 Abs. 3 i.V.m. Art. 748 f. ZGB; zum Umfang der Verweisung Baumann, a.a.O.
N 35 zu Art. 776 ZGB). Nach Art. 749 ZGB endet die Nutzniessung mit dem Tod des Berechtigten und bei juristischen Personen mit deren Auflösung; für diese kann sie jedoch höchstens 100 Jahre dauern. Angesichts der zwingenden Natur von Art. 749 ZGB kann ein Nutzniessungsrecht scheinbar bloss für den Fall aus wichtigem Grund gekündigt werden, dass diese Möglichkeit im Begründungsakt stipuliert worden ist (Rechtsprechungsbericht, in: Baurecht/Droit de la Construction 2000, S. 72 Nr. 159, zum Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Tessin vom 11. Mai 1998, publiziert in: Rep 131/1998, S. 34 f. Nr. 35). Weil das Gesetz Beendigungsgründe restriktiv regelt, ist nicht ohne weiteres klar, ob eine Lücke besteht, die gefüllt werden darf (BGE 124 III 337 E. 6b/bb S. 341). Auch dürfen mittels Analogieschlüssen nicht unbeschränkt Regeln geschaffen werden, die das Gesetz nicht zweifelsfrei verlangt (z.B.
BGE 125 III 123 E. 1d und 1e S. 128 ff.), weil richterliche Fortbildung des Rechts begrenzt ist (BGE 122 III 414 E. 2b S. 415; 121 III 219 E. 1d/aa S. 224 ff.).
Die hier aufgeworfenen Streitfragen können unentschieden bleiben: Einerseits verkennt der Kläger, dass das Wohnrecht kein Dauerschuldverhältnis ist; er rügt nicht rechtsgenüglich (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 116 II 745 E. 3 S. 749), weshalb er mit Brief vom 13. August 1999 nicht nur den Vertrag vom 2. Mai 1988, sondern über den Vertrag vom 11. Juni 1996 hinweg auch das Wohnrecht aus wichtigen Gründen hatte kündigen dürfen, handelt es sich doch bei letzterem um ein dingliches Recht. Andererseits er-übrigt sich die Frage nach der analogen Anwendbarkeit von Art. 649b ZGB, falls die Aufhebungsklage hier entgegen der Ansicht des Klägers ohnehin nicht durchdringen würde. Dies ist im Folgenden zu prüfen.
b) Das Bundesgericht betrachtet den Ausschluss eines Miteigentümers nach Art. 649b Abs. 1 ZGB als ultima ratio mit der Begründung, es handle sich um eine schwerwiegende dingliche Massnahme, die den Betroffenen empfindlich treffe. Daher können nur erhebliche Pflichtverletzungen die Gemeinschaft unzumutbar machen. So kann in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft etwa eine andauernde und grosse Lärmbelästigung Ausschlussgrund sein. Auch streitsüchtiges, gewalttätiges und arglistiges Verhalten vermag das Zusammenleben hinreichend unerträglich zu machen (BGE 113 II 15 E. 3 S. 19 f.). Der Kläger bringt nichts vor, was berechtigen würde, das lebenslängliche Wohnrecht vorzeitig aufzuheben:
Selbstverständlich ist die dezidierte Arbeitsniederlegung der Beklagten 2 kein Unzumutbarkeitsgrund im Sinne von Art. 649b Abs. 1 ZGB, wenn das Wohnrecht nicht mit Arbeitsleistungen entschädigt werden muss. Ob das Wohnrecht auch dann nicht nach Art. 649b ZGB aufgehoben werden dürfte, wenn Arbeitsleistungen aus dem Vertrag vom 11. Juni 1996 geschuldet wären, ist fraglich. Denn diesfalls könnte der Kläger die Beklagten (aus Vertragsverletzung) wegen Leistungsstörungen (Art. 97 ff. OR) belangen. Die entsprechenden Möglichkeiten sind dem Kläger bekannt, und er hat auch auf Schadenersatz geklagt, ohne allerdings mit seiner Klage durchzudringen (vgl. E. 2 hiervor). Das Obergericht führt auch in diesem Zusammenhang zu Recht aus (E. 4b und 5a S. 12 und 16), die Kündigung der allfälligen Darlehensrestanz habe bewirkt, dass der Kapitalertrag nach der Rückzahlung dem Kläger zufällt und dieser weder einen Zins noch Arbeit verlangen kann. Somit stehen dem Kläger entgegen seiner Ansicht für den Fall einer Vertragsverletzung mehrere Sanktionsmittel zur Verfügung. Er macht im Ergebnis einzig geltend, der von ihm eingeleitete Prozess mache das Andauern des Wohnrechts unzumutbar. Dafür reicht eine vor Gericht ausgetragene Meinungsverschiedenheit über das richtige Verständnis unpräzis abgefasster Verträge offensichtlich nicht.
c) Nebst der analogen Anwendung von Art. 649b ZGB hat das Obergericht mit Art. 736 Abs. 2 ZGB argumentiert und ausgeführt, das Interesse der Beklagten an der Beibehaltung des Wohnrechts sei nicht geringer als dasjenige des Klägers an der unbelasteten Ausübung des Eigentums, so dass kein Missverhältnis der Interessen im Sinne der genannten Bestimmung bestehe (E. 4e S. 15 oben). Auch insoweit ist es den Kommentatoren gefolgt (Baumann, a.a.O. N 22 zu Art. 776 ZGB; Mooser/Izzo, a.a.O. N 38 a.E. zu Art. 776 ZGB). Der Kläger erhebt im Zusammenhang mit Art. 736 Abs. 2 ZGB keine rechtsgenüglichen Rügen (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG), so dass dieser Frage nicht weiter nachgegangen werden muss.
d) Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass die Aufhebungsklage abgewiesen werden müsste, wenn sie zulässig wäre.
4.- Bleibt nach dem Dargelegten die Berufung insgesamt erfolglos, hat der unterliegende Kläger die Gerichtsgebühr zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG) und die obsiegenden Beklagten zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 OG).
Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege kann mit Rücksicht auf die erfüllten Voraussetzungen (Art. 152 OG) gutgeheissen werden. Allerdings ist es angesichts des Obsiegens der Beklagten nur insoweit nicht gegenstandslos geworden, als ihrem Rechtsvertreter im Fall der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung aus der Bundesgerichtskasse ein gekürztes Honorar bezahlt werden müsste (Art. 9 des Tarifs für die Entschädigung an die Gegenpartei für das Verfahren vor dem Bundesgericht vom 9. November 1978; SR 173. 119.1).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich vom 7. Dezember 2001 wird bestätigt.
2.- Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird gutgeheissen, und es wird ihnen Rechtsanwalt Dr. Christoph Hohler, Zürich, als amtlicher Rechtsbeistand bestellt.
3.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird dem Kläger auferlegt.
4.- Der Kläger hat die Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 12'000.-- zu entschädigen.
5.- Für den Fall der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung wird Rechtsanwalt Dr. Christoph Hohler, Zürich, aus der Bundesgerichtskasse mit Fr. 8'000.-- entschädigt.
6.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
_____________
Lausanne, 12. April 2002
Im Namen der II. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: