1. Situazione giuridica anteriore all'entrata in vigore dell'art. 22ter cpv. 3 CF (consid. 1a). Relazione tra la censura d'arbitrio e quella di violazione della garanzia della proprietà per quanto concerne il potere di cognizione del Tribunale federale (consid. 1b).

2. La limitazione di una utilizzazione futura costituisce una espropriazione materiale soltanto ove tale utilizzazione appaia, alla luce delle circostanze concrete, molto probabile in un prossimo futuro (giurisprudenza confermata; consid. 2). Circostanze da considerare nell'esame di una siffatta previsione (consid. 3).