61. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 22. Juni 1990 i.S. L. E. und A. K. gegen A. B. und Konsorten (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)

Mit Vertrag vom 16. Juni 1987 verkaufte Agnes B. der J. Eisenring AG das in der Gemeinde Hittnau gelegene Grundstück Kat. Nr. 2788 mit einer Fläche von 176,12 Aren zu einem Preis von Fr. 710'000.--. Die Verkäuferin hatte dieses Grundstück von ihrem bereits 1980 verschiedenen Gatten geerbt, dem es selbst von seinem verstorbenen Vater mit letztwilliger Verfügung vom 5. Juni 1957 zum Ertragswert zugesprochen worden war. In derselben Verfügung war den Schwägerinnen der Verkäuferin, Lydia E. und Annemarie K., ein ebenfalls auf den Ertragswert limitiertes Vorkaufsrecht am betreffenden Grundstück eingeräumt worden. Gegen den Kaufvertrag vom 16. Juni 1987 erhob das Landwirtschaftsamt des Kantons Zürich am 16. Juli 1987 Einspruch wegen Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG). Das Landwirtschaftsgericht des Kantons Zürich schützte diesen Einspruch mit Urteil vom 9. Oktober 1989. Dagegen haben die vorkaufsberechtigten Lydia E. und Annemarie K. Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, verbunden mit der Anweisung, das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung über das ihnen am fraglichen Grundstück zustehende Vorkaufsrecht auszusetzen. Mit Eventualbegehren verlangen sie die Aussetzung des Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahrens, bis über den Anspruch aus diesem Vorkaufsrecht endgültig entschieden ist.

Aus den Erwägungen:

3. Das Einspruchsverfahren im Sinne von Art. 19 ff. EGG ist gemäss Art. 21 Abs. 3 EGG nicht gegeben und ein bereits eingeleitetes Verfahren fällt dahin, wenn ein Vorkaufsrecht im Sinne der Art. 6 ff. EGG ausgeübt wird. Eine vergleichbare Bestimmung findet sich in Art. 63 Abs. 2 des Entwurfs zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 19. Oktober 1988; danach soll ein eingeleitetes Einspracheverfahren dahinfallen, wenn ein Verwandter oder ein Miteigentümer ein Vorkaufsrecht nach diesem Gesetz ausübt und das Vorkaufsrecht anerkannt wird (vgl. BBl 1988 III 1127).

a) Nach dem Wortlaut von Art. 21 Abs. 3 EGG sowie demjenigen des gegenwärtig in den Räten diskutierten Art. 63 Abs. 2 des Entwurfs zum BGBB kann kein Zweifel bestehen, dass der Ausschluss des Einspracheverfahrens nur dann Platz greift, wenn ein bäuerliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. In der bundesrätlichen Botschaft zum BGBB wird denn auch ausdrücklich die Meinung vertreten, dass Erwerbsgeschäfte aufgrund vertraglicher Vorkaufsrechte dem Einspracheverfahren uneingeschränkt unterliegen (Botschaft zum BGBB vom 19. Oktober 1988, in BBl 1988 III 953 ff., insb. 1037). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung des Gesetzgebers, wonach die Durchführung eines Einspracheverfahrens nicht geboten ist, wenn ein der Zwecksetzung in Art. 1 EGG dienliches Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 6 ff. EGG ausgeübt wird. Wird demgegenüber mit der Veräusserung eines landwirtschaftlichen Gewerbes die Voraussetzung zur Ausübung eines rechtsgeschäftlich begründeten und damit nicht notwendigerweise dem Leitgedanken des geltenden bäuerlichen Bodenrechts entsprechenden Vorkaufsrechts geschaffen, muss bezüglich jenes Geschäfts die Möglichkeit der Beurteilung im Lichte von Art. 19 EGG offenbleiben.

b) Im Schrifttum ist aus praktischen Erwägungen vereinzelt die Meinung geäussert worden, dass das Einspracheverfahren - sofern dessen Voraussetzungen vorlägen - selbst bei Ausübung eines bäuerlichen Vorkaufsrechts durchzuführen sei, damit Klarheit über den Eintritt des Vorkaufsfalles entstehe (vgl. LIVER, Fragen des neuen landwirtschaftlichen Bodenrechts, in ZSR 68/1949, S. 49 f.; dagegen indessen JOST, Handkommentar zum EGG, 1951, N 2 zu Art. 21, S. 109 f.). Befürworter wie Gegner dieser Auffassung gehen mehr oder weniger stillschweigend davon aus, dass das durch die Bestätigung des Einspruchs bedingte Dahinfallen des Kaufvertrages mit Bezug auf das Vorkaufsrecht die Wirkungslosigkeit der Ausübungserklärung zur Folge hätte. Handelt es sich indessen beim geltend gemachten Vorkaufsrecht, wie erwähnt, nicht um ein landwirtschaftliches Zugrecht im Sinne von Art. 6 EGG, muss die Möglichkeit zur Durchführung des Einspruchsverfahrens unter allen Umständen garantiert werden und es mag offenbleiben, ob sich die vorstehend dargelegte Auffassung halten lässt oder ob sie bereits aufgrund bisheriger Rechtsprechung sowie der neueren Lehre als überholt bezeichnet werden muss (vgl. etwa MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar IV/I/1, 1975, N 188 zu Art. 681 ZGB; THOMAS SUTTER, Einige Gedanken zum Vorkaufsrecht, in SJZ 81/1985, S. 281; KURT WISSMANN, Verwandte Verträge, in: Der Grundstückkauf, 1989, S. 494, Rz. 1466 f.; BGE 73 II 165 f.). Dass somit einer wörtlichen Auslegung von Art. 21 Abs. 3 EGG zu folgen ist, wird im übrigen als so selbstverständlich erachtet, dass im Schrifttum keine Worte darüber verloren werden (vgl. auch etwa ALBERT COMMENT, Grundstückkauf, SJK Nr. 228, S. 20, sowie BENNO STUDER, Der Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke, in: Der Grundstückkauf, St. Gallen 1989, S. 346, Rz. 971).